Indexation des loyers : (temporairement) on hold ? Quelles sont les règles du jeu

Qui dit « pas de rénovation » dit probablement aussi « pas d’indexation ». En quelques mots, c’est ce à quoi doivent s’attendre bientôt les bailleurs de maisons passoires. Du moins, pour l’année qui vient, car il s’agit d’une mesure provisoire (temporaire?) Quelles sont les nouvelles règles du jeu en matière d’indexation des loyers ? Et quelles sont ses implications pour le locataire et le bailleur ?

Quel système jusqu’ici ?

Une fois par an, le bailleur d’une habitation ou d’un appartement peut adapter le loyer. Du fait de l’augmentation du coût de la vie, le loyer aura donc aussi tendance à augmenter.

Mais de combien d’euros supplémentaires est-il question ? Le calcul de l’indexation est basé sur une formule fixe qui est basée sur l’indice santé. Et ce dernier est à son tour déterminé en fonction du prix moyen d’un même panier de produits et services de la vie courante d’un citoyen belge.

La nécessité de rénovation fait loi

Tant les gouvernements en Wallonie qu’en Région de Bruxelles-Capitale ont pris récemment des mesures temporaires. Si l’habitation mise en location possède un score énergie trop faible, il ne peut y avoir qu’une indexation partielle du loyer, voire aucune. Ces mesures ont une durée d’un an. Les deux régions suivent ici l’exemple de la Flandre qui a introduit récemment aussi une restriction de l’indexation pour les maisons à louer énergivores.

Le raisonnement qui sous-tend cette décision largement adoptée : les locataires ne peuvent pas être doublement sanctionnés. Ils paient, d’une part, déjà des factures d’énergie élevées et, d’autre part, leur loyer augmente chaque année. Ces mesures doivent en outre encourager les locataires à rendre leur logement plus éco-énergétique de manière rapide et efficace.

Tant la Flandre, que la Wallonie et la Région de Bruxelles-Capitale suspendent (partiellement) pendant un an l’indexation des loyers d’habitations avec une piètre étiquette énergie.

Concrètement dans la pratique

Qu’impliquent en pratique les différentes mesures prises par chacune des régions, en fonction des différentes étiquettes énergie ?

Pour la Wallonie :

• A, B et C : 100% d’indexation des loyers autorisée
• D : 75% d’indexation
• E : 50% d’indexation
• F et G : aucune indexation possible

Pour la Région de Bruxelles-Capitale :

• A, B, C et D : 100% d’indexation des loyers autorisée
• E : 50% d’indexation
• F et G : aucune indexation possible

Pour la Flandre :

• A, B et C : 100% d’indexation des loyers autorisée
• D : 50% d’indexation
• E et F : aucune indexation possible
• L’étiquette G n’existe pas en Flandre

L’enthousiasme avec lequel la majorité des locataires accueillent la limitation et même la suppression de l’indexation des loyers ressort des chiffres suivants. A Bruxelles, 65% des locataires emménagent dans une habitation avec un score énergétique E ou inférieur. En Wallonie, il est question de 75% de tous les locataires occupant une habitation avec une étiquette énergie D ou inférieure.

Temporaire (ou non ?)

En Flandre, la mesure temporaire ne devrait pas être prolongée au-delà d’un an : du 1 octobre 2022 au 30 septembre 2023.

En Wallonie – où les mesures sont applicables de novembre 2022 à octobre 2023 inclus – des voix s’élèvent déjà en faveur d’un prolongement éventuel des mesures. Et à Bruxelles, la trop courte durée des mesures a suscité la déception, compte tenu de la nécessité d’entreprendre de gros travaux de rénovation. Nous verrons donc ce que l’avenir réservera.

L’habitation à louer la plus rentable reste une habitation éco-énergétique. Simplement parce qu’elle permet de réaliser un maximum d’économie.

Mesure de protection complémentaire du locataire

Et si le locataire remarque que le bailleur a appliqué une indexation de leur loyer qui ne correspond pas à l’étiquette énergie de l’habitation ? Il peut bien entendu s’y opposer.

De plus, le but n’est pas qu’au terme de ces mesures, les bailleurs tentent de récupérer les montants qu’ils n’auraient pas perçus en imposant un loyer plus élevé.

Enfin, chaque bailleur avec une étiquette énergie insuffisante verrait pour ainsi dire son indexation une seule fois (en partie) supprimée. Si l’indexation est intervenue peu avant l’entrée en vigueur des mesures et que l’habitation n’est pas en ordre, le bailleur sera donc privé (partiellement) de l’indexation du loyer l’année suivante. À moins, bien entendu, qu’il réalise entre-temps les travaux d’amélioration énergétique nécessaires.

Et si le score énergétique est amélioré ?

Que se passe-t-il si l’année suivante, le bailleur peut afficher pour son habitation un meilleur score énergétique ? En principe, il peut appliquer directement l’indexation correspondante.

En Flandre et à Bruxelles, les bailleurs ne peuvent, quoi qu’il en soit, appliquer qu’une seule indexation par an. Celui qui en fonction des règles, a déjà appliqué une indexation de 50%, ne peut, après avoir amélioré son habitation – qui lui donne désormais droit par exemple à une indexation de 100% – donc pas bénéficier d’une nouvelle indexation. En Wallonie, les bailleurs ne peuvent pour ainsi dire appliquer l’indexation qu’un an après la dernière majoration de loyer.