Stedenbouwkundige vergunning: wat zijn de spelregels voor jou?

Een stedenbouwkundige vergunning aanvragen: zowel Vlaanderen, Wallonië als het Brussels Hoofdstedelijk Gewest hebben hun eigen unieke regelgeving hierrond. Bovendien heb je niet voor elke bouwopdracht een vergunning nodig. Hoe zit het voor jouw regio? We zetten nog eens alles op een rijtje.

Waarom een stedenbouwkundige vergunning?

Wil je een eigen huis bouwen? Dan kan je niet om een stedenbouwkundige vergunning heen. Het spreekt voor zich dat je niet zomaar ergens een gebouw mag neerplanten zonder dat iemand daarvan op de hoogte is.

Maar ook wie beslist om een huis te kopen en op te knappen, komt vroeg of laat mogelijk in aanraking met de stedenbouwkundige vergunning. Denk aan bepaalde renovatiewerken of uitbreidingen in en rondom je woning.

Deze vergunning is de bevestiging dat jij aan alle wettelijk bepaalde voorwaarden voldoet  om aan de slag te mogen gaan met je bouwwerken.

Wie bepaalt de spelregels?

Ieder gewest in ons land beschikt over zijn eigen spelboek ‘Ruimtelijke ordening’. Of je een stedenbouwkundige vergunning nodig hebt, hangt vast aan een uitgebreide set van regels en uitzonderingen. Bovendien wordt deze regelgeving om de zoveel tijd aangepast of verfijnd.

• Ruimtelijke Ordening Vlaanderen (vandaag onder de naam omgevingsvergunning)
• Ruimtelijke Ordening Brussels Hoofdstedelijk Gewest
• Code du Développement Territorial Wallonie

Los van deze krachtlijnen kan je eigen gemeente bijkomende of aangepaste regels opleggen. Zij hebben dus in principe het laatste woord.

Wanneer heb je een vergunning nodig?

Over het algemeen heb je een stedenbouwkundige vergunning nodig om:

• Één of meer vaste constructies te bouwen op een grond
• Een constructie te slopen, herop te bouwen of te verbouwen

Hiernaast kunnen nog andere bouwwerken in aanmerking komen voor een verplichte vergunning, zoals:

• De hoofdfunctie van het gebouw veranderen, bijvoorbeeld van woning naar kantoor
• Het aantal woongelegenheden in een woning aanpassen, bijvoorbeeld van een eengezins- naar een kangoeroewoning
• Grote aanpassingen doen aan het reliëf van de bodem
• Ontbossen en vellen van bepaalde bomen
• Grond op alternatieve manieren gebruiken, bijvoorbeeld als opslagplaats, standplaats voor mobilhomes, parkeerplaatsen…
• Het aanleggen van een zwembad

Mogelijk hoef je helemaal geen actie te ondernemen. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer je toekomstige losstaande tuinhuis binnen de maximaal toegelaten afmetingen blijft.

Heb je altijd een vergunning nodig?

Nee, voor bepaalde kleinere werken in, aan en rondom je woning heb je geen vergunning nodig. Dit heet een “vrijstelling van vergunning”. Wat je op dat moment alsnog dient te ondernemen, hangt ook weer af van de regio waar je woont.

Zo heeft Vlaanderen nog een lijst van werken opgesomd die niet vergunningsplichtig, maar wel meldingsplichtig zijn. En ook Wallonië en Brussel hanteren een soort van light administratieve procedure bij bepaalde kleinere werken. Zoals hierboven gesteld, kan je eigen gemeente hier nog bijkomende eisen aan toevoegen.

Mogelijk hoef je zelfs helemaal niets meer te ondernemen. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer je toekomstige losstaande tuinhuis binnen de maximaal toegelaten afmetingen blijft en je de afstand tot de perceelsgrenzen netjes respecteert. Of wanneer je het interieur van jouw woning aanpakt, zonder dat je aan jouw steunmuren of voorgevel raakt.

Wie moet de aanvraag indienen?

In het geval van een nieuwbouwproject of grote verbouwingswerken, waarbij je verplicht bent om een architect aan te stellen, is het aan hem of haar om je vergunningsaanvraag op te stellen en in te dienen.

Bij kleinschaligere vergunningsplichtige werken (of meldingsplichtige werken in Vlaanderen), dien je zelf de aanvraag in te dienen, hetzij online, hetzij via de bevoegde diensten van je gemeente. Hierbij dien je steeds de nodige documenten te verzamelen om je aanvraag te verduidelijken, zoals foto’s of plannen.

Hoelang wachten op groen licht?

Eens je jouw vergunningsaanvraag hebt ingediend, is het een tijdje wachten geblazen. Ieder gewest hanteert zijn eigen deadlines om aan de bouwwerken te mogen beginnen. Over het algemeen duurt het bij een vergunningsaanvraag ongeveer een maand voordat je dossier ontvankelijk wordt verklaard.

Daarna gaan er nog 1 tot 2 maanden over de definitieve goedkeuring van je stedenbouwkundige vergunning. Tenzij er opnieuw extra onderzoek nodig is of beroep is ingediend tegen je plannen. Dan loopt deze termijn natuurlijk uit.

Om een beeld te geven over de verschillen in termijnen: in het normale scenario – je dossier passeert vlotjes alle bureaus – wordt je dossier in Wallonië gemiddeld na 50 dagen definitief goedgekeurd. In Brussel is dat pas na 120 dagen. In Vlaanderen tussen de 105 en de 120 dagen én daar dien je nog eens 30 dagen je vergunning uit te hangen – het zogenaamde aanplakken – voordat je pas echt van start mag gaan met je werken.

Wens je te investeren in een groter bouwproject via een promotor? Hou er dan rekening mee dat bovenstaande wachttijden slechts een peulschil zijn. Wachttijden van meer dan vier jaar zijn zeker geen uitzondering voor nieuwe bouwprojecten. Met zelfs uitschieters tot bijna vijf jaar in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Op zoek naar een bouwpromotor in jouw regio? Neem een kijkje tussen onze partners.

Eens je jouw vergunningsaanvraag hebt ingediend, is het een tijdje wachten geblazen. Ieder gewest hanteert zijn eigen deadlines om aan de bouwwerken te mogen beginnen.

En wat als je bouwvergunning geweigerd wordt?

Je gemeente beslist om je bouwplannen af te keuren. Einde verhaal? Of kan je toch nog bepaalde wegen bewandelen? Als aanvrager van een bouwvergunning heb je altijd de mogelijkheid om binnen 30 dagen na ontvangst van de weigering beroep aan te tekenen via je lokale overheid. En zelfs bij een tweede weigering heb je in bepaalde situaties nog de mogelijkheid om naar de Raad van State te stappen.

Onvergund bouwen? Verwacht je aan een boete

Kies je er toch voor om zonder vergunning aan de slag te gaan? Dan bestaat altijd het risico dat je bij een willekeurige controle of vaststelling door een ambtenaar toch tegen de lamp loopt. Met een boete en een verplichte regularisatie van de bouwwerken tot gevolg. De hoogte van zo’n boete hangt onder meer af van de grootte van de werken.

En ook naar de toekomstige verkoop van je woning toe is een onvergunde bijbouw een mogelijke deal breaker indien de koper (of diens notaris) zijn onderzoek goed doet. Los daarvan hanteert iedere regio zijn eigen regels rond de verjaring van dergelijke feiten.

But first things first