Estimer la valeur d’un terrain à bâtir : les 5 principaux éléments déterminant le prix

Vous souhaitez investir dans un terrain à bâtir ? Quels éléments déterminent la valeur d’un terrain à bâtir et comment connaître le juste prix d’une parcelle de terrain ? Dans ce blog, nous dressons la liste des principaux éléments qui déterminent le prix.

1. La localisation

La localisation est incontestablement l’élément suprême qui va déterminer la valeur d’un terrain à bâtir. En 2021, le mètre carré de terrain à bâtir coûtait en moyenne 228 euros, selon les chiffres des notaires belges.

Si vous comparez les prix entre différentes régions, vous constaterez d’énormes différences. Ainsi en 2021, vous payiez en moyenne 309 euros du m^² en Flandre, tandis que le m² en Wallonie valait à peine 94 euros. Dans la Région de Bruxelles-Capitale, vous auriez dû mettre en moyenne 227 euros pour un m^².

Mais entre provinces également au sein d’une même région, les prix peuvent aussi être très variables. Il suffit pour cela de comparer le Limbourg (173 euros / m²) avec la Flandre occidentale (381 euros / m^²), ou Namur (74 euros / m^²) avec le Brabant wallon (179 euros / m^²). Et même d’une commune à l’autre, la différence de prix peut être énorme.

Autrement dit : la localisation du terrain à bâtir aura directement un gros impact sur son coût et donc aussi sur sa valeur. Les prix indiqués ci-dessus vous donnent d’ores et déjà une bonne idée du prix moyen auquel vous pouvez vous attendre.

Consultez les prix de l’immobilier pratiqués.

2. L’environnement proche

L’attractivité de l’environnement proche intervient aussi pour une grande part dans le fait que le prix demandé sera inférieur ou supérieur à la moyenne des prix des terrains à bâtir.

Ainsi pour un jeune ménage, il sera important qu’il y ait un choix suffisant d’écoles et d’infrastructures de loisirs à proximité. Par ailleurs, qui ne serait pas séduit par un boulanger, un supermarché ou un parc à distance de marche ou de vélo de sa maison ?

Mais il existe d’autres facteurs qui vont faire flamber la valeur du terrain à bâtir :

• Une autoroute, une gare ou un arrêt de bus à proximité
• Un environnement vert avec peu de circulation
• L’orientation du terrain à bâtir : les parcelles exposées au sud sont très prisées

Autre élément important devant intervenir dans votre réflexion : la commune a-t-elle des projets de valorisation d’une zone déterminée ? Ou à l’inverse, a-t-elle déjà déposé sur la table des plans pour par exemple supprimer une zone commerciale ? Il est utile de s’informer sur d’éventuels gros plans de construction ou de réaménagement dans le futur.

L’attractivité de l’environnement proche intervient aussi pour une grande part dans le fait que le prix demandé sera inférieur ou supérieur à la moyenne des prix des terrains à bâtir.

3. La taille du terrain à bâtir

Il va de soi que plus la superficie du terrain à bâtir est grande, plus il aura de la valeur. De plus, les terrains se font de plus en plus rares.

En tant que vendeur, vous devez aussi tenir compte du fait que les budgets de construction sont moins élevés qu’auparavant. Par rapport à il y a dix et même cinq ans, pour un montant de 250.000 euros, les bâtisseurs doivent actuellement se contenter d’un nombre inférieur de mètres carrés.

Il est donc fort possible que pour un terrain de 8 ares vous deviez attendre plus longtemps un acheteur potentiel que si vous proposez à la vente un terrain de 3, 4 ou 5 ares.

4. La forme du terrain à bâtir

En règle générale, les parcelles de terrain rectangulaires ont la cote, car ces terrains à bâtir imposent moins de restrictions au projet de construction. Alors qu’un jardin trapézoïdal – qui se rétrécit ou s’agrandit vers l’arrière – est moins commun et peut donc aussi supposer un budget plus conséquent, entre autres pour l’aménagement du jardin.

Les parcelles en pente ou qui ne sont pas planes risquent aussi d’être moins attractives aux yeux des potentiels acheteurs. Des travaux de fondation supplémentaires risquent d’être nécessaires et l’acheteur devra davantage réfléchir à la structure et l’agencement de son habitation. Avec pour conséquence, à nouveau, des coûts de construction plus élevés.

Autrement dit, un terrain plat présentant une forme classique constitue l’investissement le plus sûr.

Les parcelles en pente ou qui ne sont pas planes risquent d’être moins attractives aux yeux des potentiels acheteurs.

5. Les plans futurs

Si aujourd’hui, un terrain à bâtir est mis en vente dans le but d’y construire une maison unifamiliale, il se peut qu’au bout de quelques années, la parcelle puisse accueillir des immeubles à appartements. Dans ce cas, votre investissement initial va prendre subitement énormément de valeur.

Il s’agit d’un scénario dont il faut certainement tenir compte, d’autant que l’on doit construire de plus en plus en hauteur, surtout à proximité des centres urbains. 

Absolument rien ne cloche ?

Plus les frais supplémentaires à charge de l’acheteur d’un terrain à bâtir en vue des travaux de construction sont élevés, moins l’est la valeur potentielle du terrain à bâtir.

En tant qu’investisseur dans un terrain à bâtir, vous avez donc intérêt à rassembler un maximum d’informations sur la parcelle concernée :

• Tous les équipements d’utilité publique sont-ils présents pour les indispensables raccordements futurs de l’habitation ?
• La portance du terrain à bâtir est-elle suffisante pour y ériger un bâtiment ?
• Le permis d’urbanisme est-il en ordre ?
• L’habitation est-elle située dans une zone exposée aux inondations ?
• Existe-t-il des servitudes sur (une partie de) la parcelle ?
• Est-il question de pollution de sol ?

Pas certain à 100% de la valeur du terrain à bâtir ?

Investir dans un terrain à bâtir attrayant est la meilleure étape vers un placement à long terme. Si vous voulez être certain à 100% que vous faites le bon choix, vous pouvez toujours solliciter l’aide d’un agent agréé.

Il ou elle cherche toutes les informations relatives au terrain à bâtir et est bien au courant des prix appliqués dans la commune ou la région. Ce service n’est pas gratuit, mais suppose une commission en échange de laquelle vous ne devez pas vous tracasser de toutes ces recherches. De plus, un agent immobilier peut aussi être tenu responsable en cas d’informations erronées.

N’oubliez pas les droits d’enregistrement

Enfin : l’achat d’un terrain à bâtir entraîne des droits d’enregistrement. En Wallonie et dans la Région de Bruxelles-Capitale, ces droits s’élèvent à 12,5% du prix total de la vente, contre 12% en Flandre. Vous pouvez naturellement essayer de récupérer ces frais lors de la vente du terrain à bâtir.