« Situation, situation, situation » : voilà les trois paramètres que les connaisseurs du secteur immobilier estiment les plus importants en matière d’investissement immobilier. Une brique coûte le même prix dans un endroit bon marché et dans un endroit coûteux. Sauf que… Cette même brique se récupère plus rapidement là où la valeur de l’immobilier augmente. Mais qu’est-ce qu’une bonne situation, précisément ?

La dynamique du marché immobilier diffère dans chaque commune ou ville. Avant de partir en quête d’immeubles individuels, il est préférable d’identifier les régions qui présentent de bonnes perspectives sur le marché immobilier. Informez-vous d’abord sur les prix immobiliers. Attention : les régions chères ne sont pas synonymes de bons investissements, et le contraire est aussi vrai. Tout comme en Bourse, il y a peut-être des affaires à faire sur les marchés moins prisés. Il faut connaître les tendances fondamentales sous-jacentes, comme le pouvoir d’achat et la démographie.

  • Pourquoi le pouvoir d’achat est-il important ? Les propriétaires se trouvent là où les locataires se trouvent. Il convient dès lors de trouver une région où le pouvoir d’achat est solide. Sur le site du Service Public Fédéral (SPF) Economie, vous pouvez trouver ces chiffres par commune et par an. Une commune dont le pouvoir d’achat augmente depuis plusieurs années (par exemple plus que la moyenne belge) a certainement le vent en poupe. Les communes périphériques peuvent alors être comparées entre elles avant de faire votre choix.
  • Les tendances démographiques sont également cruciales. Note-t-on le vieillissement de la population ? Une ville ou commune compte-t-elle en revanche plus d’étudiants ? Ou plutôt des familles ? Chacune de ces tendances peut constituer une opportunité. Vérifiez sur le site du SPF Economie si le nombre d’habitants est en hausse et quel est l’âge moyen. Cela vous aidera par exemple à déterminer si un studio constitue un meilleur investissement qu’un appartement deux chambres.

CHERCHE : BONNE RUE

Vous avez déniché une ville ou commune intéressante ? À présent, vous devrez aussi trouver une rue ou un quartier bien situé(e). Examinez la région avec les yeux d’un locataire. Abrite-t-elle surtout des personnes qui utilisent les transports en commun ? Ou l’autoroute est-elle davantage un prérequis ? La mobilité constitue un facteur crucial dans les décisions d’investissement. Le concept va de la proximité des transports en commun (train, tram ou bus) à la facilité de rejoindre l’autoroute. Les embouteillages sont en effet une préoccupation de tous. Les maisons et appartements sont aussi plus en vue lorsqu’elles sont proches de toutes commodités, comme les magasins et les écoles. Evidemment, la situation idéale n’existe pas. Mais l’investisseur en immobilier cherchera malgré tout à combiner un maximum de facteurs favorables.

LES SITUATIONS À PRIVILÉGIER DANS LE FUTUR

Par ailleurs, il ne suffit pas d’identifier les situations idéales. Il faut aussi deviner quelles seront les situations prisées dans le futur, car ce sont les endroits où la plus-value potentielle est la plus grande. Exemple parlant : rue Dansaert à Bruxelles. Autrefois située dans un quartier pauvre, c’est devenu l’une des rues les plus « trendy » et prisées de la capitale. Notez toutefois qu’il faut une connaissance approfondie d’un marché local pour pouvoir deviner le potentiel d’une situation. Et même le cas échéant, l’investissement reste risqué et a une touche spéculative, car vous n’avez aucune garantie que son potentiel se concrétisera bel et bien.

Étapes à suivre pour déterminer une bonne situation immobilière

Etape 1: Etudiez les prix immobiliers de la ville ou commune
Etape 2: Analysez les chiffres relatifs au pouvoir d’achat des ménages
Etape 3: Identifiez les tendances démographiques qui influencent le marché immobilier.
Etape 4: Concentrez-vous sur les endroits où la mobilité est fluide : pas trop loin des entrées d’autoroute ou des gros axes routiers et/ou à proximité des transports en commun.
Etape 5: Cherchez des biens à proximité de magasins ou d’écoles.

Un bien immobilier n’est pas l’autre

La qualité d’une situation dépend aussi étroitement du type d’immobilier. Pour un appartement à la côte, la distance jusqu’à la mer joue un rôle important. On établira dès lors une distinction entre la digue, les appartements à distance de marche de la mer, et les appartements situés dans la ville. Plus l’appartement est proche de la mer, mieux c’est ! Les prix d’achat des appartements avec vue sur mer sont généralement 10% supérieurs à ceux d’appartements identiques sans vue sur mer. Est-ce pour autant un bon investissement ? Uniquement si le prix de la location peut aussi être 10% supérieur ou si cette situation vous garantit d’avoir moins de vide locatif. Pour l’immobilier commercial, c’est le nombre de visiteurs potentiels qui importe. La largeur de façade est également importante : mieux vaut un magasin avec une large façade qu’un magasin étroit et profond.