De voor- en nadelen van verkopen onder gesloten omslag

In februari organiseerden we de eerste ERA Rondetafel, een panelgesprek waarbij enkele doorwinterde vastgoedexperts debatteerden over de toekomst van onze vastgoedmarkt. De vier sprekers – Matthias Diependaele (Vlaams minister van Wonen), Erik Wieërs (Vlaams Bouwmeester), Alexandre Huyghe (CEO Revive) en Johan Krijgsman (CEO ERA) – konden tijdens het debat al enkele vragen vanuit het publiek beantwoorden. Maar: jullie stelden natuurlijk nog veel meer vragen! Vragen waar tijdens de livestream geen tijd meer voor was. Daarom nemen we er de komende weken enkele onder de loep.

De vraag die we vandaag beantwoorden: wat zijn de voor- en nadelen van verkopen onder gesloten omslag?

Bij een verkoop onder gesloten omslag doen de verschillende kandidaat-kopers elk één bod op hetzelfde pand, zonder dat de verschillende partijen van elkaar weten wie welk bedrag geboden heeft. Nadat alle kandidaten hun bod hebben uitgebracht, kiest de verkoper op welk bod hij of zij ingaat. De verkoper moet daarbij niet per se kiezen voor het hoogste bod, al zal dat in de praktijk meestal wel het geval zijn.

“Het is een trend die de voorbije jaren is komen opduiken door de grote drukte op de vastgoedmarkt. Wanneer er bij een uitzonderlijk populair pand enorm veel geïnteresseerden zich aanmelden, is een verkoop onder gesloten omslag namelijk een manier om iedereen een eerlijke kans te geven. Want zo speelt snelheid minder een rol: het pand gaat niet meer zomaar naar de eerste persoon die de vraagprijs biedt. Op die manier krijgen meer mensen de kans om de woning te bezoeken en een bod uit te brengen.” Johan Krijgsman, CEO ERA.

Een verkoop onder gesloten omslag gebeurt vooral bij huizen die op een populaire locatie gelegen zijn – vaak in de steden – met een prijs die meestal onder de 400.000 euro ligt. Dat is immers een segment waar de vraag op de vastgoedmarkt het aanbod ver overstijgt. En daardoor komen er soms tot wel 30 geïnteresseerde kopers naar één specifiek huis kijken.

Eerlijker, maar vaak hogere prijs

Het voordeel voor de verkoper ligt voor de hand: als er grote interesse in het pand is, zal hij of zij door dit systeem vaak voor een hogere prijs kunnen verkopen. Kandidaat-kopers die het pand namelijk heel graag willen, zullen geen risico nemen en dus net iets hoger proberen bieden dan de vele concurrenten. Maar: als je het bij het verkeerde pand doet – een pand waar eigenlijk niet zo veel vraag naar is – kan je er net minder goed uitkomen als verkoper. Want hoe minder kandidaat-kopers, hoe lager deze zullen bieden.

“Let wel: je moet je als verkoper altijd aan bepaalde regels houden. Zo mag je geen ‘openbare verkoop’ organiseren. Met andere woorden: je mag de kandidaat-kopers na hun biedingen niet tegen elkaar gaan uitspelen, om bijvoorbeeld een nóg hoger bod te verkrijgen. Je mag hen dus ook niet zeggen hoe hoog een andere partij geboden heeft. Daarnaast moet je alle geïnteresseerden duidelijk informeren over de voorwaarden van de verkoop en de deadline voor het bieden.” Johan Krijgsman, CEO ERA.

Vanuit het standpunt van de koper is het grote voordeel dat je tout court een eerlijke kans krijgt om te bieden. Want bij een normale verkoop kan je droomwoning bijvoorbeeld al verkocht zijn nog voor je de tijd kreeg om een bod uit te brengen of zelfs nog voor je de woning kon bezoeken. Het nadeel bij een verkoop onder gesloten omslag is natuurlijk dat je als koper vaak een hoger bod zal moeten uitbrengen om als winnaar uit de bus te komen. Zeker omdat het meestal om heel populaire panden gaat, zal de uiteindelijke verkoopprijs dus vaak hoger liggen dan bij een normale verkoop.

“Een kleine tip voor de kandidaat-kopers: beperk je bod altijd in de tijd. Anders kan je voor onaangename verrassingen komen te staan. Stel je maar eens voor dat de verkoper initieel niet op je bod ingaat, maar dan een maand later alsnog je bod aanvaardt, omdat de andere kandidaat-koper bijvoorbeeld zijn of haar woonlening niet gekregen heeft. Als jij dan op dat punt al een bod op een andere woning hebt gedaan, waarbij de verkoop intussen al afgerond is, dan zit je uiteraard met een groot probleem.” Johan Krijgsman, CEO ERA.

Als je meedoet aan een bieding onder gesloten omslag, kan je natuurlijk best goed voorbereid zijn. Daarbij is het vooral belangrijk om je budget te kennen. Breng daarom zeker op voorhand al een bezoek aan verschillende banken. Zo ken je je ontleencapaciteit en kan je dus snel een beslissing nemen wanneer dat nodig is. Hoe dat weer zit met je eigen inbreng bij een woonlening, lees je in ons ander artikel.

Wens je de ERA Rondetafel te herbekijken? Dat kan via deze link.