Petit exercice d’arithmétique : quel est l’impact de votre taux d’intérêt sur votre prêt hypothécaire ?

Taux d’intérêt fixe ou variable

L’intérêt est le montant que votre banque vous facture en échange des moyens qu’elle met à votre disposition. Imaginez : si vous empruntez 200.000 EUR auprès de votre banque, au terme de votre prêt, vous aurez payé quelque 50.000 EUR d’intérêts. Au total, vous aurez donc déboursé 250.000 EUR. L’impact du taux d’intérêt sur votre prêt ne doit donc pas être sous-estimé. Le montant de ces intérêts dépend du taux que vous avez négocié.

Quand vous contractez un prêt hypothécaire, vous avez généralement le choix entre un taux d’intérêt fixe ou variable, avec quelques variantes dans ces deux catégories.

Taux d’intérêt fixe

Le taux d’intérêt fixe ne varie pas pendant toute la durée du prêt. Le gros avantage : vous payez le même montant chaque mois pendant toute la durée de votre prêt, en dépit des événements qui affectent les marchés financiers.

Vous n’aimez pas les surprises ? Cette formule est certainement taillée pour vous. Par contre, elle s’accompagne en général d’un taux d’intérêt plus élevé.

Faisons le calcul

• Vous empruntez 200.000 EUR sur une période de 20 ans, et ce, à un taux fixe de 3%
• Votre mensualité s’élève à environ 1.108 EUR
• Sur la durée complète de votre prêt, vous payez 66.000 EUR d’intérêts
• Au bout du compte, vous aurez payé en tout et pour tout 266.000 EUR pour votre prêt

Taux d’intérêt variable

Un taux d’intérêt variable fluctue plusieurs fois pendant la durée de votre prêt. L’adaptation du taux d’intérêt intervient au minimum une fois par an et au maximum tous les cinq ans. Tout dépend de la formule de prêt que vous avez choisie.

Il s’agit d’une option intéressante aussi, car le taux d’intérêt est généralement inférieur au taux d’intérêt fixe. Du moins si vous êtes disposé à prendre un peu plus de risques. Ainsi, vous pouvez commencer par exemple avec un taux de 2% et payer ensuite 1% de plus l’année suivante. Mais à l’inverse, vous pouvez tirer profit de conditions plus favorables sur le marché aussi.

Bon à savoir : la variabilité de ce taux d’intérêt est soumise par une limite inférieure et à une limite supérieure dans lesquelles votre taux peut fluctuer. De plus, la loi prescrit que le taux d’intérêt ne peut pas excéder le double de ce qu’il était initialement. La banque ne dispose donc pas d’une liberté absolue pour déterminer le pourcentage de votre taux d’intérêt.

Faisons le calcul

• Vous empruntez 200.000 EUR sur une période de 20 ans avec un taux de départ de 2,5%
• Votre mensualité s’élève à environ 1.060 EUR
• Si l’intérêt passe à 3,5%, vous payez 1.159 EUR par mois
• Sur une période de plusieurs années, cela peut vous coûter plusieurs milliers d’euros en plus

Conseil : demandez à la banque d’effectuer une simulation la plus détaillée possible. Combien payerez-vous chaque mois dans le meilleur et dans le pire des scénarios ? Pourrez-vous supporter sans grande difficulté vos charges mensuelles sur une longue période, en cas de détérioration des conditions du marché  ?

Constructions flexibles

Dans les cinq années à venir, vos conditions de vie auront certainement évolué. Même chose dans dix, quinze voire vingt ans. Vous constituez votre paquet salarial, peut-être avez-vous des enfants, vous entamez une activité comme indépendant… Autrement dit : votre capacité financière change subitement.

C’est pour cette raison précise qu’il existe tout une série de formules de prêt flexibles intéressantes. Celles-ci vous offrent un ballon d’oxygène financier aux moments où vos dépenses augmentent.

Le prêt crescendo

Avec le prêt crescendo, vous payez moins d’intérêts les premières années et ensuite, vos mensualités augmentent d’année en année. Il s’agit d’une formule intéressante pour celui qui a la certitude que ses revenus vont augmenter dans le futur.

Faisons le calcul
Vous empruntez par exemple 200.000 EUR à un taux d’intérêt de départ de 1,8 % qui augmente systématiquement de 0,3% à des moments convenus.

• Années 1-5 : votre mensualité s’élève à 950 EUR (1,8% d’intérêts)
• Années 6-10 : votre mensualité s’élève à 1.050 EUR (2,1% d’intérêts)
• Années 11-20 : votre mensualité s’élève à 1.150 EUR (2,4% d’intérêts)

Dans ce cas, il est important de garder une vision globale. Quel sera le taux d’intérêt maximum et pendant quelle période devrez-vous le payer ? Essayez d’estimer au mieux quel sera l’impact sur votre budget mensuel.

Le prêt accordéon

Chaque mois, vous payez le même montant, mais la durée de votre prêt peut être revue en cours de route. Ainsi, la durée du prêt sera allongée lorsque l’intérêt augmentera, mais l’inverse est vrai aussi : si votre taux d’intérêt diminue de 1%, la durée de votre prêt pourra être réduite de quelques mois voire de quelques années.

Faisons le calcul

• Vous empruntez 200.000 EUR sur une période de 20 ans avec un taux d’intérêt de départ de 2,5%
• Votre mensualité s’élève à 1.060 EUR
• Avec un taux fixe, vous aurez payé 254.500 EUR au bout du compte

Deux scénarios sont possibles dans le prêt accordéon :

• Après 5 ans, l’intérêt passe de 2,5 à 3,5% et vous remboursez votre prêt pendant 3,5 années supplémentaires. Votre coût total va donc s’élever à 299.280 EUR.
  
• Après 5 ans, l’intérêt passe de 2,5 à 2% et vous remboursez votre prêt 2 années plus tôt. Votre coût total ne sera que de 228.960 EUR.

Prêts avec taux variable limité

Flexibilité, mais profil à risque limité Dans cette forme de prêt, vous convenez avec votre banque que votre taux d’intérêt ne dépassera pas une limite inférieure et une limite supérieure pendant toute la durée du prêt. De cette manière, vous vous protégez des hausses extrêmes de taux d’intérêt et vous bénéficiez par ailleurs d’une diminution des mensualités ou d’une réduction de la durée de votre prêt en cas de baisse des taux d’intérêt.

Refinancement : cela vaut-il la peine ?

Vous avez opté pour un taux d’intérêt fixe et les taux d’intérêt hypothécaires connaissent une baisse significative ? Grâce au principe de refinancement, vous pouvez réaliser un gain avant l’échéance de votre prêt. Vous réduisez en effet vos charges mensuelles et le coût total de votre prêt.

En résumé, la banque remplace votre prêt en cours par un nouveau avec un taux inférieur. Il ne doit pas s’agir de votre propre banque, vous pouvez aussi comparer des offres d’autres banques.

Vous devez toutefois tenir compte de frais supplémentaires, comme l’indemnité de remploi, les frais de notaire pour la conclusion d’une nouvelle hypothèque et une éventuelle révision de votre assurance solde restant dû.

Posez-vous la question : quel sera votre gain, tous frais comptés ? Les éléments cruciaux dans ce cas sont la durée restante du prêt, la différence de taux et les frais de refinancement.

Faisons le calcul

• Montant emprunté initial : 200.000 EUR
• Solde restant dû : 180.000 EUR
• Durée restante du prêt : 20 ans (240 mois)
• Coûts estimés de refinancement : 2.500 EUR

• Taux d’intérêt initial : 3,5%
• Mensualité actuelle : 1.002 EUR
• Nouveau taux d’intérêt : 2%
• Nouvelle mensualité : 910 EUR

Dans ce cas de figure, l’économie mensuelle estimée serait de 92 EUR. Ce refinancement représente au total un gain de quelque 19.580 EUR sous déduction des frais.