Vruchtgebruik woning: van berekening tot praktijk

Het vruchtgebruik van een woning, maar ook de naakte eigendom zijn twee principes die meestal opduiken in de context van een erfenis. Toch hoeft dat niet altijd het geval te zijn. Ook als je van plan bent om een woning te kopen, te verkopen of zelfs te verbouwen is het handig om helemaal mee te zijn met het hoe en wat rond beide begrippen. Zeker als je weet dat de spelregels sinds 2021 nog eens grondig door elkaar geschud zijn. Een overzicht!

Wat is vruchtgebruik?

Tijd voor een eerste definitie: vruchtgebruik is het recht om van een onroerend goed – zoals een woning – gebruik te maken. In de praktijk ben je dus niet de eigenaar van de woning in kwestie, maar jij bent wel degene die alle praktische voordelen geniet:

• Je mag het huis of het appartement – tenzij anders afgesproken – bewonen zolang je leeft
• Je mag de woning verhuren en de huuropbrengsten voor jezelf houden

Van zodra je komt te overlijden, valt het vruchtgebruik in handen van de naakte eigenaar.

En nog een definitie om het af te leren: de volledige eigendom van een onroerend goed is de som van de naakte eigendom en het vruchtgebruik. Die laatste twee kan je in de praktijk perfect opsplitsen over meerdere personen.

Wat is naakte eigendom?

Als naakte eigenaar ben je op papier dan wel de eigenaar van een woning, toch heeft iemand anders – de vruchtgebruiker dus – het recht om het pand te gebruiken in zijn voordeel.  De naakte eigenaar krijgt de volledige eigendomsrechten over het goed pas echt in handen na afloop van het vruchtgebruik en hoeft hiervoor geen successierechten te betalen.

Hoe wordt de waarde van vruchtgebruik berekend?

Als vruchtgebruiker betaal je belastingen. Ook al ben je op dat moment niet de eigenlijke eigenaar van de woning, in de ogen van de fiscus ben je wél de fiscale eigenaar. Hoeveel belastingen je dient te betalen, hangt van verschillende factoren af:

• De leeftijd van de vruchtgebruiker
• De verkoopwaarde van de woning
• Het jaarlijks rendement van de volledige eigendom van de woning

Aan je leeftijd wordt een coëfficiënt gekoppeld. Deze wordt vermenigvuldigd met jouw aandeel in de verkoopwaarde van de woning en met het jaarlijks rendement. Hoe ouder je bent, hoe kleiner de coëfficiënt wordt. Naarmate je leeftijd stijgt, zal je dus minder belastingen moeten betalen.

Een rekenvoorbeeld:

• Jouw aandeel als vruchtgebruiker bij de erfenis van een woning bedraagt 150.000 euro
• Het vastgestelde jaarlijks rendement op die woning bedraagt 5%
• Je bent 42 jaar en de hieraan gekoppelde coëfficiënt staat vast op 14

Het cijfer waarop je belast wordt, bedraagt dus 150.000 x 0,05 x 14 oftewel 105.000 euro.

Wanneer vruchtgebruik en naakte eigendom overwegen?

Wanneer het bij een woning over vruchtgebruik en naakte eigendom gaat, is er meestal sprake van een overlijden. Bijvoorbeeld: een van de partners komt te gaan, de kinderen komen in aanmerking voor de naakte eigendom en de overblijvende partner wordt vruchtgebruiker tot aan zijn of haar dood.

Toch zijn er ook bij leven en welzijn scenario’s mogelijk waarbij de status van vruchtgebruiker of naakte eigenaar interessant kan zijn.

Scenario 1: koop nu, gebruik later

Stel je voor: je koopt een huis in naakte eigendom en dat tegen een lagere prijs dan normaal gezien het geval is. Dit omdat je hebt afgesproken dat de eigenaar er nog een tijdje mag blijven wonen. Dit is een mooie optie voor mensen die pas op langere termijn willen intrekken in hun nieuwe thuis en vandaag al een financieel mooie deal willen sluiten.

Een variant hierop is de verkoop op lijfrente in naakte eigendom, waarbij je als vruchtgebruiker op regelmatige tijdstippen een bedrag overmaakt aan de naakte eigenaar.

Scenario 2: verkoop je huis en blijf er wonen

Het omgekeerde scenario: je verkoopt je huis door de naakte eigendom af te staan, maar je spreekt af dat je er nog mag blijven wonen zolang je leeft, als vruchtgebruiker. Dit is een slimme manier om kapitaal te verwerven voor je woning, zonder dat je al op zoek hoeft te gaan naar een nieuwe bestemming.

Scenario 3: anticipeer op hogere erfeniskosten

Een populaire manier om een woning aan te kopen – bijvoorbeeld tussen ouders en hun kinderen – is de gesplitste aankoop. Ouders kopen de woning aan en blijven er zelf in wonen als vruchtgebruiker. Hun kinderen worden de naakte eigenaars en betalen in principe geen successierechten wanneer ze later het vruchtgebruik in handen krijgen. Deze constructie zorgt er dus voor dat je jouw erfeniszaakjes nu al voordeliger kunt regelen voor later.

Scenario 4: huur voordeliger

Op zoek naar een huurwoning? Heb je al eens overwogen om van iemand te huren die het huis of appartement niet zelf gekocht heeft, maar als vruchtgebruiker enkel het recht heeft om er te wonen (en dus te verhuren)? Dit kan soms goedkoper uitdraaien dan wanneer je rechtstreeks huurt van de naakte eigenaar.

Scenario 5: verdien huurgeld aan je vruchtgebruik

En tot slot, zoals we bovenaan dit artikel al stelden: als je het recht hebt om een woning te bewonen als vruchtgebruiker, maar je bezit bijvoorbeeld al een eigen huis of appartement, zou je het pand kunnen verhuren.

Nieuwe spelregels sinds 2021

Wanneer het over vastgoed en financiële opportuniteiten gaat, spreekt het voor zich dat er voldoende duidelijkheid vanuit de wet moet bestaan om conflicten maximaal te voorkomen. Toch was er nog heel lang sprake van verschillende grijze zones rond de principes van vruchtgebruik en naakte eigendom.

Sinds 2021 zijn er daarom een aantal nieuwe knopen doorgehakt, die de spelregels duidelijker moeten maken voor alle betrokken partijen. Een greep uit het aanbod:

• Een verplichte beschrijving bij de start van het vruchtgebruik
• De vruchtgebruiker betaalt voortaan de verzekeringen en premies
• De vruchtgebruiker betaalt in principe de kleinere onderhoudsherstellingen (schilderwerken, herstellingen aan vloeren, trappen,…)
• Grotere herstellingswerken (aan het gebouw zelf of aan installaties) zijn in principe ten laste van de naakte eigenaar, al kan die eisen dat de vruchtgebruiker hierin bijdraagt
• Terugkerende kosten verbonden aan het vastgoed, zoals de onroerende voorheffing, zijn voortaan voor de vruchtgebruiker
• Eventuele huurcontracten blijven maximum drie jaar doorlopen nadat de vruchtgebruiker overlijdt. De naakte eigenaar kan beslissen om het contract verder te zetten.

Win voldoende professioneel advies in

Wanneer het over eigendomsrechten gaat, is professioneel advies een must. Sowieso dien je bij de notaris langs te gaan om alle beslissingen finaal vast te leggen. Maar laat je ook in het traject vooraf voldoende bijstaan door experten ter zake, zoals een notaris of een advocaat gespecialiseerd in vastgoed. Zij kunnen je nodige inzichten geven in het fiscale plaatje, hulp bieden bij het opstellen van overeenkomsten en/of ervoor zorgen dat elk zinnetje juridisch waterdicht is.