Dynamische vastgoedmarkt op weg naar stabilisering

Snellere prijsstijging in rurale gebieden en hoge koopkracht bij de Belg

De prijzen op de Belgische vastgoedmarkt kenden sinds januari een stijging van 1,2%, maar de opwaartse druk lijkt licht af te nemen. Het groeitempo van de prijzen in Vlaanderen en Wallonië vertraagt tot respectievelijk 1,3% en 1,1% tijdens het laatste kwartaal, tegenover gemiddeld 1,4% tijdens de vorige drie kwartalen. In Brussel zien we wel een nieuwe stijging van +1% tijdens het voorbije kwartaal, tegenover 0,8% tijdens de drie vorige kwartalen.

Daarnaast bevestigen de nieuwe cijfers ook de ommekeer in het vastgoedlandschap die zich sinds het begin van de coronacrisis aftekende: de prijzen van vastgoed in rurale gebieden stijgen sneller dan die in de stedelijke gebieden.

Piet Derriks, Managing Director van Immoweb: “Ondanks de inflatie en de stijgende rentevoeten van de afgelopen weken*, is dit nog steeds een goed moment om vastgoed te kopen. De gemiddelde vastgoedkoopkracht van de Belgen blijft bovendien hoog in vergelijking met andere Europese landen: een gezin van twee personen met een gemiddeld inkomen kan een woning van gemiddeld 98m² aankopen, tegenover slechts 64m² in Frankrijk en 66m² in Duitsland. En dit ondanks de inflatie.”

Opwaartse druk neemt af

De prijzen op de Belgische vastgoedmarkt zetten sinds januari hun stijging voort (+1,2% voor heel België), maar de opwaartse druk neemt licht af. Dat kan niet toegeschreven worden aan een eventueel seizoenseffect. De drie eerste maanden van 2022 zijn immers minder dynamisch dan in 2021 (toen werd er een stijging van 1,9% opgetekend).

Hoewel het groeitempo van de prijzen licht afneemt, blijft de groei in alle categorieën van woningen aanhouden.. Terwijl de huizenprijzen nog met 2% stegen tussen januari en maart 2021, bedroeg die stijging slechts 1,2% tussen januari en maart 2022. Hetzelfde geldt voor appartementen: +1,7 % tijdens het 1^ste kwartaal 2021 tegenover +1,1 % tijdens het 1^ste kwartaal 2022.

Dat zijn opvallende verschillen, maar toch hoeft dat geen voorbode te zijn van een ommekeer op de markt. Ze wijzen veeleer op een stabilisering en een normalisering na een uitzonderlijk actief jaar 2021 in een post-lockdown context. We merken dat ondanks de lichte nationale vertraging, bepaalde provincies dit jaar toch een vliegende start nemen. Dat geldt met name voor Waals-Brabant, Limburg of Oost-Vlaanderen, waar de stijgingen respectievelijk +2,3%, +2% en +1,9% bedragen in de afgelopen drie maanden.

Het vastgoedlandschap stabiliseert

De ommekeer in het vastgoedlandschap die zich sinds het begin van de coronacrisis aftekende, wordt bevestigd. De tijd dat enkel de grote steden de prijzen naar boven trokken, ligt achter ons. Vandaag tekenen landelijke gebieden, ver van de belangrijkste stadscentra verwijderd, de sterkste opwaartse spanning op. De rurale gebieden in Vlaanderen en Wallonië kenden in een jaar tijd een stijging van respectievelijk 5,3% en 5,9%, terwijl de meer stedelijke gebieden er slechts met 4% en 4,2% op vooruit gingen. De voornaamste verklaring is de nieuwe verwachtingen van de kandidaat-eigenaars als gevolg van de coronapandemie (behoefte aan meer ruimte, buitenlucht en een aangenamere leefomgeving).

Diezelfde evolutie zien we in de verschillende regio’s. Brussel, lange tijd op kop in het klassement van de jaarlijkse stijgingen (+3,4% het voorbije jaar), wordt voorbijgestoken door Wallonië (+5,2%) en vooral door Vlaanderen (+5,5%). Maar ook daar lijkt het eerder om een tijdelijke trendbreuk te gaan. Terwijl het groeitempo van de prijzen in Vlaanderen en Wallonië licht afneemt (tot respectievelijk 1,3% en 1,1% tijdens het laatste kwartaal, tegenover gemiddeld 1,4% tijdens de vorige drie kwartalen), zien we in Brussel weer een stijging (+1% tegenover 0,8%).

Rentevoeten zetten stijging in

Terwijl de economie nog aan het herstellen was van de coronacrisis, kwam de oorlog in Oekraïne de kaarten herschikken. Met een opstoot van de prijzen, toeleveringsmoeilijkheden en geopolitieke instabiliteit wegen er nieuwe onzekerheden op de groei van de Europese landen. In een context die al gekenmerkt werd door aangroeiende inflatie, creëert het Russisch-Oekraïense conflict een bijkomende spanning op de energieprijzen. Als gevolg daarvan bereikte de inflatie in België haar hoogste niveau sinds 1983 (+8,0 % in februari 2022**) en het einde lijkt niet in zicht.

In die context kondigde de ECB half maart een verkrapping aan van haar monetair beleid, dat sinds het begin van de coronapandemie bijzonder inschikkelijk was geweest. Frankfurt besliste nog niet tot een verhoging van haar beleidsrente, maar koos wel voor een geleidelijke afbouw van haar obligatieaankoopprogramma tot het derde kwartaal.

Er wordt verwacht dat deze verandering van paradigma op de obligatiemarkten, in combinatie met economische onzekerheden, de banken snel zullen aanzetten tot meer waakzaamheid voor hun toekenningsvoorwaarden van leningen. En vooral om de stijging van de overheidsrente door te rekenen in de rentevoeten van hun vastgoedkredieten, zoals de afgelopen weken is waargenomen.

Piet Derriks, Managing Director van Immoweb, voegt eraan toe: “Zelfs een lichte stijging van de rentevoeten blijft wellicht niet zonder gevolgen voor de vastgoedmarkt. Voor particulieren leidt een stijging van slechts 0,1 procentpunt op een lening van 20 jaar tot een daling van 1% van hun vastgoedkoopkracht.”

Paradoxaal een perfect moment om te kopen

Voor wie het vastgoedproject van zijn dromen wil waarmaken, is het moment nu aangebroken. Vooral voor zij die tijdens de coronacrisis een spaarreserve hebben kunnen opbouwen, want in tegenstelling tot wat vaak gedacht wordt, hoeven kandidaat-kopers niet echt te vrezen voor inflatie.  De algemene prijsstijging heeft weliswaar een impact op de koopkracht van de Belgen, toch blijft die ondanks alles zeer hoog (98m² tegenover slechts 64m² in Frankrijk en 66m² in Duitsland***). Piet Derriks: “Beter nog, de mogelijkheid om nu rond 2% vast* op 20 jaar te lenen in combinatie met een hoge inflatie, zorgt voor een interessante situatie op de vastgoedmarkt.”

Concreet betekent vandaag investeren in vastgoed een manier om zich te beschermen tegen de ontsporende consumptieprijzen. Door vandaag te kopen legt een particulier de kostprijs van zijn krediet en dat van de aankoop van zijn vastgoed aan de huidige voorwaarden vast voor de komende 20 jaar. Met de inflatie zullen zijn inkomen en de algemene woonkosten (vastgoedprijzen, huurprijzen…) mechanisch stijgen in de loop der jaren. Hoe meer tijd er voorbijgaat, hoe minder het gewicht van zijn krediet zal worden in verhouding tot zijn inkomen en hoe meer voordeel hij gedaan zal hebben door eigenaar te worden (tegenover mocht hij huurder gebleven zijn). Bovendien zal hij zijn aankoop sneller afschrijven. In deze ongeziene marktsituatie staan alle signalen paradoxaal genoeg op groen voor kopers die een krediet willen aangaan. Dat zal de komende maanden zorgen voor een volgehouden dynamiek voor vastgoed in België.

---

* Immotheker Finotheker, maart 2022 – ter indicatie

** Statbel

*** De vastgoedkoopkracht van de Belgen verwijst naar het aantal vierkante meter dat een gezin met een gemiddeld inkomen (Statbel) kan aankopen via een vastgoedkrediet (buiten persoonlijke inbreng). De schuldcapaciteit werd berekend op basis van een schuldgraad van 33% van het beschikbaar inkomen over een looptijd van 20 jaar. De koopkracht wordt berekend op basis van de vastgoedprijzen op de markt (Immoweb) en de meest recente rentevoeten (ECB, december 2021).