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Qu’est-ce que l’hypothèque ?
Sommaire
Lorsque vous achetez une maison, un appartement ou n’importe quel bien immobilier en ayant recours à un crédit hypothécaire, l’organisme bancaire qui octroie ce prêt exige une garantie. Il veut être certain de récupérer l’argent que vous lui devez, même si un jour, vous deviez vous trouver en défaut de paiement. La garantie la plus courante, c’est l’hypothèque.
Sur quoi l’hypothèque s’applique-t-elle ?
Dans la plupart des cas, les propriétaires mettent en hypothèque la maison ou l’appartement acheté au moyen du crédit auquel cette hypothèque se rapporte.
Il est néanmoins possible d’hypothéquer un autre bien en fonction de votre situation personnelle (une autre maison, un immeuble de rapport, etc.)
Pour quel montant votre maison est-elle hypothéquée ?
Le montant de l’hypothèque n’est pas basé sur la valeur de la maison, mais sur celle du crédit puisque c’est ce montant que l’organisme financier veut assurer. Il sera néanmoins majoré des accessoires qui représentent environ 10 % de la somme empruntée. Ces accessoires permettent de couvrir les frais que la banque devra engager pour récupérer son argent (frais de justice, frais de saisie, assurance habitation que le débiteur risque de ne pas avoir payée pour couvrir son bien, etc.)
Exemple : vous empruntez 200.000 euros pour acheter une maison, l’hypothèque s’élèvera donc à 220.000 euros (le montant du crédit + 10 % d’accessoires).
Les frais d’acte sont donc calculés sur 110 % de la somme empruntée.
L’hypothèque, une affaire de notaire
L’hypothèque est un contrat entre un créancier et son débiteur et comme il porte sur un bien immobilier, il doit faire l’objet d’un acte notarié.
Le travail du notaire consiste entre autres à vérifier si le bien n’est pas déjà affecté à une autre hypothèque.
La constitution d’une hypothèque engendre des frais d’hypothèque qui s’élèvent à 0,30% du montant du capital et des accessoires.
Exemple : Si ce montant est de 175 000 euros, les frais d’hypothèque s’élèvent à 525 euros. Ils devront être versés au notaire au moment de la signature de l’acte.
L’hypothèque est-elle automatiquement levée une fois que le crédit hypothécaire est remboursé ?
Non. Quelle que soit la durée du crédit hypothécaire, une hypothèque est inscrite pour une durée de 30 ans. Passé ce délai, elle disparaît sans qu’aucune démarche ne soit nécessaire.
Il est aussi possible de mettre fin à une hypothèque de manière anticipée, par exemple lorsque l’on revend sa maison avant qu’elle ne soit échue. On parle alors de “mainlevée de l’hypothèque“.
La mainlevée de l’hypothèque
Lorsque le prêt hypothécaire est remboursé et que le propriétaire désire vendre sa maison ou l’hypothéquer à nouveau, il doit obtenir la mainlevée de l’hypothèque de la part de son organisme bancaire. En l’absence de dettes vis-à-vis du créancier, il s’agit d’une démarche qui se déroule relativement simplement. La mainlevée de l’hypothèque est un acte notarié qui engendre donc des frais à charge du demandeur. Ces frais dépendent du montant de l’hypothèque.
Qu’est-ce que le transfert d’hypothèque ?
Vous vendez une maison A avant la fin de l’hypothèque et vous voulez acheter une maison B que vous devrez également hypothéquer. Il vous faudra donc théoriquement payer des frais de mainlevée pour la première et des frais de constitution d’hypothèque pour la seconde.
Le transfert d’hypothèque, une bonne opération au niveau fiscal
Pour éviter cette lasagne fiscale qui rendrait presque les propriétaires pieds et poings liés au premier bien qu’ils ont acheté, le législateur a prévu que l’on puisse transférer l’hypothèque de la maison A vers la maison B.
Il s’agit néanmoins d’un acte notarié qui engendre des frais, mais ils sont beaucoup moins élevés : pas d’indemnité de remploi, pas de droits d’enregistrement pour l’annulation de l’ancienne hypothèque, l’assurance solde restant dû reste valable et pas de droits d’enregistrement sur le nouveau prêt.
Un transfert et une nouvelle hypothèque
Si le montant que vous empruntez pour acheter le bien B est supérieur au crédit qui vous avait été octroyé pour acheter le bien A, il vous sera possible de transférer l’hypothèque relative à l’ancien crédit et de créer une nouvelle hypothèque pour couvrir le nouveau.
Attention, ce transfert d’hypothèque n’est possible que si le crédit hypothécaire B est souscrit auprès de l’organisme financier qui bénéficie déjà de l’hypothèque A.
Si vous vous trouvez dans ce cas de figure, n’hésitez pas à demander conseil à votre notaire.
Qu’entend-on par “rang d’hypothèque” ?
Le rang d’hypothèque (ou rang hypothécaire) désigne l’ordre dans lequel les créanciers pourront être servis en cas de défaut de paiement du débiteur. L’organisme financier qui vous accorde un crédit immobilier figure au premier rang, ce qui lui garantit d’être prioritaire par rapport à tous les autres.
Si vous sollicitez ensuite un autre crédit alors que le premier n’a pas été remboursé, votre nouveau créancier figure au deuxième rang. Il va sans dire que plus on s’éloigne du premier rang, plus le risque est grand pour celui qui vous prête de l’argent.
Qu’est-ce que le mandat hypothécaire ?
L’organisme bancaire qui vous octroie un prêt hypothécaire n’est pas obligé d’exiger l’hypothèque sur votre maison. S’il a toute confiance en vos capacités de remboursement, il peut en théorie se contenter d’un mandat hypothécaire.
Dans ce cas, aucune inscription n’est faite au bureau des hypothèques, ce qui représente une économie pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.
Sachez cependant que la banque dispose du droit de transformer ce mandat en hypothèque si elle commence à douter de votre solvabilité. Vous devrez alors payer des frais d’inscription hypothécaire supérieurs à ceux que vous auriez payés au moment de l’achat de votre bien.
Au niveau fiscal, sachez que vous ne pouvez bénéficier de la déduction du capital emprunté et des intérêts que si l’hypothèque a été enregistrée.
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Publié le 26 octobre 2019
