Louer meublé ou non meublé ?

En tant que bailleur d’une habitation, vous avez la possibilité de louer votre bien meublé ou non meublé. Ces deux options ont leurs avantages et points d’attention. Dans ce blog, nous nous y attardons.

Meublé vs non meublé

Dans un contrat de bail pour un meublé, vous louez l’habitation avec ses meubles, mais peut-être aussi les appareils électroménagers (réfrigérateur, machine à lessiver…), des objets d’utilisation courante (ustensiles de cuisine, linge de lit…) et des accessoires de décoration (cadres, rideaux…).

Dans un contrat de bail non meublé, le locataire se charge d’aménager sa future habitation. Certains baux proposent une solution médiane : le logement ne sera peut-être pas équipé d’un lit ou d’un canapé, mais vous y retrouverez quand même un réfrigérateur (encastré), des tapis et des habillages de fenêtre. C’est ce qu’on appelle un semi-meublé.

Les avantages du meublé

Louer un bien meublé présente une série d’avantages pour le propriétaire :

• Vous pouvez demander un loyer supérieur, en fonction du nombre et de la qualité des meubles.
• Dans les régions avec une demande élevée de profils à la recherche d’un bien à louer à court terme (comme des expatriés ou des étudiants étrangers), vous avez la garantie d’un rendement élevé.

Les éventuels inconvénients du meublé

Louer une maison ou un appartement meublé(e) c’est aussi renoncer à une certaine sécurité.

• La durée du bail ne peut en effet pas excéder 3 ans (bail de courte durée).
• Parmi les conséquences du bail de courte durée, on note que le bien risque d’être plus souvent vacant, ce qui signifie une perte souvent imprévue de revenus locatifs.
• Comme il ne s’agit pas du mobilier des locataires, ces derniers les traiteront probablement avec moins de soin.
• En cas d’usure ou de défauts, vous devrez faire le nécessaire pour les (faire) remplacer ou réparer.

L’importance d’accords univoques

Que le logement soit meublé ou non, un contrat de bail complet et un état des lieux détaillé sont d’une importance cruciale. Cela évitera bien des malentendus et problèmes de communication entre la locataire et le propriétaire. Ces documents doivent en outre être signés par les deux parties, pour accord.

Il y a d’autres aspects à prendre en compte :

• Dans quel état se trouvent les appareils et meubles au commencement du bail ?
• Qui supporte les frais en cas de dommages et réparations éventuels ?
• Une garantie complémentaire est-elle prévue pour vous prémunir d’éventuels dégâts occasionnés par le locataire ?

Avez-vous songé à une assurance pour couvrir vos meubles ? Un sinistre peut toujours survenir, en cas d’incendie ou de dégâts des eaux…

Location non meublée : le choix de la prévisibilité

En tant que propriétaire, vous souhaitez éviter les problèmes liés aux baux de courte de durée ou aux locataires peu scrupuleux ? En louant votre logement non meublé, vous économisez sur les frais d’entretien et de remplacement éventuel du mobilier.

D’autre part, vous avez aussi une plus grande sécurité financière. Les locataires qui emménagent avec leurs propres meubles s’installent en général plus longtemps au même endroit. Autrement dit, vos revenus locatifs sont garantis sur une plus longue période. En revanche, le loyer est probablement moins élevé.

Quid du volet fiscal ?

Louer un meublé ou un non meublé a des implications fiscales différentes :

• Non meublé : vos impôts sont calculés en fonction du revenu cadastral de l’habitation (précompte immobilier), majoré de 40%. Il s’agit d’un impôt progressif.
  
• Meublé : une partie du précompte immobilier progressif (pour l’habitation en elle-même) et une partie du précompte mobilier de 30% après déduction forfaitaire (50%) des revenus mobiliers.

Si vous décidez de louer votre bien meublé, vous devez indiquer clairement dans le bail quelle est la part de mobilier. Si vous ne le faites pas, le fisc considérera automatiquement que l’immeuble représente 60% et le mobilier 40%.

Un exemple chiffré :

• 1.200 EUR de loyer pour un appartement meublé
• 720 EUR de revenus immobiliers + 480 EUR de revenus mobiliers
• 30% d’impôt par mois sur 240 EUR (50% de revenus mobiliers) = 72 EUR
• Sur base annuelle, vous payez 864 EUR d’impôts sur le mobilier

Il est possible d’utiliser une autre clé de répartition, par exemple si vous louez votre logement avec du mobilier plus ancien ou de moindre qualité. Dans ce cas, vous pourrez justifier d’une clé de répartition de 85% pour les revenus immobiliers et 15% pour les revenus mobiliers. Vous devrez bien entendu pouvoir le justifier avec des pièces justificatives. Le pourcentage des coûts forfaitaires de 50% n’est pas non plus gravé dans la pierre. Si vous avez engagé davantage de frais pour garnir votre maison ou appartement, vous pouvez en principe – et de bonne fois – adapter ce montant en votre faveur.

Vérifiez toujours minutieusement la réglementation locale

Que vous optiez pour le scénario A ou B, n’importe quel contrat doit comporter un inventaire clair et des accords tout aussi clairs avec votre locataire. Il est aussi important de recueillir des informations complémentaires sur la réglementation applicable dans la région dans laquelle vous vous trouvez. Bien que les règles soient plus ou moins communes, il se peut qu’elles présentent des subtilités qu’il y a lieu de connaître.