Réparations à un bien loué :  qui est à la manoeuvre ?

Tant le locataire que le propriétaire ont chacun des responsabilités, en ce qui concerne les réparations au bien loué. Bien avant d’apposer votre signature au bas d’un contrat de bail, il est donc important d’être bien au clair avec la répartition des rôles. Nous passons en revue pour vous les principales règles, tant pour la Wallonie, la Flandre et la Région bruxelloise.

Tant le locataire que le propriétaire ont chacun des responsabilités, en ce qui concerne les réparations au bien loué. Bien avant d’apposer votre signature au bas d’un contrat de bail, il est donc important d’être bien au clair avec la répartition des rôles. Nous passons en revue pour vous les principales règles, tant pour la Wallonie, la Flandre et la Région bruxelloise.

Mais d’abord les grandes lignes

Bien que chacune des régions en Belgique possède sa propre réglementation en matière de baux à loyer, vous constaterez de grandes similitudes en matière de responsabilités des locataires et des bailleurs. Ainsi, la réglementation aura pour but de garantir la protection des deux parties en cas de désaccord.

Le bailleur doit garantir que ‘son’ logement soit habitable. Dès que de grosses réparations s’imposent pour continuer à garantir l’habitabilité, il devra donc agir sans attendre.

Il s’agit en l’occurrence des réparations – même petites – qui sont liées à l’usure, la vétusté, mais aussi la force majeure. Citons quelques exemples :

• une construction de toiture vétuste
• une chaudière usée
• des dégâts résultant de circonstances exceptionnelles ou une effraction
• …

Le locataire va, à son tour, réparer les petites défectuosités résultant de l’utilisation quotidienne. Et donc qui ne sont pas dues à l’usure, la vétusté ou la force majeure. En voici quelques exemples : 

• Petits défauts sanitaires, comme un évier ou une toilette bouché(e)
• Robinets qui fuient
• Dommages à la peinture ou au mur provoqués par des clous ou crochets
• Interrupteurs ou prises de courant cassé(e)s
• …

Bien évidemment, le locataire sera aussi responsable des réparations – et frais de celles-ci – s’il a occasionné intentionnellement ou pas un dommage au bien loué. Par exemple, un coup contre un mur ou un plafond lors du déménagement, un carrelage cassé dû à la chute d’un objet lourd au sol, etc.

Qu’entend-on par petites et grandes réparations ?

Pour éviter toute discussion entre locataire et bailleur, les différentes régions de Belgique ont établi une liste. Ces listes définissent entre autres ce qu’il faut entendre par ‘petites réparations’, afin que les parties au contrat de bail sachent à quoi s’en tenir.

• Pour la Flandre (pages 81-84)
• Pour la Wallonie
• Pour la Région de Bruxelles-Capitale

Qui est responsable du bon état de la boîte aux lettres ? Qui doit veiller à l’entretien de la cheminée ? Qui doit faire entretenir en temps voulu le système de chauffage ? Autant de questions auxquelles vous trouverez une réponse dans les listes visées ci-dessus.

Vous faites cavalier seul ? Attention !

Et si une réparation urgente s’impose ? En principe, le locataire doit s’occuper des petites réparations au bien loué – qui sont pour son compte. Il est cependant de son devoir d’éviter tout dommage supplémentaire.

Si une plus grosse réparation (urgente) s’impose, il relève de sa responsabilité d’en informer le propriétaire le plus rapidement possible. Et ce, pour réduire au strict minimum l’éventuel dommage jusqu’à la réparation effective. Il vaut toujours mieux faire cette communication par écrit, pour qu’elle apparaisse quelque part noir sur blanc. Vous devriez idéalement joindre quelques photos du dommage en guise de pièce justificative. En cas de grande réparation urgente, le locataire peut lui-même contacter le service de réparation. Dans ce cas, il est important de rassembler des preuves attestant que l’intervention était effectivement très urgente et indispensable. En l’occurrence, il pourra ensuite récupérer les frais engagés auprès du bailleur. Mais l’inverse est également vrai : si le locataire néglige de contacter le bailleur dans le cas d’un gros sinistre, le locataire peut être tenu responsable. Il s’est notamment montré négligent.

Documents et communication : gage d’une bonne compréhension

Une communication franche et ouverte entre les deux parties est quoi qu’il en soit un must, quel que soit le scénario qui se présente. De cette manière, vous éviterez des situations embarrassantes, où la vérité ne pourra pas émerger, au détriment de l’une des deux parties. Conclusion : better safe than sorry !

Vous ne pourrez vous protéger qu’en vous préparant correctement avant le début de votre aventure locative. Si vous disposez d’un contrat de bail et d’un état des lieux, de nombreux points de désaccord éventuels disparaîtront comme neige au soleil. En outre, vous pourrez au passage créer une relation saine et constructive avec votre locataire/propriétaire, sans que cela vous en coûte.