Vastgoedkoopkracht verdubbelt op 45 minuten van Brussel

Een gemiddeld huishouden met een budget van 350.000 euro (exclusief kosten in samenhang met de aankoop) kan in Brussel een woning kopen van 105m2. Dat blijkt uit cijfers van vastgoedplatform Immoweb. Wie die vastgoed koopkracht wil vergroten, vindt op minder dan 30 minuten van de hoofdstad (met het openbaar vervoer) verschillende opportuniteiten. De grootste koopkrachtwinst boek je in Liedekerke (+66%), Affligem (+65%) en Tubize (+64%). Op 45 minuten pendelen van Brussel ziet Immoweb zelfs een verdubbeling van de vastgoedkoopkracht. 

Ter herinnering: alleen al vorig jaar stegen de baksteenprijzen nationaal met +5,6% en in België is de rente meer dan verdubbeld (van 1,4% in januari 2022 tot 3,4% in december 2022). Waar zijn de beste koopmogelijkheden in de buurt van Brussel? Voor deze studie waren we geïnteresseerd in de potentiële koopkrachtwinst die een Brussels huishouden kan boeken door uit de stad te verhuizen. Dit werd gecombineerd met een fundamentele parameter: de bereikbaarheid van Brussel met het openbaar vervoer*.

Minder dan 30 minuten van Brussel, grotere vastgoedkoopkracht

Op minder dan 30 minuten met het openbaar vervoer moet u naar het westen om de beste koopmogelijkheden in Vlaanderen te vinden, met veel lagere prijzen dan in de hoofdstad. Met een hybrideprijs van €2.012/m² is de Vlaamse gemeente Liedekerke het aantrekkelijkst (vergeleken met een gemiddelde van €3.341/m² in Brussel). Een huishouden met een budget van 350.000 euro kan gemiddeld een huis van 180 m² of een appartement van 149 m² kopen, hoewel deze laatste in deze regio zeldzamer zijn. Ter vergelijking: eenzelfde huishouden kan in Brussel rekenen op een huis van 112 m² en een appartement van slechts 101 m². Dit is een aanzienlijk verschil, want het betekent een winst van 68 m² voor een huis en maar liefst 48 m² voor een appartement.

Als we onze blik op het zuiden van Brussel richten, biedt ook Halle een aanzienlijk aankooppotentieel, terwijl het toch dicht bij de hoofdstad blijft. Een Brussels gezin dat in deze Vlaamse gemeente wil kopen, kan zich namelijk een huis van ongeveer 155 m² of een appartement van 127 m² veroorloven voor een vergelijkbaar budget van 350.000 euro. In termen van hybride prijzen bedraagt de prijs hier 2.399 euro/m², een winst van 942 euro/m² ten opzichte van Brussel.

Nog steeds in het zuiden, maar deze keer in Wallonië, heeft de gemeente Tubize ook een groot kooppotentieel in vergelijking met Brussel. In deze regio bedraagt de prijs van een huis 1.946 euro per m². In m² kan een gemiddeld huishouden dus een huis kopen van ongeveer 180 m² (dezelfde oppervlakte als in Liedekerke voor een vergelijkbaar budget). 

Maar let op: naast de prijs van het onroerend goed zijn er ook de kosten verbonden aan de vastgoedtransactie (notariskosten, registratiekosten, kredietkosten, enz.). De registratierechten bedragen momenteel echter slechts 3% in Vlaanderen (voor een enkele woning die als gezinswoning wordt gebruikt) tegenover 12,5% in Brussel en Wallonië. In Brussel en Wallonië bestaat onder bepaalde voorwaarden ook een toelage voor een eengezinswoning. Dit is geen onbelangrijk detail, aangezien het een nettoverschil van enkele duizenden euro’s kan opleveren. Voor een onroerend goed van 350.000 euro bedragen diezelfde registratierechten 10.500 euro in Vlaanderen, tegenover 21.875 euro in Brussel (na een aftrek van 175.000 euro) en 41.250 euro in Wallonië (na een aftrek van 20.000 euro**) voor een eengezinswoning***.

Op 45 minuten van Brussel, een verdubbeling van vastgoedkoopkracht 

Door nog eens 15 minuten van Brussel te gaan wonen, dienen zich snel nieuwe mogelijkheden aan voor de Brusselse huishoudens. Zo biedt de gemeente Soignies in Henegouwen twee keer zoveel ruimte als de hoofdstad. Concreet bedragen de huizenprijzen in deze regio 1.656 euro per vierkante meter. Dit betekent dat een Brussels huishouden met hetzelfde budget een huis van gemiddeld 217 m² kan kopen. Bovendien maken deze lage prijzen en de geografische ligging dicht bij de hoofdstad deze regio momenteel zeer interessant. Het Waals Instituut voor evaluatie, prognose en statistiek (Iweps) heeft een sterke bevolkingsgroei voor het district Soignies geraamd. 

Niet ver daarvandaan, nog steeds in Wallonië, bieden de gemeenten Braine-le-Comte en Rebecq ook interessante perspectieven, terwijl ze gemakkelijk bereikbaar blijven ten opzichte van de hoofdstad. In deze gemeenten bedragen de hybride prijzen respectievelijk 1.791 €/m² en 1.848 €/m², wat zeker een aanzienlijke winst betekent in vergelijking met Brussel (gemiddeld 3.341 €/m²).

Op slechts 45 minuten met het openbaar vervoer kunnen Brusselaars ook terecht in de Vlaamse gemeente Herzele, waar de huizenprijzen €1.817/m² bedragen tegenover €2.147/m² voor appartementen. Ter vergelijking: een gemiddeld huishouden zou hier een huis van 193 m² kunnen kopen, nog altijd met een budget van 350.000 euro (tegenover 112 m² in Brussel, dus een winst van 81 m²). 

Ook de gemeenten Haaltert en Erpe-Mere kunnen goede deals vertegenwoordigen. De prijs van huizen in deze gemeenten is namelijk respectievelijk 1.869 €/m² en 1.878 €/m². Met andere woorden, een huishouden met een budget van 350.000 euro kan een huis kopen van ongeveer 185 m².

Met die informatie in de hand staan Brusselaars die een woning willen kopen voor een moeilijke keuze. Enerzijds kunnen zij een flat of een huis in de hoofdstad kopen en in de stad blijven waar zij van houden. Als zij voor dit alternatief kiezen, moeten zij zich ervan bewust zijn dat de huidige situatie hen waarschijnlijk niet in staat zal stellen te investeren in onroerend goed met een grote oppervlakte. Deze keuze is uiteraard aan hen, en elk huishouden zal de voor- en nadelen moeten afwegen, afhankelijk van het beschikbare budget.

---

*Voor deze berekening hebben we rekening gehouden met de bereikbaarheid van het openbaar vervoer om op een maandag om 8.45 uur aan te komen in het Centraal Station van Brussel (Bron: QGIS).

**Voor bescheiden woningen worden de tarieven echter verlaagd van 12,5% naar 6% in Wallonie.

***Immoweb verstrekt deze cijfers uitsluitend ter illustratie. Kortingen op het inschrijfgeld zijn gekoppeld aan specifieke voorwaarden en kunnen variëren afhankelijk van het aankoopbedrag en andere criteria. Voor een gedetailleerde uitleg over de registratiekosten en vergoedingen, zie https://blog.immoweb.be/nl/kopen/kosten-bij-aankoop-woning/.