Overstromingsgebied of niet? Het stappenplan voor kopers en bouwers

Gemeentes en gewesten bekijken het bouwen of kopen in overstromingsgebied meer dan ooit met het vergrootglas. Hoe ga je na of jouw grond of koopwoning zich in een veilige zone bevindt? En waar dien je rekening mee te houden als je toch in een overstromingsgevoelig gebied gaat wonen?

Juli 2021 zal de geschiedenis ingaan als een nationale rampmaand, waarin vooral het zuiden van ons land getroffen werd door zeer zware overstromingen. Gebeurtenissen die niemand onberoerd hebben gelaten en die ook hun impact zullen hebben op het toekennen van toekomstige bouwvergunningen. Want een bouwgrond kopen, betekent niet automatisch dat je erop mag bouwen.

Maar ook als koper van een woning hou je maar best rekening met waar jouw gedroomde woning precies gelegen is. Als potentiële koper dien je je namelijk uitvoerig te informeren over eventuele toekomstige risico’s voor jouw woning, waaronder dus ook wateroverlast. Waar begin je?

Wat zegt jouw gewest?

Ieder gewest in ons land is bevoegd voor de eigen regelgeving rond wonen in overstromingsgebied. Gezien de grote verschillen in bevolkingsdichtheden, landschappen en soorten overstromingsgevaar komen er zeer specifieke regels en voorwaarden bij kijken per regio.

Ieder gewest heeft zijn eigen manier om overstromingsgevoelige gebieden in kaart te brengen.

Hoe nagaan of je in overstromingsgebied ligt?

Bovendien heeft elk gewest ook zijn eigen manier om overstromingsgevoelige gebieden in kaart te brengen. Zowel Vlaanderen, Wallonië als het Brussels Hoofdstedelijk Gewest maken gebruik van (interactieve) kaarten die regelmatig een update krijgen.

Iets wat elk gewest wél op dezelfde manier aanpakt, is de indeling in verschillende gevarencategorieën:

• Voor Vlaanderen: risicozones vs. niet-, mogelijk of effectief overstromingsgevoelige gebieden
• Voor Wallonië: zeer zwak vs. zwak vs. middelgroot vs. verhoogd gevaar op overstroming
• Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: kleine vs. middelgrote vs. grote kans op overstroming

Deze kaarten zijn voor iedereen toegankelijk. Het is dus zeker aangeraden om na te gaan of jouw toekomstige woning al dan niet in een risicogebied ligt. Is dit wel het geval, dan hangen hier een aantal mogelijke gevolgen aan vast, zoals een hogere verzekeringskost of in bepaalde gevallen zelfs het wegvallen van stormschadecompensatie.

Vanaf dit jaar wordt in Vlaanderen het risico op overstroming verduidelijkt met nieuwe scores: de G-score voor gebouwen van meer de 25m² en de P-score voor percelen. Voor elke potentiële oorzaak van overstromingen wordt op de kaart de kans op overstroming vastgelegd. De mate waarin het eigendom is blootgesteld aan overstromingsrisico wordt bepaald aan de hand van een G- of P-score en elke score bestaat uit 4 klassen (A tot D). Iedereen* die een pand verkoopt of verhuurt voor meer dan 9 jaar, is vanaf 1 april 2023 verplicht de score te vermelden.

• klasse A: geen overstroming gemodelleerd;
•  klasse B: kleine kans op overstromingen onder de klimaatverandering 2050;
•  klasse C: kleine kans op overstromingen onder het huidige klimaat;
•  klasse middelgrote kans op overstromingen onder het huidige klimaat

_{*Je kan de volledige lijst met specificaties en voorwaarden terugvinden op de website van de Vlaamse overheid.}

Tips om zelf de balans op te maken

Los van bovenstaande kaarten kan je zelf ook de afweging maken of er gevaar is op wateroverlast voor de woning of bouwgrond in kwestie:

• Is er een waterloop (dicht) in de buurt? Ga na of er de afgelopen jaren wateroverlast is geweest in de buurt. Bel desnoods even aan bij bewoners voor meer info.
• Ligt de woning of bouwgrond op of onderaan een helling? Denk ook aan garages of woningen die onderaan een afhellende inrit liggen.
• Kijk bij het bezichtigen van een woning goed rond: spot je houtrot onderaan ramen of deuren of lage vochtplekken tegen de muur? Ook barsten in de muur kunnen wijzen op wateroverlast in het verleden.

Groen of rood licht: wie beslist?

Wil je bouwen in overstromingsgevoel gebied? Dan is het in de meeste gevallen de gemeente die zijn goedkeuring moet geven. In Vlaanderen dien je bovendien mogelijk een watertoets te laten uitvoeren om na te gaan of jouw bouwproject schade toebrengt aan het watersysteem.

Zelfs als je groen licht krijgt, kan je gemeente bijkomende voorwaarden opleggen, zoals het aanpassen van jouw woningontwerp om overstromingsveilig te bouwen. Met als gevolg hogere bouwkosten door bijvoorbeeld zwaardere funderingen. Hoe meer informatie je dus op voorhand inwint over jouw bouwperceel of woning, hoe beter.

(Lage) vochtplekken tegen de muur kunnen wijzen op wateroverlast in het verleden.

Hoe wapen je jouw woning tegen overstromingen?

De winters vandaag zijn natter dan ooit. Maar problematischer zijn de almaar drogere zomers. Die zorgen voor harde, uitgedroogde ondergronden. Bij hevige onweersbuien of plotse en langdurige regenval, kan het regenwater daardoor moeilijk de bodem in en lopen de rioleringen snel over. Met als gevolg: een stijgend gevaar op wateroverlast en overstromingen.

Het kan dus zeker geen kwaad om jouw toekomstige woning zo goed mogelijk te wapenen tegen toekomstige codes geel of oranje. Voor nieuwbouwwoningen:

• Zorg dat het (regen)water weg kan: ga voor zo weinig mogelijk verharding
• Bouw hoger (en droger): blijf ruim boven de hoogst gemeten overstromingshoogte. Laat je hierover adviseren door de waterbeheerder.
• Vermijd een kelder en voorzie zeker geen ramen op het ondergrondse niveau. Wel eventueel een optie: een overstroombare kruipkelder
• Koop een degelijke pompinstallatie en voorzie afvoeren en eventuele regenwaterputten op binnenkomend overstromingswater.

Los hiervan bestaan er ook manieren om een bestaande woning te beschermen tegen binnenkomend water:

• Waterdichte membranen tegen de buitenmuren aanbrengen
• Waterdichte schotten voorzien voor deuren en poorten
• Barsten en voegen dichtmaken
• Spouwgaten tijdelijk dichtmaken
• Zandzakken aanbrengen
• …

Op zeker spelen met een makelaar

In Wallonië en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn verkopers van woningen niet verplicht om de koper te informeren over mogelijke wateroverlast, tenzij de woning effectief in een risicogebied ligt. In Vlaanderen zijn de verplichtingen strenger en moeten verkopers – en in bepaalde gevallen ook verhuurders* – duidelijk aangeven of de woning zich enigszins in overstromingsgevoelig gebied bevindt, ook via advertenties.

_{*Je kan de volledige lijst met specificaties en voorwaarden terugvinden op de website van de Vlaamse overheid.}

Heb je een woning op het oog in overstromingsgebied en twijfel je over het risico op wateroverlast? Een makelaar is helemaal op de hoogte van de laatste stand van zaken op vlak van regelgeving en weet ook precies waar hij of zij op dient te letten bij een woningbezichtiging.