Mondelinge overeenkomst: plakt je bod of toch niet?

Een bod uitbrengen op een huis of appartement: het is tegelijkertijd spannend en stresserend. Zeker wanneer er meerdere bieders hun zinnen hebben gezet op jouw woning. Maar wat als jij een mondelinge overeenkomst hebt met de verkoper? Mag je jezelf dan al zegezeker wanen? 

Een deal is een deal (in principe)

Met een verkoopovereenkomst of een compromis is er geen discussie mogelijk. Zowel jouw handtekening als die van de verkoper (of zijn makelaar) staan onder de overeenkomst en bewijzen zwart op wit dat jouw bod als winnend bod aanvaard is. Deze overeenkomst wordt ook wel eens omschreven als voorlopige verkoopakte of verkoopbelofte. Laat je niet misleiden door de benaming: het akkoord is wel degelijk bindend.

Maar dat wil niet zeggen dat dit enige manier is om tot een bindend akkoord te komen. Een schriftelijk akkoord van de verkoper via e-mail, via sms of zelfs op een bierkaartje kan evenzeer leiden tot een bindende overeenkomst. Al doe je er natuurlijk altijd beter aan om het via de officiële weg te doen.

En wat met een mondelinge overeenkomst? Stel dat de verkoper of zijn makelaar via een Facetime-gesprek of telefoontje jouw bod aanvaardt? Ook dan is het akkoord wel degelijk principieel bindend. De verkopende partij mag dus niet zomaar zijn staart intrekken wanneer hij een dag later de kans krijgt om een hoger bod te aanvaarden. In theorie plakt de kaart dus.

Maar het blijft natuurlijk theorie. Het grote probleem bij een schriftelijke of mondelinge overeenkomst die niet via de officiële wegen loopt, is dat je als bieder ook moet kunnen bewijzen dat er een akkoord uit de bus is gekomen. Bij een achtergelaten voicemail in je inbox is dat geen enkel probleem. Als je geen harde bewijzen kunt voorleggen, dan zou de verkoper er zich toch nog tussenuit kunnen wurmen.

Maar de praktijk heeft intussen ook al meermaals het tegendeel bewezen, in het voordeel van de koper. Zorg er dus als bieder voor dat je in aanloop naar een nakend akkoord over de verkoopprijs zoveel mogelijk bewijzen verzamelt.

Een schriftelijk akkoord van de verkoper via e-mail, via sms of zelfs op een bierkaartje kan wel degelijk leiden tot een bindende overeenkomst.

Hoogste bod

Let wel: het feit dat je de gevraagde verkoopprijs kunt betalen en ook effectief een bod doet, betekent niet dat je ook automatisch mee in de running bent voor de woning. Het is altijd de verkoper die het bod finaal moet goedkeuren. Zelfs wanneer je het hoogste bod indient en niemand anders nog kan volgen. De eindbeslissing blijft bij de verkoper liggen.

Denk aan je opschortende voorwaarden

De regels die gelden voor de verkoper, gelden natuurlijk ook voor de koper. Met andere woorden: ook jouw akkoord is bindend. Voordat je definitief toestemt, is het belangrijk dat je eventuele dealbreakers duidelijk omschrijft.

Wacht je bijvoorbeeld nog op definitief groen licht voor een woonlening? Of wil je helemaal zeker zijn dat er geen verborgen gebreken aanwezig zijn in de woning en wil je eerst nog bepaalde zaken laten bekijken door een professional? Neem dan deze zogenaamde opschortende voorwaarden mee op in het akkoord.

Samen met de verkoper leg je een termijn vast waarbinnen je jouw definitieve beslissing neemt. Heb je al een klein voorschot betaald en trek je je tijdig terug uit de verkoop, dan dient de verkoper dit voorschot terug te betalen.

Tip: doe je bod mondeling en plaats je handtekening pas bij de verkoopovereenkomst.

Lees ook: Hoe breng je een bod uit op een woning?

Voordat je definitief je akkoord geeft aan de verkoper, is het belangrijk dat je eventuele dealbreakers – zoals een nog niet goedgekeurde lening of (verborgen) gebreken – duidelijk omschrijft.

Wat bij valsspelen?

Sommige verkopers nemen het niet zo nauw met de spelregels en laten niet in hun kaarten kijken. Wat als de verkoper akkoord gaat met jouw (mondeling) bod, maar alsnog een (hoger) bod van iemand anders aanvaardt?

Je kunt dan proberen om de woning via de rechtbank alsnog te claimen of om op zijn minst een schadevergoeding te verkrijgen bij het ontbinden van de verkoop. Ook hier zal het belangrijk zijn om voldoende bewijzen voor te leggen.

Dezelfde regels gelden ook in de omgekeerde richting. De verkoper kan alsnog de verkoop van de woning of een schadevergoeding eisen wanneer een koper zich onrechtmatig terugtrekt.

Alles netjes afgehandeld? Naar de notaris

Als iedereen zich echter netjes aan de regels houdt, dan is de notaris het eindstation. Op basis van de verkoopovereenkomst tussen koper en verkoper stelt de notaris een notariële verkoopakte op. Pas na het ondertekenen van deze akte is de verkoop van de woning officieel.

Op zoek naar een notaris in jouw buurt?