Peut-on vendre un bien avec une procédure en cours

L'existence de procédures judiciaires en cours liées à un bien immobilier peut soulever des questions et des inquiétudes. Est-il possible de vendre un bien lié à une procédure en cours ? Et si oui, quelles sont les implications pour l'acheteur et le vendeur ?

Quelles sont les procédures dont les biens font fréquemment l’objet ?

La gestion d’un immeuble est souvent très complexe et de nombreuses procédures juridiques ponctuent sa vie. Des litiges plus ou moins importants peuvent avoir des conséquences sur la valeur de celui-ci ou sur le confort du propriétaire.

Il est donc très important que vous vous renseigniez au maximum sur les procédures en cours lors de votre projet d’achat. Pour vous aiguiller, voici quelques exemples de litiges que vous pourriez rencontrer :

1. Les litiges “territoriaux” : il arrive régulièrement que plusieurs propriétaires ne soient pas d’accord sur les délimitations de leurs terrains et sur les limites foncières. Des voisins pourraient aussi réclamer une certitude pour accéder à leur propriété.

• Le non-respect des règles d’urbanisme et les vices cachés : lorsqu’un propriétaire réalise des travaux sans les autorisations nécessaires, une procédure peut être engagée. Le propriétaire peut aussi être en litige avec l’ancien vendeur à cause de vices cachés qu’il n’aurait pas mentionnés.

• Les problèmes de copropriété : les copropriétaires peuvent avoir des désaccords sur la répartition des charges des parties communes ou leur entretien ainsi que sur des modifications apportées ou à apporter dans l’immeuble.
  
• Les nuisances : d’autres immeubles ou le vôtre génèrent parfois des nuisances pour les autres (sonores, visuelles, olfactives…). Par exemple, un restaurant générant des odeurs désagréables.
  
• Les conflits avec les locataires : pour les propriétaires bailleurs, des difficultés peuvent être rencontrées avec les locataires. Ils peuvent concerner des défauts de paiement des loyers, l’état de l’appartement à la fin du bail, ou encore des troubles du voisinage.

Que se passe-t-il si votre nouveau bien est lié une procédure en cours ?

Une autre situation qui peut malheureusement arriver est que vous achetiez une maison ou un appartement, et que vous vous rendiez compte que le vendeur était engagé dans une procédure judiciaire. Dans ce cas, votre responsabilité dépend du type de problème.

Situation 1 : la procédure est liée à la propriété de l’immeuble :

Imaginons que l’ancien propriétaire ait réalisé des travaux sans obtenir les autorisations nécessaires et que cela ait eu pour conséquence une poursuite judiciaire. Puisque la procédure a un lien direct avec la propriété, vous en devenez automatiquement responsable. Vous pourriez par exemple être tenus de la mise en conformité ou de la démolition des travaux.

Situation 2 : la procédure n’est pas liée à la propriété :

Dans le cas où la procédure est liée à la gestion du bien et non au bien en lui-même, les conséquences sont différentes. Par exemple, la responsabilité des litiges entre l’ancien propriétaire et les locataires pour un loyer impayé n’est pas transférée au nouveau propriétaire.

Les obligations du propriétaire lors de la vente

Le propriétaire a un devoir de transparence envers les acheteurs. Il est donc censé les prévenir des procédures en compte. Dans le cas où il ne le ferait pas, les conséquences pourraient être l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts. Le contrat d’achat peut également spécifier des closes spécifiques à ces procédures. Pensez à bien consulter ces closes et à signer que si vous estimez être d’accord avec celles-ci.