Compromis de vente en Belgique : contenu et points d’attention

Les négociations ont abouti ? En Belgique, la vente d’un bien immobilier sera totalement officialisée après la signature de quelques documents, dont le compromis de vente. Nous vous en disons plus sur les éléments qui le composent et attirons votre attention sur plusieurs points importants.

Le compromis de vente, c’est quoi ?

Lorsque le vendeur accepte une offre d’achat de la part d’un candidat-acquéreur, et qu’ils s’entendent sur les modalités de la vente, le compromis de vente est établi. Également appelé « convention provisoire », ce compromis engage les deux parties. Il sert de base à l’acte notarié (acte authentique), qui doit être établi et signé dans les quatre mois qui suivent la signature du compromis de vente.

Le compromis est un document important lors de la vente : sa signature s’accompagne, dans la plupart des cas, du paiement d’un acompte de 10 % du prix de vente. Si vous êtes passé par un agent immobilier, celui-ci prendra la rédaction et la signature du compromis à sa charge. Si vous avez vendu votre habitation de gré à gré, tournez-vous vers un notaire pour vous assurer du respect de toutes les obligations légales.

Quelles données doivent apparaître dans un compromis  de vente en Belgique ?

Le compromis doit être le plus complet possible et inclure au minimum les données de base suivantes :

L’identité et le statut du vendeur

Le vendeur est-il le seul propriétaire ? Est-il majeur ? Est-il en faillite ? Est-ce qu’il y a plusieurs vendeurs ? Si oui, ont-ils la capacité juridique ? Quelle est leur situation matrimoniale ? Etc.

L’identité et le statut de l’acquéreur

Qu’en est-il de son état civil (nom, prénom, date et lieu de naissance, nationalité, domicile, statut marital, filiation, etc) ? L’acheteur possède-t-il une société ? L’acheteur achète-t-il le bien pour son compte ou au nom d’un tiers, par exemple, un enfant mineur d’âge ? Ses revenus lui permettent-ils d’acheter le bien ? Un crédit hypothécaire lui sera-t-il accordé ? Etc.

Une description détaillée du bien

Dans quel état se trouve le bien ? Quelle est sa superficie ? Quelles sont précisément les limites du terrain ? Où se trouve le garage ? S’il s’agit d’un appartement, qu’en est-il de la cave ? Y a-t-il des servitudes, c’est-à-dire, des droits attachés à un bien et non au propriétaire du bien (p. ex. droit de passage) ? Etc.

Les modalités d’occupation du bien

S’il s’agit d’un bien actuellement en location, quels sont les droits et obligations de l’acquéreur envers le locataire ? Si le bien est occupé par le vendeur, quelle est la date à laquelle ce dernier quittera son bien ? Etc.  

Le prix

À quel prix le bien est-il vendu ? À combien s’élève l’acompte ? De quel mode de paiement a-t-il été convenu ? Qu’en est-il du précompte immobilier ? La vente se déroule-t-elle sous le régime de la TVA  ? Etc.

La date de signature de l’acte de vente officiel

La date de signature de l’acte de vente officiel doit figurer dans le compromis.

Quels documents doivent accompagner le compromis de vente en Belgique ?

En plus des éléments mentionnés ci-dessus, différents documents doivent être repris avec le compromis de vente :

Le certificat de performance énergétique 

Comme son nom l’indique, le CPEB détermine les performances énergétiques d’un bien. Avec un coût variant entre 300 et 800 euros, ce certificat est obligatoire partout en Belgique et est valable pendant dix ans, sauf en cas de rénovation. Il contient également des recommandations pour réduire la consommation énergétique du bien. 

Le certificat de conformité électrique  

Ce certificat prouve que l’installation électrique a été vérifiée et est conforme aux normes en vigueur. Il doit être établi par un des organismes de contrôle agréés pour les installations électriques. 

Les renseignements urbanistiques  

Ils donnent des informations sur la destination urbanistique mais aussi, les différents permis et certificats d’urbanisme du bien. Il est possible d’avoir ces renseignements en contactant le service urbanisme de la commune dans laquelle le bien se trouve.

L’attestation d’étude du sol

Cette attestation affirme que le sol du bien n’est pas pollué. Elle s’obtient auprès d’institutions différentes, selon la région où le bien est situé :  
– Pour la Région de Bruxelles-Capitale, l’attestation est délivrée par l’IBGE ;  
– Pour la Région wallonne, il s’agit plus précisément d’un extrait conforme qui est délivré par la BDES ;  
– Pour la Région flamande, l’attestation est délivrée par l’OVAM. 

Enfin, s’il s’agit d’une copropriété, le compromis doit prévoir le respect de tous les documents et décisions relatifs à celle-ci.

Quelques points d’attention

Le compromis est définitif

Si le document est parfois qualifié de « convention provisoire »  ou de « promesse de vente », ces expressions sont trompeuses : un compromis mentionnant les données ci-dessus et signé par les deux parties est contraignant, et ce même si vous recevez une offre d’achat supérieure par la suite. Sachez également que les clauses du compromis de vente en Belgique sont reprises dans l’acte notarié. Vu l’importance de ce document, nous vous conseillons de consulter un notaire, d’autant plus que ce service est gratuit.  

Un compromis peut comporter des clauses suspensives et des options

Seule exception à la règle précédente : un compromis est définitif, sauf si on y inclut des conditions suspensives. Une condition suspensive fréquente, que nous vous recommandons vivement d’inclure, réside dans le fait que la vente ne peut avoir lieu que si l’acheteur obtient un prêt hypothécaire. Si vous n’obtenez pas votre crédit, vous pourrez annuler la vente grâce à cette clause. 

Une autre condition suspensive réside par exemple dans le fait que la vente ne peut avoir lieu que s’il n’y a pas d’infraction urbanistique. Les conditions suspensives sont généralement limitées dans le temps. Le vendeur peut, quant à lui, réclamer des indemnités si la vente n’est pas conclue, afin d’éviter les promesses d’achat frivoles.

Délai de réflexion

Si l’une des deux parties exige un délai de réflexion et que l’autre partie accepte cette requête, cette option peut être ajoutée au compromis. Pendant cette période, le vendeur ne peut vendre le bien à un autre acheteur et l’acheteur ne peut retirer son offre d’achat.

Il ne peut pas s’écouler plus de 4 mois entre le compromis et l’acte de vente

Combien de temps y a -t-il entre le compromis et l’acte de vente en Belgique ? Conformément au Code sur les droits d’enregistrement, la convention de vente doit être enregistrée et les droits doivent être payés dans les 4 mois. Le délai entre le compromis et l’acte notarié authentique peut évidemment être plus court, mais sachez que le notaire a besoin d’un minimum de temps pour assurer les formalités administratives.

Vous avez désormais toutes les cartes en main pour établir un compromis de vente en béton !