Vous êtes bailleur et voulez résilier un contrat de bail de manière anticipée ? Quels sont ses droits ?

Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement que vous louez depuis très longtemps. Mais un événement imprévu vient contrecarrer tous vos plans de location. Vous devez mettre fin au contrat de bail qui vous lie au locataire de manière anticipée. Pouvez-vous le faire ? À quelles conditions ? Quels sont vos droits en tant que bailleur et dans quels cas le locataire est-il dans son droit ?

Les 3 scénarios les plus fréquents

Il existe plusieurs situations où, en tant que bailleur, vous pouvez reprendre la main et mettre fin au contrat de bail de manière anticipée. Les raisons les plus courantes sont les suivantes :

1.     Vous (ou un membre de votre famille) allez occuper le bien

Vous voulez occuper cette habitation ou la mettre à la disposition de votre fille, soeur ou neveu ? Dans ce cas, vous pouvez résilier le contrat, si vous respectez les délais de préavis légaux et d’éventuelles conditions complémentaires. En Wallonie, par exemple, l’occupation doit intervenir dans l’année qui suit l’expiration du préavis donné par le bailleur et elle doit être effective et continue pendant deux ans.

De plus, vous devez en tant que bailleur pouvoir apporter la preuve que vous occupez personnellement l’habitation ou attester d’un lien de parenté avec l’occupant.

2.     En cas de projets de gros travaux de rénovation

Vous pouvez aussi mettre fin au bail de manière anticipée en cas de gros travaux de rénovation qui empêchent temporairement l’occupation du logement. Comme des travaux importants à la façade ou la toiture en vue d’améliorer le niveau PEB de l’habitation. Les règles spécifiques dans le cadre de la mise en location varient d’une région à l’autre. Veillez donc à ce que vos plans de rénovation et estimations de budget soient inscrits noir sur blanc.

Naturellement, vous devez aussi passer des accords clairs avec les locataires et leur fournir des informations suffisantes. Quels sont vos projets précis ? Pourquoi devez-vous absolument entreprendre ces travaux de rénovation ? Combien de temps vont-ils durer ? Au terme des travaux de rénovation, les locataires pourront-ils éventuellement réintégrer directement l’habitation ?

3.     Votre locataire ne respecte pas les règles

Votre locataire ne paie pas (ou plus) son loyer mensuel ou il fait souvent la nouba et occasionne des dégâts à l’habitation ? Ou il représente une nuisance pour les voisins ou son environnement direct ? Cela peut constituer une raison pour mettre fin au contrat de manière anticipée.

Il en va de même s’il a volontairement fourni des informations mensongères. Le scénario classique : le logement n’est pas utilisé à ce à quoi il est destiné. Le locataire utilise par exemple l’immeuble pour exercer une activité commerciale, tandis qu’il s’agit d’un bien pour une occupation résidentielle. Dans pareilles situations, il faudra malheureusement faire appel à la justice.

Quelles sont les règles applicables à la (mise en) location dans votre région ?

Attention : dans notre pays, chaque région applique sa propre réglementation en matière de location, si bien que certaines règles, mais aussi conditions annexes, peuvent être différentes. Vous trouverez des informations plus détaillées sur les sites respectifs des autorités régionales :
En Flandre

En Wallonie

Dans la Région de Bruxelles-Capitale

Dans quels cas ne peut-on parler de rupture unilatérale du bail par le bailleur ?

Dans certaines situations, vous n’êtes pas autorisé à résilier le bail de manière anticipée sans condition et dans le meilleur des cas, vous devrez trouver un accord avec le locataire. À défaut, le locataire reste dans son droit. En voici quelques exemples :

La vente de l’habitation

Vous voulez vendre l’habitation à un acheteur potentiel qui a fait une offre intéressante. Ou vos locataires actuels font une proposition pour acheter l’habitation. Pour connaître les règles applicables dans ce cas au locataire et au propriétaire, lisez cet article.

Divergence d’opinions

Les relations entre locataire et bailleur se dégradent pour des raisons de pure divergence d’opinions. Il n’y a donc ni comportement illicite ni rupture de contrat.

Discrimination à l’égard du locataire

Des aspects tels que la nationalité, les origines, le genre… ne peuvent intervenir dans la résiliation anticipée et unilatérale du contrat de bail.

Force majeure

Dans des cas de force majeure, comme des dommages graves à l’habitation à la suite d’une catastrophe naturelle ou d’un incendie, l’habitation est souvent devenue inhabitable. Dans ce cas, il n’y a pas d’autre solution que de mettre fin au bail de commun accord.

Accord entre le locataire et le bailleur

Toutes les relations entre propriétaire et locataire ne sont pas nécessairement strictement professionnelles. Il est parfaitement possible que vous entreteniez de très bons rapports avec un locataire fidèle depuis de longues années. Et que du jour au lendemain, sa vie prenne une tout autre direction à la suite de la perte de son emploi ou d’une opportunité en or, comme un départ à l’étranger.

Si les deux parties s’entendent, vous pouvez à tout moment mettre fin au contrat de commun accord. Les conditions et accords – par exemple à propos d’éventuelles compensations ou délais – seront de préférence inscrits noir sur blanc pour éviter toute discussion a posteriori.

Ces quelques derniers conseils pour une communication transparente

Les bons accords font les bons amis, dit le proverbe. Vous ne devez pas nécessairement entretenir des relations amicales avec votre locataire, mais un lien de confiance peut s’avérer très précieux. Et cela vaut pour les deux parties. Comment en tant que bailleur pouvez-vous y contribuer ?

1.     Respectez les délais de préavis

Tenez-vous-en aux délais et procédures imposés par la loi pour éviter les problèmes juridiques.

2.     Soyez transparent

Communiquez de manière claire avec votre locataire sur les raisons du préavis et les conditions de celui-ci.

3.     Documentez vos projets

Conservez les pièces justificatives, comme les plans de rénovation ou déclarations d’occupation personnelle, pour renforcer votre position.

4.     Envisagez une médiation

Le conflit semble inévitable ? La médiation est souvent une solution plus rapide et moins coûteuse qu’une procédure judiciaire.