Et si vous deveniez bailleur ?  Pourriez-vous mettre fin à un contrat de bail ?

En tant que futur bailleur, vous avez raison de voir les choses en grand. La location d’une habitation est effectivement une étape qui doit être mûrement réfléchie. Elle augmente vos revenus et vous permet aussi d’investir dans des rentrées importantes à long terme. Cependant, vous êtes pris de doutes. Et si des imprévus surviennent ? Pourrez-vous mettre fin à un bail en cours ? Quels seront vos droits et obligations dans pareille situation ? Un aperçu des scénarios possibles.

1.    Et si… le locataire ne respecte pas ses engagements ?

Un locataire qui ne respecte pas les règles est l’une des préoccupations majeures des bailleurs et donc aussi l’une des principales raisons de vouloir mettre fin à un bail de manière anticipée. Imaginez un peu :

• Sous-location sans autorisation : si le sous-locataire n’entretient pas correctement l’habitation, vous risquez des problèmes
• Loyer impayé : des arriérés de paiement de loyer structurels risquent de mettre en péril vos plans financiers
• Nuisances : des conflits avec les voisins ou des dégâts sur l’environnement sont non seulement ennuyeux, mais risquent aussi de porter atteinte à votre réputation en tant que propriétaire
• Changement d’affectation : votre locataire occupe désormais l’habitation comme bureau, contrairement à ce qui a été convenu
• …

Dans pareilles situations, vous pouvez, si vous êtes bailleur, mettre fin au contrat de bail de manière anticipée, sans toutefois négliger une bonne phase préparatoire :

• Documentez toutes les infractions (comme les rappels de paiement ou les plaintes de voisins)
• Envoyez des avertissements officiels et suivez les procédures légales
• En cas de problèmes récurrents, vous pouvez décider d’entreprendre des démarches juridiques

2.    Et si… le locataire occasionne des dégâts à l’habitation ?

La crainte de tout propriétaire : des murs endommagés, des sols abîmés, un ramassis d’objets qui traînent… Bref une maison mal entretenue susceptible de perdre de la valeur.

Heureusement, dans de nombreux cas, vous pouvez faire appel à la garantie que le locataire a payée précédemment. Et si les coûts de réparation du dommage dépassent (largement) le montant de la garantie ?

Pour éviter toute surprise désagréable, l’établissement d’un état des lieux détaillé est primordial tant avant qu’après la période de location. Il s’agit du seul moyen pour vous de documenter jusque dans les moindres détails l’état de l’habitation au début et à la fin de la période de location et pour mettre le locataire face à ses responsabilités à l’appui d’un document justificatif.

Quoi qu’il en soit, commencez par privilégier la communication et ouvrez la discussion à propos du dommage avec le locataire. Si vous ne parvenez pas à un accord, vous pouvez envisager de vous adresser au tribunal. Il en va de même d’un conflit avec votre locataire, mais pensez également dans ce cas à faire intervenir un médiateur.

3.    Et si… votre habitation nécessite des travaux de rénovation ?

Il arrive que le logement que vous louez s’avère temporairement inhabitable. Il se peut que vous envisagiez de mettre en location une maison plus ancienne et que des travaux de rénovation s’imposent au bout de quelques années. Ou que par exemple une tempête endommage sérieusement la toiture. Dans pareilles situations, une suspension (provisoire) du contrat de bail est généralement inévitable. Que ferez-vous dans ce cas ?

• Documentez vos plans : veillez à ce que les travaux de rénovation projetés soient corroborés au moyen d’une estimation claire des coûts et un planning le plus précis possible
• Informez votre locataire : expliquez-lui bien à temps la raison des travaux et la durée de ceux-ci. Vous pouvez convenir avec le locataire qu’il pourra réintégrer le logement après la rénovation
• Que dit la réglementation dans votre région ? En Flandre, en Wallonie et à Bruxelles, cette matière est régie par des réglementations différentes

4.    Et si… vous (ou un membre de votre famille) souhaitez occuper le logement ?

Aujourd’hui, peut-être songez-vous à acquérir une habitation pour la mettre en location en guise d’investissement, mais ces plans peuvent très vite changer. Il se peut que vous souhaitiez occuper ce bien dans le futur, par exemple pour vous rapprocher de votre lieu de travail. Ou qu’un membre de votre famille soit intéressé par votre logement.

À condition de respecter les délais légaux de préavis et d’éventuelles conditions supplémentaires imposées par votre région, il est tout à fait possible de mettre fin au contrat de bail. Attention : vous devez toutefois pouvoir apporter la preuve à votre locataire que vous ou un membre de votre famille occuperez l’habitation. S’il s’agit d’un membre de votre famille, vous devez en outre produire une attestation de parenté.

5.    Et si… vous voulez vendre votre habitation ?

Imaginez : après plusieurs années de location, un vent favorable souffle sur le marché de l’immobilier. Et il devient très intéressant d’envisager la vente de votre bien. Les règles du jeu en la matière varient selon la durée du contrat et la législation locale relative aux baux à loyer.

Essayez de passer les meilleurs accords avec votre locataire : pour vous, bailleur, la différence entre un dédommagement obligatoire et un accord réciproque peut être énorme en termes de bonne entente.

Et si… vous voulez tout simplement vous lancer en connaissance de cause ?

De nombreux propriétaires souhaitent tout simplement savoir comment ils peuvent au mieux éviter les problèmes. Dans ce cas, il existe quelques conseils pour agir de manière professionnelle et organisée :

• Investissez dans un bon contrat de bail : veillez à ce que votre contrat couvre tous les scénarios possibles, des dommages et de l’entretien aux accords de paiement
• Au besoin, faites appel à un professionnel, comme un agent immobilier
• Faites une inspection régulière : prévoyez des inspections de commun accord avec le locataire et établissez un état des lieux de l’habitation
• Maîtrisez la réglementation : chaque région a ses propres lois. Veillez à savoir ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire
• Communiquez de manière ouverte : une bonne communication avec votre locataire permet d’éviter pas mal de problèmes