Tout savoir sur l’acceptation d’une offre d’achat immobilier

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves, et vous souhaitez faire une proposition de prix d’achat au propriétaire ? Une offre d’achat n’est pas une étape anodine car elle vous engage envers le vendeur, et en l’acceptant, il s’engage également envers vous. Comment faire une offre d’achat et quelles sont les obligations des deux parties lors d’une acceptation d’offre d'achat immobilier ? Immoweb vous répond dans cet article.

Comment se déroule une offre d’achat ?

Le principe

La première étape d’une transaction immobilière, précédant l’acceptation de l’offre d’achat, est évidemment la proposition d’offre d’achat d’un potentiel acheteur, ou offrant. Bien que cette action puisse paraître insignifiante, elle a, au contraire, toute son importance. En effet, elle engage contractuellement l’offrant à l’égard du propriétaire. On dit alors que c’est une offre contraignante.

L’acheteur potentiel a la possibilité de poser ses propres conditions dans son offre. Il peut notamment proposer un prix inférieur, égal ou supérieur au prix indiqué sur l’annonce immobilière.

Il peut également fixer un délai de réponse. Cette mention est très importante, car si vous n’indiquez aucun délai, votre offre reste valide pendant une durée indéterminée. C’est-à-dire que si le vendeur vous confirme son acceptation après 4 mois par exemple suivant la proposition, vous êtes légalement contraint d’accepter la transaction. Alors que si vous fixez un délai, vous êtes libéré de tout engagement après son expiration.

Bon à savoir : 

Les agences immobilières ou les vendeurs particuliers n’ont pas le droit de procéder à une vente aux enchères pour vendre le bien. Il leur est interdit d’informer les candidats des différentes offres qu’il a reçues, dans le but de les inciter à surenchérir. Seuls les notaires sont habilités à pratiquer ce type de vente.

Le contenu d’une offre

Une offre d’achat immobilier n’a aucune valeur juridique si elle est faite oralement. Elle doit impérativement être formulée par courrier électronique ou par courrier postal en recommandé avec accusé de réception.

La rédaction d’une offre est considérée comme un acte juridique légal. Un contenu approprié est donc indispensable pour mener à bien la transaction.

Pour que celle-ci ne soit pas caduque, l’offre doit comporter certains éléments :

• votre identité et votre adresse postale ou électronique,
• l’identité du vendeur,
• l’adresse précise et la description du bien à vendre,
• le prix que vous souhaitez offrir au vendeur,
• les modalités de paiement,
• la durée de validité de l’offre,
• les éventuelles conditions suspensives pour la suite de la transaction (octroi d’un crédit, absence de sol pollué…), 
• la date et la signature des deux parties.

La réponse du vendeur

Après la réception de votre proposition, le vendeur a plusieurs possibilités. En effet, il peut la refuser sans avoir à se justifier. Il peut aussi vous faire une contre-proposition, dans laquelle il peut vous proposer une nouvelle offre de prix ou vous demander la modification de certaines conditions suspensives. 

Enfin, le vendeur peut prendre la décision d’accepter votre offre. Cette acceptation doit vous être transmise par courrier électronique ou postal en recommandé. Dans ce cas, vous êtes lié jusqu’à la signature du compromis de vente. Ni vous, ni le vendeur ne peut se rétracter sans un motif légitime.

Qu’est-ce qu’une option d’achat ?

En tant qu’offrant, vous disposez d’un autre moyen de faire une proposition de prix. Il s’agit de l’option d’achat ou promesse de vente. Cette solution n’implique que le vendeur. Ce dernier s’engage à ne pas vendre son bien à une autre personne pendant une période qui est déterminée dans le contrat. En contrepartie de cette « réservation », vous devez lui verser un certain montant négocié entre vous.

Si la vente se réalise, ce montant sera considéré comme un acompte. En revanche, si vous vous rétractez, le vendeur conserve l’acompte en guise d’indemnité de compensation.

Quand signer un compromis de vente ?

Définition d’un compromis de vente ?

Un compromis de vente est un avant-contrat conclu juste avant l’acte définitif de vente, et engage mutuellement le vendeur et le futur acquéreur à poursuivre la transaction, en fonction des éléments qui sont notifiés dans le contrat.

Le compromis doit être signé dans un délai de 4 mois maximum avant la conclusion de l’acte authentique et définitif de vente. Il peut être rédigé par le futur acquéreur ou par le vendeur, et n’est pas obligatoire. Toutefois, il est tout de même recommandé, car il sécurise et protège les intérêts des deux parties.

De même, il est vivement conseillé de faire appel à un notaire. Au vu de la complexité de certains éléments qui doivent y figurer, le notaire permet de s’assurer de l’authenticité de tous ces éléments.

Bon à savoir : 

Si vous faites une demande de prêt hypothécaire, la banque peut vous réclamer le compromis de vente afin de justifier votre achat.

Le versement d’un acompte

Bien que le versement d’un acompte ne soit pas obligatoire lors d’un avant-contrat, il est d’usage que le futur acheteur verse une somme comprise entre 10 % et 15 % du prix de vente du bien immobilier.

Ce versement permet de montrer au vendeur votre volonté sérieuse d’acquérir le bien. Il sert également de garantie d’indemnité pour le propriétaire, si vous annulez la transaction sans motif légitime mentionné dans le contrat. Si la transaction se déroule sans annulation, le montant de l’acompte est déduit du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique.

Il est déconseillé de verser l’acompte directement à un vendeur particulier. Il vaut mieux passer par un notaire ou une agence immobilière, qui va bloquer l’argent sur un compte tiers, et qui le remettra à qui il revient de droit en cas d’annulation ou de la signature définitive de vente.

Les conditions suspensives

Tout comme l’offre d’achat, il est aussi conseillé d’insérer dans le compromis des clauses suspensives qui permettent d’annuler la vente en toute légitimité. Les conditions les plus courantes sont l’octroi d’un prêt hypothécaire pour financer le bien, l’absence de pollution des sols ou de vice caché, l’obtention d’un permis de construire…

Ainsi, les conditions suspensives sont indispensables, car elles conditionnent, entre autres, les motifs d’annulation. En effet, sans clause suspensive insérée dans le contrat, ni le vendeur ni l’acquéreur n’a la possibilité de se rétracter sans subir de pénalités.