Financer votre rénovation : quelles sont les options ?

Le marché de la rénovation tourne à plein régime. Il vous arrive peut-être d’imaginer que vous rénoverez (un jour) une habitation. Comment pouvez-vous financer une telle rénovation ? Et comment évaluer au plus juste le coût de travaux de transformation ?

Pour tous, ne pas rénover = payer plus cher

Rénover une habitation coûte de l’argent. Surtout s’il s’agit d’une habitation énergivore. Il est cependant important de faire dès maintenant des projets de rénovation concrets.

Les habitations qui ne sont pas rénovées avec une piètre étiquette énergie ne feront en effet que perdre de la valeur. Car les coûts pour les acheteurs potentiels ne feront qu’augmenter dans le futur. En Wallonie, la réglementation avait prévu que tous les bâtiments neufs devraient répondre à la norme QZEN (quasi zéro énergie) en 2021 et le gouvernement a entre-temps renforcé les exigences de construction pour les bâtiments neufs NZC (net zero carbon) dès 2027. L’objectif final est de viser la neutralité carbone de l’ensemble du bâti en 2050, avec un objectif intermédiaire pour 2030 revu à la hausse. Autant dire que la rénovation du bâti est plus que jamais une question de bon sens.

Sans parler de l’imprévisibilité des montants qui figureront à l’avenir sur les factures d’énergie. Autrement dit : rénover une habitation est une bonne idée tant pour l’occupant que pour le vendeur et l’acheteur.

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Financer votre rénovation : ne négligez pas l’examen des offres

Malheureusement, rien n’est gratuit. Avant d’imaginer des moyens pour financer une rénovation, vous devez estimer au plus juste le budget de la rénovation. Contrairement à un projet de nouvelle construction, pas mal de frais cachés et imprévisibles peuvent survenir en cours de rénovation. Plus l’habitation est ancienne, plus les frais de transformation vont augmenter.

C’est pourquoi il est important de demander un maximum d’offres, au moins 3 – lorsque vous cherchez un entrepreneur pour votre projet. De plus, veillez à ce que ces offres soient le plus détaillées possible.

Vous avez par exemple l’intention de rénover complètement votre façade avant ? Une offre qui indique seulement Rénovation de façade – 40.000 euros, peut être sujette à (pas mal de) discussion(s). Et c’est toujours dangereux. Quels travaux sont visés par ce poste ? Comprend-il ou non l’isolation ? Avez-vous la garantie que ce sont les bonnes briques de parement qui seront mises en œuvre ? Le risque de malentendus, d’interprétations et donc de suppléments de prix est grand, ce qu’il faut éviter à tout prix dans un projet de rénovation coûteux. Plus l’offre est détaillée, mieux c’est donc !

Jouer la sécurité ? Faites appel à un expert

Comme pour les projets de construction à neuf, vous pouvez décider de confier à un tiers la coordination et le suivi de votre projet. Surtout en cas d’importants travaux de transformation, où c’est même recommandé.

Vous pouvez ainsi faire appel à une société de clé sur porte spécialisée dans les projets de transformation, qui donc s’occupe directement aussi des travaux. Ou à un coordinateur de rénovation qui se charge des processus de communication et de suivi du projet (planning, budget, contrôle de la qualité…).

Ces partenaires spécialisés dans la rénovation sont en outre bien informés de l’actualité récente en matière de primes (voir ci-dessous) et peuvent ainsi vous aider à minimiser vos coûts de rénovation.

Demandez toujours un nombre suffisant d’offres de prix par entrepreneur. La règle en la matière : plus l’offre est détaillée, moins il y aura de risque de malentendus et suppléments inexpliqués.

Capital propre vs emprunt

Une fois que vous avez une bonne idée de ce que votre rénovation va vous coûter, vous pouvez partir à la recherche de possibilités de financement. Conseil : conservez toujours 10 à 15% de budget pour les frais de rénovation imprévus. Tenez compte aussi d’autres coûts possibles, comme les frais de notaire pour certains prêts ou les honoraires de l’architecte.

Lisez également : Travaux de rénovation : quand un architecte est-il nécessaire ?

Fonds propres

Plus le capital que vous apportez est élevé, moins vous devez emprunter. Cela va de soi. De plus, un investissement dans votre propre habitation va vous rapporter davantage que l’argent laissé sur votre livret d’épargne. Conservez un matelas financier suffisant. Pour les gros frais de la vie de tous les jours, comme l’assurance auto ou le précompte immobilier. Ou une machine à laver qui vous lâche subitement.

Prêt rénovation auprès de la banque

Les prêts à faibles taux d’intérêt sont toujours intéressants. Le risque financier reste limité et vous disposez d’un budget rénovation garanti. Cela vaut donc la peine de consulter plusieurs banques pour votre prêt rénovation.

Contrairement aux prêts hypothécaires (voir ci-dessous), ils ne sont pas assortis de frais d’acte ou de notaire. Il se peut même que vous n’ayez pas à payer de frais de dossier. De cette manière, vous avez très rapidement à votre disposition l’intégralité du montant demandé. Attention : le terme du prêt est généralement limité à 10 ans et le taux d’intérêt est en général légèrement supérieur à un prêt logement traditionnel. Demandez donc toujours les conditions particulières auxquelles est soumise votre rénovation.

Vos travaux de rénovation ont principalement pour objet les économies d’énergie ? Il se peut que vous puissiez bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux.

Un prêt rénovation conclu pour une première habitation propre ne produit aucun avantage fiscal. Pour un prêt destiné à la rénovation d’une deuxième propriété, c’est bien le cas, en particulier sous la forme d’une simple déduction des intérêts à la déclaration de vos revenus immobiliers.

Crédit hypothécaire

Un crédit hypothécaire est possible tant en cas de nouvelle construction que de rénovation. Étant donné que vous acceptez une hypothèque sur votre habitation en cas de défaut de paiement, ce type de crédits est généralement proposé à un taux d’intérêt inférieur. Plus le montant dont vous avez besoin est élevé, plus ces prêts sont intéressants. Cela vaut donc la peine de négocier les tarifs auprès de plusieurs banques.

Un prêt hypothécaire doit cependant être enregistré, et ce, par un notaire. Dans ce cas, les frais de notaire et d’acte sont donc inévitables. En raison de ces démarches administratives, vous devrez patienter plus longtemps avant de disposer de votre argent. De plus, vous ne pouvez prélever le montant emprunté que par tranches et vous devez présenter une facture avant de disposer du montant sur votre compte.

Dans le cas d’un prêt hypothécaire, vous pouvez aussi choisir de conclure des assurances complémentaires solde restant dû et incendie. Attention : vous n’y êtes pas obligé, même si les banques peuvent vous y inciter en vous faisant miroiter un taux d’intérêt encore plus avantageux. Veillez donc à vous faire une idée très précise de l’ensemble des coûts.

Avec la suppression du bonus logement, la conclusion d’un prêt hypothécaire ne produit plus aucun avantage fiscal pour la rénovation de votre propre habitation. Pour la rénovation d’une deuxième habitation, vous pouvez bénéficier de la déduction d’intérêt et de la déduction du capital sur les revenus immobiliers.

Il se peut que vous puissiez bénéficier de différents prêts et primes à la rénovation auprès des autorités locales. Celles-ci varient d’une région à l’autre.

Mandat ou procuration hypothécaire

Une alternative au prêt hypothécaire est le mandat ou procuration hypothécaire. La banque décide dans ce cas de ne pas mettre directement votre habitation en gage. Elle compte donc que vous remboursiez chaque mois votre prêt. Dans un premier temps, vous êtes donc dispensé de frais d’acte et de notaire.

Et ce n’est que si la banque doute sérieusement de votre régularité à payer votre engagement qu’elle peut décider de basculer vers un prêt hypothécaire standard. Et dans ce cas, vous devrez faire appel à un notaire. Et payer les frais qui en découlent. Pareilles constructions s’accompagnent généralement d’un taux d’intérêt (légèrement) supérieur.

Reprise d’encours

Il se peut que vous ayez un prêt hypothécaire en cours et que vous décidiez au bout de quelques années d’exécuter une série de travaux de rénovation voire de construire une annexe. Dans ce cas, vous pouvez réemprunter une partie du capital déjà remboursé par le biais de la banque.

Dans ce cas, vous échappez aussi aux frais de notaire. Vous devrez cependant vous acquitter de frais de dossier d’environ 400 à 500 euros, en fonction de l’établissement bancaire auquel vous vous adressez. Avantage complémentaire : vous disposez d’une possibilité d’étalement de votre remboursement, même si le prêt logement initial arrive bientôt à échéance. Il n’y a plus aucun avantage fiscal attaché à la reprise d’encours.

Aides à la rénovation des pouvoirs publics

Enfin, vous pouvez bénéficier de différentes formes d’aides à la rénovation (prêts et primes) par le biais des autorités locales. Il peut s’agir de primes spécifiques, par exemple pour la rénovation de votre toit ou de vos châssis ou de prêts sans intérêt pour des travaux de rénovation.

Ces primes et prêts varient donc d’une région à l’autre. Pour un aperçu complet des mesures d’aide, nous renvoyons aux sites des autorités régionales :

• Les aides à la rénovation en Wallonie
• Les modes de financement de la rénovation dans la Région de Bruxelles-Capitale
• La prime flamande à la rénovation (bientôt Mijn Verbouwpremie)