Vendre une maison et en acheter une nouvelle : quelles sont vos options ?

Dans la vie, il y a des opportunités que vous ne pouvez pas laisser passer. Comme la maison de vos rêves qui hier encore était impayable, mais qui aujourd’hui, est à portée de votre budget. Dans ce cas, vous allez devoir vendre votre maison ou appartement actuel(le) et acheter cette nouvelle habitation. Quels sont vos possibilités financières et le volet fiscal de l’opération ? Un aperçu des scénarios possibles.

Vous devez réagir (très) vite, mais il y a un hic

L’ultime chance de votre vie passe sur Immoweb ! Il y a néanmoins un petit problème : votre habitation actuelle est bien loin d’être vendue. Découvrez le crédit pont.

Un crédit pont est un crédit temporaire. Il fait la jonction pour la période entre l’achat de votre nouvelle habitation et la vente de votre ancienne. Ce type de crédit est généralement conclu pour une période de maximum trois ans.

Si votre habitation a de nombreux atouts et donc de belles chances d’être vendue à relatif court terme, il faut certainement l’envisager. En tout cas, il procure un gain de temps et réduit le stress.

Conseil : faites estimer votre habitation par un professionnel pour vous faire une idée réaliste de la valeur effective de votre habitation actuelle. Plus cette estimation sera précise, plus le crédit pont sera réaliste et donc confortable.

Attention : à cet effet, vous devrez certainement devoir passer à nouveau devant le notaire. De plus, vous pouvez demander une garantie supplémentaire auprès de la banque.

Vous vendez votre habitation trop vite

Et si vous vous trouvez dans la situation inverse ? Votre habitation est hyper recherchée et vous obtenez une offre qui ne se refuse pas. Mais de votre côté, vous n’avez pas encore acheté votre nouvelle habitation. Soit parce que vous devez encore régler certains aspects financiers soit parce que vous n’avez pas encore trouvé la maison idéale. Dans ce cas, vous pouvez convenir avec le notaire – et avec l’accord des acheteurs – que vous continuez à occuper votre habitation pendant une période déterminée. En échange de quoi, vous allez verser aux acquéreurs une indemnité d’occupation ou un loyer. De cette manière, vous ne devez pas chercher à la hâte un logement provisoire.

Vous transférez tout simplement votre ancien crédit hypothécaire

Il se peut que vous ayez un crédit hypothécaire en cours pour payer votre habitation actuelle. Lorsque vous achetez une nouvelle habitation, vous pouvez dans certains cas reprendre votre prêt hypothécaire. C’est ce qu’on appelle également le transfert d’hypothèque ou changement de propriété.

En cas de changement de propriété, vous transférez votre crédit actuel sur votre nouvelle habitation, sans refinancement ni indemnité de remploi. Cette construction n’est possible que par l’intermédiaire de votre banque actuelle et vous allez devoir prévoir une nouvelle visite chez le notaire. Il revient aussi à la banque de décider si vous pouvez en bénéficier, compte tenu de vos revenus, prêts en cours, etc.

Il y a une condition importante à l’octroi du transfert d’hypothèque : vous devez avoir acheté votre nouvelle habitation au plus tard deux mois après la vente de votre habitation actuelle. Et disposer de fonds propres suffisants.

Dans le cas contraire, il faudra recourir à un nouveau prêt hypothécaire. Il faudra certainement l’envisager si le taux d’intérêt est plus intéressant que votre taux actuel. Vous devez néanmoins tenir compte des frais suivants :

• Indemnité de remploi
• Frais de mainlevée (pour la radiation de l’ancienne hypothèque)
• Nouveaux droits d’enregistrement
• Nouvelle assurance solde restant dû

Vous aimez planifier (bien) à l’avance

Le refinancement de votre prêt existant est une autre façon d’accroître votre capacité financière. Vous renégociez pour ainsi dire votre taux actuel, de telle sorte que vous diminuez votre future mensualité et vous pouvez ainsi augmenter votre épargne en vue d’un investissement. Selon que vous sollicitez le refinancement de votre prêt auprès de votre banque ou que vous vous adressez à une nouvelle banque, vous devrez supporter des frais supplémentaires comme des frais de dossier (dans tous les cas), une indemnité de remploi fixée par la loi et des frais de notaire (uniquement si vous changez de banque).

Et le volet fiscal ?

L’opération consistant à vendre une maison et à en acheter une nouvelle permet diverses constructions fiscales qui varient d’une région à l’autre. Comme les droits d’enregistrement ou le bonus logement (entre-temps supprimé).

Les droits d’enregistrement

Mauvaise nouvelle pour les Flamands. Car depuis le 1er janvier 2024, le principe de la portabilité des droits d’enregistrement a été supprimé. Par conséquent, il n’est plus possible de récupérer une partie des droits d’enregistrement payés sur votre première habitation lors de l’achat d’une nouvelle habitation. Vous payez donc à nouveau l’intégralité des droits d’enregistrement.

En Wallonie et dans la Région de Bruxelles-Capitale, ce système de portabilité des droits d’enregistrement existe encore, sous certaines conditions comme le respect d’un délai maximum entre la vente de la maison ou de l’appartement et l’achat de la nouvelle habitation.

Le bonus logement

Un avantage fiscal pour ceux qui ont encore pu en bénéficier : le bonus logement. Mais aujourd’hui, le principe de l’“ancien bonus logement” n’existe plus. En Wallonie, le bonus logement a été remplacé par le Chèque Habitat, contrairement aux autres régions.

Pour ceux dont le prêt hypothécaire permet encore le bénéfice du bonus logement, les avantages fiscaux sont maintenus dans certains cas et sous certaines conditions. C’est le cas pour les changements de propriété et les refinancements.

Renseignez-vous tous azimuts

Il est clair que l’opération consistant à vendre une maison et à en acheter une nouvelle revêt des aspects extrêmement personnels. Selon votre situation, les règles peuvent trouver à s’appliquer différemment auprès des banques, notaires et régions. Et cela a aussi un impact sur les options que vous retiendrez. Renseignez-vous donc très largement auprès de membres de votre famille, personnes dans la même situation que vous, professionnels indépendants, etc. Plus vous aurez recueilli d’informations, meilleure sera votre position lors de la future vente de votre habitation.