Notariskosten berekenen: verlies het totaalplaatje niet uit het oog

Het kostenplaatje van vastgoed juist inschatten, dat is ook de notariskosten mee in rekening nemen. Ga je een woning of een bouwgrond kopen? Of moet je een hypotheeklening afsluiten? Dan is een bezoekje bij de notaris verplicht om je investering in een officiële akte te gieten. Waar mag je je aan verwachten?  

Je notaris, je allesregelaar

Maar eerst: wat doet een notaris precies wanneer je beslist om een woning of bouwgrond te kopen? Hij of zij zorgt ervoor dat je een aankoop doet die niets verbergt en die je achteraf zeker geen onaangename verrassingen bezorgt. In de meeste gevallen kan je zelf je notaris aanduiden en dat is zeker geen beslissing om licht over te gaan.

In de periode tussen de verkoopovereenkomst en de officiële ondertekening van de koopakte spit je notaris een resem zaken voor je uit:

• Kampt de (ver)koper met schulden?
• Is er sprake van bouwovertredingen of vergunningsproblemen?
• Bij de aankoop van een appartement: wat zijn de afspraken met de syndicus en de medebewoners?
• Beschikt je bouwgrond over een vlekkeloos bodemattest?

Je notaris vraagt dus alle nodige documenten en attesten op (EPC, postinterventiedossier…), onderzoekt en controleert ze, en bundelt ze netjes in een compleet dossier dat juridisch helemaal waterdicht is. Zodat je uiteindelijk met een gerust gemoed je handtekening onder de akte kan plaatsen.

Naast dit alles – en dat vergeten heel wat (ver)kopers – is een notaris bovenal een adviseur. Met zijn sterke juridische en financiële kennis is hij een vertrouwenspersoon die je in mensentaal uitlegt wat er zich allemaal achter de schermen afspeelt. Wist je trouwens dat de meeste notarissen gratis een eerste advies aanbieden? Maak hier zeker gebruik van indien je met bepaalde vragen of twijfels zit.

Wat valt er onder de notariskosten?

Als koper van een woning of bouwgrond maak je niet alleen een som geld over aan de verkopende partij. Om de verkoop officieel te registreren, dien je dus ook een notaris in te schakelen. Daar gaan kosten mee gepaard die voor het grootste deel duidelijk afgelijnd zijn. Wij sommen de voornaamste kosten voor je op.

1. Registratierechten

De registratierechten bij de aankoop van een woning of bouwgrond vormen de grootste bijkomende kost. Nochtans zijn dit in werkelijkheid allesbehalve notariskosten, maar een belasting. Dit bedrag gaat dus niet naar de notaris zelf, maar naar de Staat. Het is wel de taak van de notaris om de registratierechten te ontvangen en officieel over te maken aan de fiscus. Aangezien het om een aanzienlijk bedrag gaat, geven we je hier graag een extra woordje uitleg bij.

In Vlaanderen: 3 of 12%

• Sinds 2022 betaal je 3% registratierechten op de aankoop van een woning
• Het moet wel gaan om je enige woning en je moet er binnen de twee jaar na aankoop effectief wonen
• Energetische renovatie op til?
• Investeer je in vastgoed, of koop je een bouwgrond of een tweede woning? Dan betaal je 12% registratierechten

Onder bepaalde voorwaarden betaal je geen registratierechten op de eerste 80.000 euro van het aankoopbedrag. Hiermee bespaar je 5.600 euro aan registratierechten.

In Wallonië: 12,5%

Voldoe je aan de nodige voorwaarden, dan kom je in aanmerking voor een vrijstelling op 20.000 euro van het totale aankoopbedrag. Op dat deel hoef je met andere woorden geen registratierechten te betalen. Hiermee bespaar je 2.500 euro aan registratierechten. Een kleine greep uit de voorwaarden:

• Als koper mag je geen andere woning bezitten
• Je dient binnen de drie jaar na aankoop in te huizen
• Je moet er ook minstens drie jaar blijven wonen

Voor een bescheiden woning – met een kadastraal inkomen van 745 euro of minder – betaal je 6% registratierechten.

In Brussel: 12,5%

Onder bepaalde voorwaarden heb je recht op een vrijstelling op 175.000 euro van het totale aankoopbedrag van de woning, oftewel een besparing van 21.875 euro. Voorwaarden zoals:

• Het moet je enige woning betreffen
• Je dient er binnen de vijf jaar in te huizen
• Je moet er ook minstens vijf jaar blijven wonen

Voor de aankoop van een bouwgrond geldt de vrijstelling op een schijf van 87.500 euro – een besparing van 10.937 euro – indien:

• Je woning binnen de drie jaar opgeleverd is
• Het jouw hoofdwoning betreft
• De prijs van de bouwgrond niet boven de 250.000 euro komt

Een volledig overzicht van al deze voorwaarden vind je terug op de website van de Belgische notarissen.

Hiernaast dien je ook registratierechten te betalen om een hypotheeklening officieel te laten inschrijven. Deze gaan deels naar de notaris en deels naar de bank. Ze bedragen in principe om en bij de 1% op het totale ontleende bedrag. 

De registratierechten bij de aankoop van een woning of bouwgrond vormen de grootste bijkomende kost. Nochtans zijn dit in werkelijkheid allesbehalve notariskosten, maar een belasting aan de Staat.

2. Ereloon van de notaris

Het ereloon bedraagt gemiddeld 1% van de verkoopprijs. Het percentage is degressief (van 1,3% naar 0,057%): hoe hoger de verkoopprijs, hoe lager het percentage. De erelonen van de notaris zijn bij wet vastgelegd en kunnen dus niet onderhandeld worden.

3. Administratieve kosten

Om je akte definitief te kunnen verlijden, moet je notaris – zoals hierboven gezegd – nog eerst flink wat opzoekingswerk verrichten en de nodige documenten verzamelen. Ook bij de bank, het kadaster, de gemeente, noem maar op. De kosten die daarbij horen, schommelen meestal rond de 1.000 euro.

•  Btw

Zowel op het ereloon van je notaris als op de administratieve kosten betaal je 21% btw. Meteen de laatste schijf van je notariskosten.

Wil je een duidelijk zicht krijgen op de vermoedelijke kosten die je bij de notaris zal moeten betalen? Op de officiële website van de Belgische notarissen kan je snel en eenvoudig een inschatting laten maken.

Bereken je geschatte notariskosten online

Wil je een duidelijk zicht krijgen op de vermoedelijke kosten die je bij de notaris zal moeten betalen? Op de officiële website van de Belgische notarissen kan je snel en eenvoudig een inschatting laten maken.

Een rekenvoorbeeldje. Koop je in Vlaanderen een woning voor 250.000 euro en is het je eerste en enige woning? Dan zou je volgens de berekening net geen 20.000 euro aan notariskosten betalen. Voor een woning in Wallonië van hetzelfde bedrag met gedeeltelijke vrijstelling betaal je rond de 33.000 euro.

Zelf de berekening doen? Dat kan hier