Alles wat je moet weten over het accepteren van een aankoopbod op een woning

Je hebt eindelijk het huis of appartement van je dromen gevonden en je wil een bod uitbrengen aan de eigenaar? Dit is geen onschuldige stap, want het bindt jou aan de verkoper – en als ze het aanvaarden, binden ze zich ook aan jou. Hoe breng je een bod uit en wat zijn de verplichtingen van beide partijen bij het accepteren van een aankoopbod? Immoweb legt het uit in dit artikel.

Hoe verloopt een aankoopbod?

Het principe

De eerste stap in een vastgoedtransactie, voorafgaand aan het accepteren van een aankoopbod, is uiteraard het uitbrengen van een aankoopbod door een potentiële koper. Hoewel dit misschien onbeduidend lijkt, is het juist van groot belang. Een bod bindt jou namelijk wettelijk aan de eigenaar. We spreken dan van een bindend bod.

Als koper mag je in je bod je eigen voorwaarden opnemen. Zo kun je een prijs voorstellen die lager, gelijk of hoger is dan de vraagprijs in het zoekertje.

Je kunt ook een antwoordtermijn vastleggen. Dit is heel belangrijk: als je geen termijn vermeldt, blijft je bod voor onbepaalde tijd geldig. Dat betekent dat als de verkoper je bod bijvoorbeeld pas na vier maanden aanvaardt, je wettelijk verplicht bent om de koop te sluiten. Stel je daarentegen wel een termijn in, dan ben je na het verstrijken ervan niet meer gebonden.

Goed om te weten:

Vastgoedmakelaars of particuliere verkopers mogen geen openbare bieding organiseren om een pand te verkopen. Ze mogen kandidaten niet op de hoogte brengen van de andere biedingen die ze ontvangen hebben, om hen zo tot overbieden aan te zetten. Alleen notarissen mogen zulke verkoopprocedures uitvoeren.

Wat moet er in een bod staan?

Een mondeling uitgebracht bod heeft geen juridische waarde. Je moet het dus altijd schriftelijk doen – via e-mail of per aangetekende brief met ontvangstbevestiging.

Een aankoopbod wordt als een wettige rechtshandeling beschouwd. De inhoud ervan moet dus correct en volledig zijn om de transactie rechtsgeldig te maken.

Je bod moet de volgende elementen bevatten:

• jouw identiteit en postadres of e-mailadres,
• de identiteit van de verkoper,
• het precieze adres en een beschrijving van het pand,
• de prijs die je wil bieden,
• de betalingsvoorwaarden,
• de geldigheidsduur van het bod,
• eventuele opschortende voorwaarden voor de verdere afhandeling (zoals het verkrijgen van een lening, geen vervuilde grond, enz.),
• datum en handtekening van beide partijen.

De reactie van de verkoper

Na ontvangst van jouw bod kan de verkoper verschillende dingen doen. Ze kunnen het bod weigeren zonder uitleg te geven. Ze kunnen ook een tegenbod doen, bijvoorbeeld met een ander prijsvoorstel of met aangepaste voorwaarden.

Tot slot kan de verkoper jouw bod ook gewoon aanvaarden. Dat moeten ze dan wel doen via e-mail of aangetekende post. Zodra ze jouw bod aanvaarden, zijn jullie beiden gebonden tot aan het tekenen van het compromis. Geen van beide partijen kan zich zonder geldige reden terugtrekken.

Wat is een aankoopoptie?

Als bieder kun je ook een andere formule gebruiken: de aankoopoptie of verkoopbelofte. Daarbij verbindt enkel de verkoper zich: ze beloven om hun woning gedurende een bepaalde periode niet aan iemand anders te verkopen. In ruil daarvoor betaal jij hen een afgesproken bedrag.

Als de verkoop doorgaat, wordt dit bedrag verrekend als voorschot. Beslis je om toch af te zien van de aankoop, dan mag de verkoper het bedrag houden als schadevergoeding.

Wanneer teken je een compromis?

Wat is een compromis?

Een compromis (ook wel voorlopige verkoopovereenkomst genoemd) is een voorcontract dat kort voor de definitieve verkoopakte wordt opgesteld. Het verplicht zowel de verkoper als de koper om de transactie voort te zetten volgens de bepalingen in het contract.

Het compromis moet uiterlijk binnen vier maanden getekend worden voor de authentieke verkoopakte wordt opgesteld. De koper of verkoper mag het opstellen, en het is niet wettelijk verplicht – maar het wordt wel sterk aangeraden omdat het beide partijen beschermt.

Ook is het sterk aangeraden om een notaris in te schakelen. Gezien de juridische complexiteit van de inhoud, zorgt een notaris ervoor dat alles correct en rechtsgeldig is.

Goed om te weten:

Als je een hypothecaire lening aanvraagt, zal de bank vaak een kopie van het compromis vragen als bewijs van je aankoopintentie.

Het betalen van een voorschot

Hoewel het niet verplicht is, is het gebruikelijk dat de koper bij het tekenen van het compromis een voorschot betaalt van 10% tot 15% van de verkoopprijs.

Dat toont aan de verkoper dat je serieus bent over de aankoop. Het dient ook als garantie: als je je zonder geldige reden terugtrekt, mag de verkoper het voorschot houden als schadevergoeding. Gaat de verkoop gewoon door, dan wordt het voorschot afgetrokken van de totale verkoopprijs bij het tekenen van de authentieke akte.

Het is af te raden om het voorschot rechtstreeks aan een particuliere verkoper te betalen. Laat dit liever via een notaris of vastgoedmakelaar verlopen. Die zet het bedrag op een geblokkeerde derdenrekening en geeft het uiteindelijk aan wie er wettelijk recht op heeft.

De opschortende voorwaarden

Net zoals in een bod, is het ook in het compromis belangrijk om opschortende voorwaarden op te nemen. Die geven je de mogelijkheid om de verkoop rechtmatig te annuleren. Veelvoorkomende voorbeelden zijn: het verkrijgen van een hypotheek, geen bodemvervuiling of verborgen gebreken, of het verkrijgen van een bouwvergunning.

Opschortende voorwaarden zijn essentieel omdat ze bepalen in welke gevallen je nog kunt annuleren zonder boete. Zonder zulke clausules kunnen noch de koper, noch de verkoper zich terugtrekken zonder financiële gevolgen.