Herstellingen aan de huurwoning: wie is aan zet?

Zowel de huurder als verhuurder hebben hun eigen verantwoordelijkheden als het op herstellingen aan de huurwoning aankomt. Nog voordat je jouw handtekening onder een huurcontract zet, is het dus belangrijk om helemaal mee te zijn in de rolverdeling. Wij overlopen de belangrijkste regels met je, of je nu in Vlaanderen, Wallonië of de regio Brussel woont.

Maar eerst de algemene krijtlijnen

Hoewel ieder gewest in ons land zijn eigen huurwetgeving heeft, zal je toch grote overeenkomsten vinden tussen de verantwoordelijkheden voor huurders en verhuurders. Zo zal de regelgeving ervoor zorgen dat beide partijen voldoende beschermd zijn in geval van onenigheid.

Zo is de verhuurder verantwoordelijk om ‘zijn’ woning bewoonbaar te houden. Van zodra er grote herstellingen nodig zijn om de bewoonbaarheid te blijven garanderen, zal hij dus meteen in actie moeten schieten.

Het gaat hier dan om herstellingen – ook de kleine – die gelinkt kunnen worden aan slijtage, ouderdom, maar ook aan overmacht. Denk hierbij aan:

• een verouderde dakconstructie
• een versleten verwarmingsketel
• schade ten gevolge van uitzonderlijke weersomstandigheden of inbraak
• …

De huurder, op zijn beurt, zal de herstellingen op zich moeten nemen als het om kleine defecten gaat ten gevolge van dagelijks gebruik. Dus niet ten gevolge van slijtage, ouderdom of overmacht. Voorbeelden hiervan zijn:  

• Kleine sanitaire defecten, zoals verstoppingen van de gootsteen of het toilet
• Lekkende kranen
• Schade aan de verf of muur door nagels of haken
• Kapotte schakelaars of stopcontacten
• …

Uiteraard zal je als huurder ook voor de herstellingen – en de bijhorende kosten – instaan wanneer je (on)vrijwillige schade hebt toegediend aan de huurwoning. Bijvoorbeeld door tegen een muur of plafond te stoten tijdens het verhuizen, door een vloertegel te breken nadat je iets zwaars op de grond hebt laten vallen, enzovoort.

Wat valt onder kleine en een grote herstellingen?

Om discussie tussen huurder en verhuurder te vermijden, hebben de verschillende gewesten in ons land een lijst opgesteld. Deze lijsten benoemen onder meer wat er onder ‘kleine herstellingen’ valt, zodat er voldoende duidelijkheid is voor beide partijen in het huurcontract.

• Voor Vlaanderen (pagina 81-84)
• Voor Wallonië
• Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Wie is verantwoordelijk voor de goede staat van de brievenbus? Wie staat in voor het onderhoud van de schoorsteen? Wie moet de verwarmingsinstallatie tijdig laten onderhouden? Allemaal vragen die beantwoord worden in bovenstaande lijsten.

Op eigen houtje handelen? Opgepast!

En wat als het zover is en een herstelling zich opdringt? In principe mag de huurder kleine herstellingen aan de huurwoning – die sowieso voor zijn rekening zijn – zelf oppikken. Wel is het zijn plicht om nieuwe of extra schade hierbij te vermijden.

Dringt een grotere herstelling zich (heel snel) op, dan is het zijn verantwoordelijkheid om de verhuurder zo snel mogelijk hiervan op de hoogte te brengen. En om eventuele schade maximaal te beperken tot de herstelling is gebeurd. Het is altijd een goed idee om zo’n melding schriftelijk te doen, zodat het bewijs zwart op wit genoteerd staat. Idealiter voeg je ook een aantal foto’s toe van de schade als extra bewijsmateriaal. Bij een dringend groot defect kan de huurder ook zelf de hersteldienst contacteren. In dat geval is het altijd belangrijk om bewijzen te verzamelen dat de tussenkomst effectief hoogdringend en absoluut nodig was. In dat geval kan hij de kosten nadien terug recupereren bij de verhuurder. Maar ook omgekeerd geldt: laat de huurder na om de verhuurder te contacteren bij grote schadegevallen, dan kan de schade verhaald worden op de huurder. Hij is namelijk nalatig geweest.

Documenteer en communiceer je weg naar een goede verstandhouding

Een duidelijke en open communicatie tussen beide partijen is hoe dan ook een must, in welk scenario je je straks ook bevindt. Op deze manier vermijd je vervelende situaties, waarbij er een loopje met de waarheid wordt genomen en uiteindelijk een van de twee partijen de dupe is. Better safe than sorry dus! Dit bereik je alleen maar door zo goed mogelijk voorbereid aan de start van je (ver)huuravontuur te staan. Met een tot in de puntjes opgesteld huurcontract en een nietsontziende plaatsbeschrijving smelten al heel wat potentiële discussiepunten als sneeuw voor de zon. De gezonde en constructieve relatie met je (ver)huurder krijg je er gratis bovenop.