Tout savoir sur le revenu cadastral et le précompte immobilier

Revenu cadastral et précompte immobilier sont des termes familiers, mais savez-vous pour autant les définir. Au fond, de quoi s'agit-il ?

Le précompte immobilier et le revenu cadastral sont des termes que vous entendez régulièrement dans la bouche d’un propriétaire. Et il n’en dit pas nécessairement que du bien. En réalité, ces deux concepts sont intimement liés. Définition, calcul, réductions possibles, on vous explique tout.

Le revenu cadastral et le précompte immobilier qui en découle concernent uniquement les propriétaires. Dès lors, si vous êtes locataire, bonne nouvelle : vous n’aurez rien à payer cette fois ! 

Le revenu cadastral, qu’est-ce que c’est ?

Le revenu cadastral (RC), c’est le revenu net normal moyen estimé par l’administration de ce que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire en un an. Il s’agit donc d’un revenu fictif lié à la valeur locative potentielle de votre maison ou appartement. Le revenu cadastral d’une villa en banlieue bruxelloise est donc généralement (beaucoup) plus élevé que celui d’une maison de village 2 façades située dans une zone rurale de la province de Luxembourg.

Attention, si vous êtes propriétaire, le revenu cadastral de vos biens doit être repris dans votre déclaration fiscale.

Le revenu cadastral de la maison que je veux acheter peut-il influencer son prix ?

Tout à fait. Pas le prix de la maison directement, mais le taux des droits d’enregistrement que vous devrez payer. Si vous achetez une maison dite modeste (c’est-à-dire dont le revenu cadastral est inférieur à 745 euros), vous pouvez bénéficier d’une réduction des droits d’enregistrement de 12,5 % à 6 %. 

Dans le cas de familles nombreuses, le plafond pour obtenir cette réduction des droits d’enregistrement peut être majoré. Notez toutefois que cette réduction ne s’applique pas si vous possédez déjà un bien immobilier.

Comment connaître le revenu cadastral de mon bien ?

Plusieurs scénarios sont possibles : 

• Vous achetez un logement existant ? Le RC est connu et vous sera fourni par le propriétaire actuel.
• Vous construisez ? L’administration Mesures & Evaluations (auparavant appelée le Cadastre) viendra vous rendre visite pour fixer votre revenu cadastral. 
• Vous rénovez votre logement ? Dans ce cas, l’ancien revenu cadastral pourra être révisé. 

Si vous achetez un bien dont le revenu cadastral est inférieur à 745 euros, vous pouvez bénéficier (à certaines conditions) d’une réduction des droits d’enregistrement de 12,5 % à 6 %. Une différence qui peut permettre de s’offrir, par exemple, une jolie cuisine équipée !

Comment se fait le calcul du précompte immobilier ?

Le revenu cadastral sert de base au calcul du précompte immobilier. Il s’agit d’un impôt régional dû par tout propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Plus précisément, le précompte immobilier équivaut à un pourcentage du revenu cadastral (RC) indexé de votre bien. Ce pourcentage du précompte varie donc en fonction de la région où il se situe.

Cet impôt s’applique aussi si vous bénéficiez de l’usufruit ou si vous possédez un droit réel sur un bien immobilier. Bonne nouvelle, si vous devenez propriétaire d’un bien neuf : le précompte immobilier ne doit pas être payé lors de la première année d’occupation d’un bien. Au niveau fiscal, il est donc beaucoup plus intéressant d’acheter une maison le 10 janvier que le 16 décembre.

Si vous achetez un bien existant, vous paierez le précompte au prorata des mois durant lesquels vous en avez été le propriétaire. Le précompte immobilier doit être payé dans les deux mois de l’envoi de l’avertissement-extrait de rôle. Celui-ci est généralement envoyé au cours de l’été.

Locataire ? Vérifiez bien sur votre bail que le précompte immobilier n’est pas repris dans vos charges, ce qui serait illégal.

Les conditions d’obtention d’une réduction du précompte immobilier

Il est possible, dans certains cas, d’obtenir une réduction du précompte immobilier.

Exemples :

• Vous êtes propriétaire d’une habitation modeste. C’est-à-dire que le revenu cadastral de l’ensemble de vos biens immobiliers ne dépasse pas 745 euros. Vous pouvez alors bénéficier d’une réduction de 25 % de votre précompte immobilier.
• Vous êtes une personne reconnue invalide. Vous pouvez alors obtenir une réduction de 10 % du précompte immobilier à Bruxelles (125 euros en Wallonie). Cette réduction peut atteindre 20% (250 euros en Wallonie) si la demande concerne un grand invalide de guerre.
• Vous avez au moins deux enfants à charge. Une réduction s’applique aussi dans votre cas. Elle s’élève à 10% par enfant à charge à Bruxelles et à 125 euros par enfant à charge en Wallonie.

Toutefois cette réduction n’est pas automatique, pensez à introduire une demande auprès de l’administration régionale. 

Les centimes additionnels, qu’est-ce que c’est ?

Dans la lasagne belge de la fiscalité immobilière, les centimes additionnels sont la couche de parmesan ajoutée par les communes, les provinces ou les agglomérations. Ces entités ont en effet le droit (et elles s’en privent rarement) d’ajouter un pourcentage de taxes supplémentaire au précompte immobilier.

À ce niveau, tout le monde n’est pas égal. En effet, les centimes additionnels sur le précompte immobilier peuvent varier fortement d’une commune à l’autre. 

Le revenu cadastral et le précompte immobilier ont-ils une influence sur votre prêt hypothécaire ?

Vous voulez acheter une maison et vous vous demandez quel rapport il peut y avoir entre le précompte immobilier, le revenu cadastral et votre demande de prêt hypothécaire ? Il n’y en a pas. Que ce soit pour fixer votre taux d’intérêt ou évaluer vos capacités de remboursement dans le cadre de l’emprunt que vous souscrivez, le revenu cadastral n’entre pas en ligne de compte.

Il convient néanmoins de garder cet impôt annuel à l’esprit lors de la définition de votre budget. Un RC de 300 euros dans une commune qui ajoute peu de centimes additionnels au précompte immobilier pèsera moins lourd sur vos finances qu’un RC de 2500 euros dans une commune où le taux des centimes additionnels est élevé.