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Qu’est-ce qui influence les taux hypothécaires ?
Les taux hypothécaires influencent beaucoup le marché immobilier. Qu'est-ce qui les détermine ? Pourquoi diffèrent-ils d'une banque à l'autre ?
Sommaire
Les taux hypothécaires revêtent une importance capitale sur le marché immobilier. Ils déterminent en effet la capacité d’emprunt des candidats acquéreurs sur base du montant qu’ils peuvent consacrer chaque mois au remboursement de leur emprunt.
Exemple : Vous empruntez 250 000 euros sur 20 ans au taux de 2 % fixe pour acheter une maison, votre remboursement mensuel s’élèvera à 1. 262 euros par mois. Si vous empruntez 250 000 euros sur 20 ans au taux fixe de 1 % pour acheter cette même maison, votre remboursement mensuel s’élèvera à 1 149 euros, soit une différence de 113 euros.
Vous le constatez, le taux hypothécaire détermine largement le montant auquel vous pouvez prétendre pour votre prêt immobilier.
Sur quelles bases les banques fixent-elles leurs taux sur les prêts immobiliers ?
Tout d’abord, il faut savoir qu’en Belgique, les taux hypothécaires suivent l’évolution des taux obligataires belges à 10 ans. Ils sont donc liés à la situation financière mondiale. À la manière du cours des prix du pétrole, leur évolution est donc difficile à prévoir.
Prévoyez un apport de 10 % du prix du bien pour obtenir un meilleur taux pour votre prêt hypothécaire
Le principal élément susceptible de tirer votre taux vers le bas, c’est la réduction de la quotité empruntée. La quotité correspond au pourcentage que représente le montant de votre prêt par rapport à la valeur d’achat de votre bien.
La Banque nationale de Belgique recommande aux banques d’exiger un investissement d’au moins 10 % de la valeur du bien en fonds propre. Pour obtenir un taux compétitif, il est impératif de rester sous une quotité de 90 %. Au-delà, le taux risque de rapidement s’envoler et votre crédit pourrait même vous être refusé.
Entrée en vigueur en 2020, cette recommandation de la BNB complique l’accès à la propriété pour de nombreux candidats acquéreurs. Le nombre de demandes de prêt a chuté dans les mois qui ont suivi.
Un dossier solide vous permet de prétendre à un meilleur taux pour votre investissement immobilier
En matière de crédit, une banque évalue le risque qu’elle court à vous prêter de l’argent. Si elle juge votre profil à risque et craint que vous ne puissiez pas la rembourser, elle prendra davantage de garanties et vous proposera un taux plus élevé que si vous disposez d’un compte d’épargne bien rempli, d’autres biens immobiliers et un portefeuille d’actions performant.
Quels éléments influencent l’évolution du taux hypothécaires en Belgique ?
Une banque peut associer l’octroi d’une réduction sur le taux hypothécaire à des conditions particulières à remplir :
La domiciliation des salaires
Votre organisme bancaire peut exiger que vos salaires ou revenus professionnels soient versés sur un compte ouvert chez lui. Le crédit hypothécaire n’est pas le produit le plus rémunérateur pour une banque. Il est souvent considéré comme un produit d’appel, une manière d’attirer de nouveaux clients à qui elle pourra ensuite proposer une carte de crédit, des assurances, des produits d’investissement et d’autres crédits.
Par ailleurs, la banque estime qu’en percevant vos revenus sur un compte associé à votre crédit immobilier, elle réduit les risques de défaut de paiement de votre part.
L’assurance
Votre banque peut aussi associer une réduction du taux hypothécaire à l’obligation de souscrire une assurance solde restant dû ou une assurance habitation auprès d’elle.
Attention : si votre taux d’intérêt est lié à la souscription d’une assurance, la résilier peut remettre en question votre taux hypothécaire. Lisez donc attentivement votre contrat pour connaître les conséquences éventuelles d’une résiliation.
La durée du prêt
Généralement (pas toujours), le taux d’intérêt augmente avec la durée de votre crédit. Emprunter sur 25 ans plutôt que sur 20 ans permet de réduire la mensualité, mais au final, le montant que vous aurez remboursé pourrait être plus élevé.
La variabilité du taux hypothécaires
Quand les taux sont bas, la probabilité qu’ils connaissent une évolution haussière est élevée. Opter pour un taux fixe peut être judicieux, mais le taux proposé sera plus élevé que si vous optez pour une formule variable.
Il est aussi possible de choisir un taux variable, mais limité à la hausse. Plutôt qu’un taux fixe sur 20 ans à 1,32 %, vous pouvez par exemple opter pour un taux variable à 0,95 % avec une hausse limitée à 2 %. Vous savez ainsi qu’en cas d’évolution à la hausse, le taux montera au plus à 2,95 %.
Un seul mot d’ordre : faites bien vos calculs pour déterminer l’option la plus avantageuse pour vous.
Quelle est la meilleure banque auprès de laquelle souscrire un crédit hypothécaire en Belgique ?
La position d’une banque sur le marché des crédits hypothécaires est en constante évolution. Elle peut se montrer agressive à certaines périodes pour attirer des clients et se montrer moins compétitive quelques mois plus tard, car sa stratégie a changé. C’est pour cette raison qu’il est impossible de désigner LA banque numéro 1 en matière de prêt immobilier. Prenez donc le temps d’en consulter plusieurs, d’effectuer une simulation en ligne et de suivre l’évolution des taux.
Un taux bas pour votre crédit immobilier n’est pas forcément une bonne affaire
Nous l’avons vu, certaines banques fixent des conditions pour octroyer un taux avantageux à leurs clients. Au moment de faire votre choix, il convient donc de comparer l’ensemble de l’offre et de ne pas vous limiter au chiffre de votre taux hypothécaire.
Comme pour n’importe quel crédit, analysez le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui tient compte des frais de dossier, des frais relatifs aux assurances obligatoires, etc.
Comparez donc les offres globales que vous recevez et dressez un tableau pour déterminer laquelle est réellement la meilleure. Dans une démarche d’achat immobilier, le taux hypothécaire constitue en effet un élément important, mais il n’est pas le seul.
Les comparateurs de taux hypothécaires
Les comparateurs de taux en ligne représentent des outils intéressants pour évaluer le marché des crédits hypothécaires presque en temps réel. N’hésitez pas à les utiliser.
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Publié le 25 mai 2020
