
Compromis de vente en Belgique : contenu et points d’attention
Les nĂ©gociations ont abouti ? En Belgique, la vente d’un bien immobilier sera totalement officialisĂ©e après la signature de quelques documents, dont le compromis de vente. Nous vous en disons plus sur les Ă©lĂ©ments qui le composent et attirons votre attention sur plusieurs points importants.
Le compromis de vente, c’est quoi ?
Lorsque le vendeur accepte une offre d’achat de la part d’un candidat-acquĂ©reur, et qu’ils s’entendent sur les modalitĂ©s de la vente, le compromis de vente est Ă©tabli. Également appelĂ© « convention provisoire », ce compromis engage les deux parties. Il sert de base Ă l’acte notariĂ© (acte authentique), qui doit ĂŞtre Ă©tabli et signĂ© dans les quatre mois qui suivent la signature du compromis de vente.
Le compromis est un document important lors de la vente : sa signature s’accompagne, dans la plupart des cas, du paiement d’un acompte de 10 % du prix de vente. Si vous êtes passé par un agent immobilier, celui-ci prendra la rédaction et la signature du compromis à sa charge. Si vous avez vendu votre habitation de gré à gré, tournez-vous vers un notaire pour vous assurer du respect de toutes les obligations légales.
Quelles données doivent apparaître dans un compromis  de vente en Belgique ?
Le compromis doit être le plus complet possible et inclure au minimum les données de base suivantes :
L’identité et le statut du vendeur
Le vendeur est-il le seul propriétaire ? Est-il majeur ? Est-il en faillite ? Est-ce qu’il y a plusieurs vendeurs ? Si oui, ont-ils la capacité juridique ? Quelle est leur situation matrimoniale ? Etc.
L’identitĂ© et le statut de l’acquĂ©reur
Qu’en est-il de son état civil (nom, prénom, date et lieu de naissance, nationalité, domicile, statut marital, filiation, etc) ? L’acheteur possède-t-il une société ? L’acheteur achète-t-il le bien pour son compte ou au nom d’un tiers, par exemple, un enfant mineur d’âge ? Ses revenus lui permettent-ils d’acheter le bien ? Un crédit hypothécaire lui sera-t-il accordé ? Etc.
Une description détaillée du bien
Dans quel état se trouve le bien ? Quelle est sa superficie ? Quelles sont précisément les limites du terrain ? Où se trouve le garage ? S’il s’agit d’un appartement, qu’en est-il de la cave ? Y a-t-il des servitudes, c’est-à -dire, des droits attachés à un bien et non au propriétaire du bien (p. ex. droit de passage) ? Etc.
Les modalités d’occupation du bien
S’il s’agit d’un bien actuellement en location, quels sont les droits et obligations de l’acquĂ©reur envers le locataire ? Si le bien est occupĂ© par le vendeur, quelle est la date Ă laquelle ce dernier quittera son bien ? Etc. Â
Le prix
À quel prix le bien est-il vendu ? À combien s’élève l’acompte ? De quel mode de paiement a-t-il été convenu ? Qu’en est-il du précompte immobilier ? La vente se déroule-t-elle sous le régime de la TVA  ? Etc.
La date de signature de l’acte de vente officiel
La date de signature de l’acte de vente officiel doit figurer dans le compromis.
Quels documents doivent accompagner le compromis de vente en Belgique ?
En plus des éléments mentionnés ci-dessus, différents documents doivent être repris avec le compromis de vente :
Le certificat de performance énergĂ©tiqueÂ
Comme son nom l’indique, le CPEB dĂ©termine les performances énergĂ©tiques d’un bien. Avec un coĂ»t variant entre 300 et 800 euros, ce certificat est obligatoire partout en Belgique et est valable pendant dix ans, sauf en cas de rĂ©novation. Il contient Ă©galement des recommandations pour rĂ©duire la consommation Ă©nergĂ©tique du bien.Â
Le certificat de conformitĂ© Ă©lectrique Â
Ce certificat prouve que l’installation Ă©lectrique a Ă©tĂ© vĂ©rifiĂ©e et est conforme aux normes en vigueur. Il doit ĂŞtre Ă©tabli par un des organismes de contrĂ´le agréés pour les installations Ă©lectriques.Â
Les renseignements urbanistiques Â
Ils donnent des informations sur la destination urbanistique mais aussi, les différents permis et certificats d’urbanisme du bien. Il est possible d’avoir ces renseignements en contactant le service urbanisme de la commune dans laquelle le bien se trouve.
L’attestation d’étude du sol
Cette attestation affirme que le sol du bien n’est pas polluĂ©. Elle s’obtient auprès d’institutions diffĂ©rentes, selon la rĂ©gion oĂą le bien est situé : Â
– Pour la RĂ©gion de Bruxelles-Capitale, l’attestation est dĂ©livrĂ©e par l’IBGE ; Â
– Pour la RĂ©gion wallonne, il s’agit plus prĂ©cisĂ©ment d’un extrait conforme qui est dĂ©livrĂ© par la BDES ; Â
– Pour la RĂ©gion flamande, l’attestation est dĂ©livrĂ©e par l’OVAM.Â
Enfin, s’il s’agit d’une copropriété, le compromis doit prévoir le respect de tous les documents et décisions relatifs à celle-ci.
Quelques points d’attention
Le compromis est définitif
Si le document est parfois qualifiĂ© de « convention provisoire »  ou de « promesse de vente », ces expressions sont trompeuses : un compromis mentionnant les donnĂ©es ci-dessus et signĂ© par les deux parties est contraignant, et ce mĂŞme si vous recevez une offre d’achat supĂ©rieure par la suite. Sachez Ă©galement que les clauses du compromis de vente en Belgique sont reprises dans l’acte notariĂ©. Vu l’importance de ce document, nous vous conseillons de consulter un notaire, d’autant plus que ce service est gratuit. Â
Un compromis peut comporter des clauses suspensives et des options
Seule exception Ă la règle prĂ©cĂ©dente : un compromis est dĂ©finitif, sauf si on y inclut des conditions suspensives. Une condition suspensive frĂ©quente, que nous vous recommandons vivement d’inclure, rĂ©side dans le fait que la vente ne peut avoir lieu que si l’acheteur obtient un prĂŞt hypothĂ©caire. Si vous n’obtenez pas votre crĂ©dit, vous pourrez annuler la vente grâce Ă cette clause.Â
Une autre condition suspensive réside par exemple dans le fait que la vente ne peut avoir lieu que s’il n’y a pas d’infraction urbanistique. Les conditions suspensives sont généralement limitées dans le temps. Le vendeur peut, quant à lui, réclamer des indemnités si la vente n’est pas conclue, afin d’éviter les promesses d’achat frivoles.
Délai de réflexion
Si l’une des deux parties exige un dĂ©lai de rĂ©flexion et que l’autre partie accepte cette requĂŞte, cette option peut ĂŞtre ajoutĂ©e au compromis. Pendant cette pĂ©riode, le vendeur ne peut vendre le bien Ă un autre acheteur et l’acheteur ne peut retirer son offre d’achat.
Il ne peut pas s’écouler plus de 4 mois entre le compromis et l’acte de vente
Combien de temps y a -t-il entre le compromis et l’acte de vente en Belgique ? Conformément au Code sur les droits d’enregistrement, la convention de vente doit être enregistrée et les droits doivent être payés dans les 4 mois. Le délai entre le compromis et l’acte notarié authentique peut évidemment être plus court, mais sachez que le notaire a besoin d’un minimum de temps pour assurer les formalités administratives.
Vous avez désormais toutes les cartes en main pour établir un compromis de vente en béton !
Confiez votre compromis de vente à un spécialiste
Un compromis en béton est indispensable pour éviter les mauvaises surprises à l’issue de la vente. Vous préférez ne pas prendre de risques ? Confiez cette mission à un agent immobilier.