Verplichte schatting hypothecaire lening: vloek of zegen?

Het nieuws over een verplichte schatting bij het aanvragen van een hypothecaire lening deed een aantal weken geleden heel wat wenkbrauwen fronsen. Vanaf 1 januari 2022 liggen de kaarten mogelijk helemaal anders voor wie een woning wil kopen en daarvoor een woonlening moet aangaan.

Nieuw jaar, nieuwe regels

Wie vandaag een hypothecaire lening wil afsluiten om een eigen woning te kopen, moet rekening houden met twee zaken: hoeveel kan je maandelijks afbetalen zodat je nog comfortabel kan leven én hoeveel van de vraagprijs van de woning kan je zelf bekostigen?

Vandaag kunnen banken voor maximaal 90% van de vraagprijs van de woning instaan. Bedraagt die bijvoorbeeld 350.000 euro, dan kan je in principe tot 315.000 euro lenen. De overige 35.000 euro dien je zelf te bekostigen.

Vanaf 1 januari 2022 liggen de zaken helemaal anders. De Europese Bankenautoriteit besliste namelijk dat banken leningen niet langer mogen baseren op de vraagprijs van een woning, maar enkel op de effectieve waarde. En die effectieve verkoopwaarde moet objectief kunnen vastgesteld worden.

Verplichte schatting hypothecaire lening = extra kosten voor de koper?

Zo’n schatting dient oftewel uitgevoerd te worden door een officiële schatter – door de bank aangesteld – of door de bank zelf. In dat laatste geval gebeurt dat onder meer op basis van woningprijzen van soortgelijke panden in de buurt. In het eerste geval is een plaatsbezoek vereist.

In de praktijk zou een schatting ter plaatse alleen nodig zijn wanneer er grote twijfels zijn over de waarde van het pand in kwestie. Er zouden met andere woorden geen extra kosten in de richting van de koper gaan.

Wat betekent deze nieuwe regel concreet?

Het kan vanaf 2022 best gebeuren dat er een aanzienlijke kloof ligt tussen de vraagprijs van de verkoper (bv. 350.000 euro) en de geschatte waarde van de woning (bv. 310.000 euro). Met andere woorden, als koper moet je – in dit specifieke geval – plots 40.000 euro extra zien te overbruggen. Alleen bestaat de kans nu dat je dit met je eigen middelen moet financieren.

Komt de bank dan helemaal niet meer tussen als de geschatte prijs (veel) lager ligt dan de vraagprijs van de verkopers? Want het zijn die laatsten die beslissen voor welke prijs ze hun woning van de hand doen. Dat zal van bank tot bank afhangen. Het is alleszins niet zo dat banken massaal zullen weigeren om dit verschil te overbruggen. Informeer dus specifiek bij de banken die je bezoekt.

Lees ook: 5 valkuilen om te vermijden bij het kopen van een woning

Wat zit hierachter?

Leningen dienen terugbetaald te worden. Hoe hoger het bedrag dat een bank ontleent, hoe groter het risico is dat ze nemen. Zij dienen er namelijk op te vertrouwen dat hun klanten het volledige bedrag (inclusief de bijhorende intresten) over de afgesproken looptijd terugbetalen.

Een groot bijkomend risico is dat de vraagprijzen van woningen al een hele tijd in opmars zijn. In de strijd om een droomwoning blijven kopers vaak lang tegen elkaar opbieden, met als gevolg dat de uiteindelijk verkoopprijs veel hoger ligt dan de oorspronkelijke vraagprijs. En mogelijk nog een stuk hoger dan de echte waarde van de woning.

Met de nieuwe regeling rond hypothecaire leningen hoopt de Europese Bankenautoriteit dus enerzijds dat de banken minder financiële risico’s hoeven te nemen én dat de prijzen op de woningmarkt terug naar een normaal peil zakken. Als koper zou je in de toekomst dus een veel beter beeld moeten krijgen over de correcte waardeverhoudingen tussen verschillende woningen te koop.

Tips voor toekomstige kopers

Een verplichte schatting bij hypothecaire leningen heeft nog een aantal andere gevolgen. Meer dan ooit dien je jouw budget heel sterk in te schatten. Een hypothecaire lening dekt namelijk niet alle kosten die komen kijken bij de aankoop van een woning. Notariskosten en registratierechten moet je bijvoorbeeld met je eigen spaarpotje betalen. Hoe zou zo’n rekensommetje er vandaag en vanaf volgend jaar kunnen uitzien?

2021:

• De vraagprijs van de woning: 350.000 euro
• Het bedrag dat de bank maximaal kan uitlenen (90%): 315.000 euro
• Eigen inbreng binnen lening (10%): 35.000 euro 
• Eigen inbreng notariskosten/registratierechten (ca. 10%): 35.000 euro
• Totale eigen inbreng: 70.000 euro

Vanaf 2022:

• De vraagprijs van de woning: 350.000 euro
• De officieel geschatte woningprijs: 310.000 euro
• Het bedrag dat de bank maximaal kan uitlenen (90%): 279.000 euro
• Eigen inbreng binnen lening: 71.000 euro
• Eigen inbreng notariskosten/registratierechten (ca. 10%): 35.000 euro
• Totale eigen inbreng: 106.000 euro

Hou dus altijd een scenario voor ogen waarin je bank je niet tegemoetkomt voor het verschil in kosten tussen de vraagprijs en een eventueel lager geschatte woningprijs. Maak daarom extra duidelijke afspraken met je bank vooraf.

Daarnaast zal ook de opschortende voorwaarde steeds belangrijker worden. De kans bestaat namelijk dat je de afgesproken vraagprijs toch niet op tafel kan leggen na een lagere schatting van de woning. Vermeld daarom duidelijk als opschortende voorwaarde dat je van je bod afziet indien je bank toch niet met het verhoopte bedrag over de brug komt.