Rembourser votre prêt hypothécaire de manière anticipée : évitez les pièges

Une manne financière se présente à vous de telle sorte que vous êtes en mesure de rembourser votre prêt hypothécaire de manière anticipée. Ou au moins en partie. Félicitations ! Votre première idée est de vous précipiter dans votre banque pour régler rapidement tous les détails de l’opération ? Ou bien y a-t-il d’autres démarches à entreprendre ?

Avant tout, les règles du jeu

Une honorable augmentation de salaire, une donation ou un héritage, un trésor caché au grenier qui vaut une fortune… du jour au lendemain, vous saisissez la chance de votre vie de rembourser votre prêt hypothécaire de manière anticipée.

Il existe deux façons de rembourser un prêt de manière anticipée : d’un seul coup ou en plusieurs fois. La bonne nouvelle : que vous ayez contracté un prêt à taux fixe ou variable, pour une durée de 15 ou 25 ans, il est toujours possible de vous adresser à votre banque pour introduire une demande. Toutefois, une série de règles sont applicables.

1. Rembourser une fois par an : libre choix

Si vous décidez de rembourser une partie de votre prêt une fois par an, vous disposez d’une liberté de choix. Vous pouvez par exemple parfaitement rembourser 10.000 EUR la première année et ensuite seulement 2.000 EUR ou 3.000 EUR l’année suivante. Et la troisième année, décider de ne rien rembourser.

2. Plusieurs remboursements par an : au moins 10% du capital emprunté

Il en va autrement si vous décidez d’effectuer plusieurs remboursements anticipés par an. Dans ce cas, vous êtes tenu d’effectuer chaque fois un versement d’au moins 10% du capital emprunté. Si vous avez emprunté 250.000 EUR, chaque remboursement que vous effectuerez devra s’élever à 25.000 EUR au minimum. Attention : la banque dispose chaque fois d’un délai de préavis de 10 jours dans lequel elle peut prélever des intérêts.

Les avantages du remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire

Personne n’aime être endetté. Dans le cas d’un prêt hypothécaire, vous êtes tenu, pendant plusieurs dizaines d’années, à un plan d’amortissement mensuel souvent astreignant. En remboursant (une partie de) votre prêt de manière anticipée, vous récupérez un ballon d’oxygène financier dans votre vie quotidienne. Vous devez effectivement rembourser moins tous les mois ou vous réduisez la durée de votre prêt.

De plus, l’opération vous offre une multitude d’autres opportunités financières. Sous la forme de :

• Réduction des charges d’intérêts : plus vite vous remboursez votre prêt, moins vous payez d’intérêts
• Une assurance solde restant dû révisable : votre capital à rembourser que vous devez assurer diminue en effet de façon considérable. Vous pouvez donc demander à votre banque ou votre assureur de réduire la prime voire de la liquider.

De plus, en cas de remboursement anticipé, vous ne devez pas repasser devant le notaire. À moins que vous souhaitiez lever l’hypothèque qui repose sur votre habitation. Sans l’intervention du notaire, celle-ci est automatiquement de 30 ans. Le cas échéant, cette visite chez le notaire vous coûtera quelque 500 EUR.

Des occasions manquées en cas de remboursement anticipé

Le remboursement anticipé est un no brainer pour tous ? Certainement pas. Vous avez quand même intérêt à anticiper certains scénarios :

• Disposerez-vous encore d’une réserve financière pour le futur ? Par exemple lorsque vous serez pensionné ? Et si vous deviez par exemple faire face à de lourds frais médicaux ou que vous vous retrouviez sans travail ?
• Cela vaut peut-être la peine d’investir dans un produit qui procure un rendement supérieur que la simple suppression des intérêts de votre prêt ?
• N’auriez-vous pas intérêt à investir dans des travaux de rénovation (énergétique) de votre habitation, afin de créer une belle plus-value qui vous rapportera davantage par la suite ?
• Un refinancement ne constitue-t-il pas une option plus rentable à long terme ?
• …

Tenez compte de ces coûts

Enfin, vous devez également tenir compte d’une série de coûts qui accompagnent le remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire :

Indemnité de remploi

Dès que vous décidez de rembourser votre prêt de manière anticipée, vous privez en réalité la banque de certains revenus. L’intérêt assuré qu’elle est susceptible de vous réclamer pendant 20 à 25 ans menace en effet de disparaître. Il s’agit de la marge sur la somme d’argent qu’elle vous aurait prêtée et qu’elle peut réinvestir à son tour.

Cette perte d’argent doit être compensée autrement, sous la forme par exemple de conditions moins avantageuses. En échange, la banque peut vous réclamer une indemnité de remploi. Cette indemnité est limitée par la loi et s’élève au maximum à trois mois d’intérêts sur la somme remboursée. Si vous décidez de rembourser en plusieurs fois, vous devrez payer cette indemnité à chaque fois.

Pour un remboursement de 100.000 EUR par exemple, l’indemnité de remploi ne peut excéder 750 EUR. La banque n’est toutefois pas obligée d’imposer cette indemnité. Si elle souhaite vous garder comme bon client, il est bien possible qu’elle ne la réclame pas.

Perte de revenus fiscaux Les habitants de Flandre et de la Région de Bruxelles-Capitale qui profitent encore aujourd’hui du bonus logement, entre-temps supprimé, seront privés des avantages fiscaux à partir du moment où leur prêt hypothécaire est remboursé. Ce n’est pas le cas au Chèque Habitat wallon.