Accord verbal : contraignant ou pas ?

Faire une offre pour une maison ou un appartement : c’est à la fois passionnant et stressant. Surtout si plusieurs amateurs ont jeté leur dévolu sur votre habitation. Mais qu’en est-il d’un accord verbal que vous avez passé avec le vendeur ? Oseriez-vous déjà vous frotter les mains ? 

Un deal est (en principe) un deal

Un contrat de vente ou un compromis ne laisse place à aucune discussion. Tant votre signature que celle du vendeur (ou de son agent immobilier) figurent au bas du contrat et prouvent noir sur blanc que votre offre a été acceptée de manière officielle. On appelle parfois aussi ce document acte de vente provisoire ou promesse de vente. Ne vous méprenez pas par sa dénomination : l’accord est bien contraignant.

Mais cela ne veut pas dire que cela soit la seule manière de parvenir à un accord contraignant. Un accord écrit du vendeur adressé par e-mail, par sms ou encore griffonné sur un carton de bière peut tout autant valoir accord contraignant. Même si vous avez toujours intérêt à utiliser la voie officielle.

Et qu’en est-il d’un accord verbal ? Imaginez que le vendeur ou son agent accepte votre offre lors d’une conversation Facetime ou téléphonique ? Dans ce cas, l’accord est en principe effectivement contraignant. La partie venderesse ne peut pas se rétracter si elle a l’opportunité le lendemain d’accepter une offre supérieure. C’est donc une bonne nouvelle, en théorie.

Mais cela reste évidemment la théorie. Le gros problème avec un accord écrit ou un accord verbal qui n’a pas été passé par la voie officielle c’est que l’offrant doit également pouvoir prouver qu’un accord est intervenu. Si vous avez un message enregistré sur votre boîte à messages, cela ne posera donc aucun souci. Mais si vous ne disposez d’aucun élément de preuve irréfutable, le vendeur pourra toujours revenir sur sa parole.

Mais la pratique a entre-temps démontré le contraire à plusieurs reprises, au profit de l’acheteur. En tant qu’enchérisseur, veillez donc à rassembler un maximum de preuves dans la période préalable à un accord sur le prix de vente.

Un accord écrit du vendeur par e-mail, par sms ou encore griffonné sur un carton de bière peut tout autant valoir accord contraignant.

Offre la plus élevée

Attention : le fait que vous soyez en mesure de payer le prix de vente demandé et que vous fassiez offre effective pour ce montant ne signifient pas que vous êtes automatiquement dans la course pour l’habitation. Il revient toujours au vendeur d’approuver l’offre finale. Même si vous introduisez l’enchère la plus élevée et qu’aucune autre personne ne peut s’aligner. La décision finale revient toujours au vendeur.

Pensez aux conditions résolutoires

Les règles qui s’appliquent au vendeur s’appliquent naturellement aussi à l’acheteur. Autrement dit : votre accord est aussi contraignant. Avant de marquer votre accord définitif, il est important que vous définissiez clairement d’éventuels motifs de rupture du contrat.

Vous attendez par exemple encore le feu vert de la banque pour votre prêt logement ? Ou vous voulez être tout à fait certain que l’habitation ne comporte aucun vice caché et vous voulez soumettre certaines choses à l’oeil averti d’un professionnel ? Dans ce cas, insérez ces conditions dites suspensives dans l’accord.

Avec le vendeur, vous fixez un délai dans lequel vous prendrez votre décision définitive. Vous avez déjà payé un petit acompte et vous vous rétractez à temps ? Le vendeur doit vous rembourser cet acompte.

Conseil : faites une offre verbale et n’apposez votre signature que sur le contrat de vente.

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Avant de marquer votre accord définitif, il est important que vous définissiez clairement d’éventuels motifs de rupture du contrat – comme un prêt qui n’a pas encore été approuvé ou des vices (cachés).

Et en cas de tricherie ?

Certains vendeurs peu scrupuleux ne jouent pas franc jeu. Que se passe-t-il si le vendeur passe un accord (verbal) avec vous, mais accepte ensuite l’offre (plus alléchante) d’un autre ?

Vous pouvez tenter de récupérer l’habitation par le biais du tribunal ou à tout le moins, d’obtenir des dommages-intérêts à la résolution de la vente. Dans ce cas aussi, il est important de produire un nombre suffisant de preuves.

Dans le cas contraire, les mêmes règles s’appliquent. Le vendeur peut aussi exiger la vente de l’habitation ou des dommages-intérêts, si un acheteur se rétracte de manière irrégulière.

Un traitement en bonne et due forme ? Rendez-vous chez le notaire

Si tout le monde s’en tient aux règles, la visite chez le notaire est la dernière étape. Sur base du contrat de vente entre l’acheteur et le vendeur, le notaire rédige un acte de vente notarié. La vente de l’habitation ne devient officielle qu’après la signature de cet acte.

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