Heb ik recht op een belastingvermindering voor een lening?

Sinds 2015 is de belastingaftrek op vastgoedleningen gewestelijk bepaald in België. Het is een echte puzzel, hier doen wij een poging om wat licht te werpen op een deze ingewikkelde zaak.

Als gevolg van de zesde staatshervorming, die in 2014 is voltooid, is de vastgoedbelasting een gewestelijke bevoegdheid geworden. Dit betekent dat voor vastgoedinvesteringen die na 1 januari 2015 worden gedaan, de belastingvermindering voor een lening die huiseigenaren kunnen krijgen, afhankelijk is van het gewest waarin hun woning ligt.

Opmerking: de cijfers in dit artikel gelden alleen voor leningen die na 2020 worden afgesloten (ook hierna is er een kans dat deze is aangepast).

Belastingvermindering voor een lening in Vlaanderen?

Vlaanderen kent een belastingaftrek toe voor leningen die op of vóór 31 december 2019 zijn afgesloten, tot een plafond van 2.360 euro (met 3 kinderen ten laste).

Voor leningen die na 1 januari 2022 worden geregistreerd, geldt geen belastingvoordeel meer. Het Vlaamse Gewest heeft deze premie vervangen door een verlaagd registratierecht van 3% voor de aankoop van een woning (tegen 12,5% in Wallonië en Brussel), op voorwaarde dat je geen ander onroerend goed bezit.

Voor de aankoop van een huis ter waarde van 500.000 euro in Vlaanderen betaal je 15.000 euro aan registratierechten.

Belastingvermindering voor een lening in Brussel?

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft de woonbonus afgeschaft voor hypothecaire leningen die na 1 januari 2017 worden afgesloten. Als je een huis of appartement koopt in Brussel, is het niet langer mogelijk om een belastingaftrek te krijgen op het hypothecair krediet.

Een korting op de registratierechten in Brussel

Hoewel er in de hoofdstad geen hypotheekaftrek meer mogelijk is, heeft het Brussels Gewest niet alle fiscale stimuli voor onroerend goed afgeschaft.

Sinds 2017 is de eerste 175.000 euro van de aankoopprijs van je woning vrij van registratierechten. Deze bedragen 12,5% van de aankoopprijs, wat neerkomt op een belastingbesparing van 21.875 euro.

Belangrijke opmerking: indien de aankoopprijs meer dan 500.000 euro bedraagt, geldt geen vermindering van de registratierechten.

Voorbeeld: Je koopt een huis voor 499.999 euro, het bedrag van de registratierechten zal dan :

• 0 euro voor het gedeelte tot 175.000 euro
• 40.625 voor het gedeelte tussen 175.000 euro en 499.999 euro

Als je jouw huis voor 500.000 euro koopt, bedragen de registratierechten 62.500 euro.

De grens van 500.000 euro overschrijden betekent dus een aanzienlijk verschil in fiscale termen.

De Chèque Habitat, de Waalse belastingvermindering

Sinds 2016 heet de belastingvermindering voor een lening die aan Waalse huiseigenaars wordt toegekend “Chèque Habitat“. Het wordt omgezet in een belastingkrediet en is van toepassing in het belastingjaar dat volgt op het afsluiten van de lening.

Deze belastingvermindering, of individueel fiscaal voordeel, geldt voor maximaal 20 jaar, ongeacht de totale aflossingsperiode van de lening.

De voorwaarden waaraan moet worden voldaan om in aanmerking te komen voor de “Chèque Habitat” in Wallonië:

• Aankoop of bouw van een eigendom zonder eerst een ander eigendom te bezitten
• Je moet in de woning wonen
• Voor de aankoop moet een onroerende lening met hypothecaire inschrijving voor een periode van ten minste 10 jaar worden afgesloten
• een jaarlijks netto belastbaar inkomen hebben van niet meer dan 86.322 euro (bedrag dat in 2020 geldt voor het individuele inkomen, niet voor het gecumuleerde inkomen van het huishouden)

Wat is nu juist het aftrekbare bedrag in Wallonië?

Het bedrag van de Chèque Habitat dat in Wallonië wordt toegepast, hangt af van je netto belastbaar inkomen. Als dit bedrag niet hoger is dan 22.380 euro, geldt een forfaitaire belastingaftrek van 1.520 euro (met een verhoging van 125 euro per ten laste komend kind).

Opmerking: bij een echtpaar wordt de belastingaftrek voor elk lid afzonderlijk berekend. 

Voor een jaarlijks netto belastbaar inkomen tussen 22.380 euro en 86.322 euro kan een eenvoudige berekening worden gemaakt om het bedrag van je belastingvoordeel te bepalen: trek 22.380 euro af van je netto belastbaar inkomen, vermenigvuldig dit cijfer met 0,01275 (of 1,275%) en trek het resulterende bedrag af van de 1.520 euro van de forfaitaire aftrek om het bedrag van je aftrek te verkrijgen.

Voorbeeld: Een echtpaar heeft 2 kinderen. Marie heeft een netto belastbaar inkomen van 35.000 euro. Paul heeft een netto belastbaar inkomen van 21.500 euro. 

Aftrek voor Marie

35.000 – 22.380 = 12.620 x 0,01275 = 160,91

1520 – 160,91 = 1.359,09 euro

Aftrek voor Paul

Aangezien zijn inkomen niet hoger is dan 22.380 euro, geniet Paul de forfaitaire aftrek van 1.520 euro

Totaal voor het echtpaar: 1359,09 + 1520 + 250 (kinderen ten laste) = 3.129,09 euro

Opmerking: na 10 jaar wordt de waarde van de huisvestingsvoucher automatisch gehalveerd.

Het belang om de fiscale gevolgen van een vastgoedaankoop te kennen

De belastingregeling die geldt voor jouw woning hangt dus af van verschillende factoren:

• Locatie
• Inkomen van de eigenaars
• Aankoopprijs
• Jaar van aankoop

Het is daarom raadzaam om je fiscale situatie zo nauwkeurig mogelijk te evalueren nadat je het huis van je dromen hebt gekocht. 

Houd ook rekening met het kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing die van toepassing zijn op jouw woning.

Goed om weten: onder bepaalde voorwaarden kunnen de premies betaald voor je schuldsaldoverzekering ook aanleiding geven tot een belastingaftrek.