Gemeubeld verhuren of toch maar niet?

Als verhuurder van een woning heb je de keuze om het pand gemeubeld of leeg te verhuren. Beide opties komen met hun eigen voordelen en aandachtspunten. Wij overlopen ze in deze blog samen met je.

Gemeubeld versus ongemeubeld

Bij een huurcontract voor een gemeubelde woning verhuur je de woning inclusief meubels, maar mogelijk ook inclusief elektrische toestellen (koelkast, wasmachine,…), gebruiksvoorwerpen (keukengerei, bedlinnen,…) en interieuraccessoires (muurdecoratie, gordijnen,…).

Bij een ongemeubelde verhuur staat de huurder zelf in voor het inrichten van zijn toekomstige huurwoning. In bepaalde huurcontracten is er dan weer sprake van een gulden middenweg: een bed of sofa zal je er misschien niet terugvinden, maar een (ingebouwde) koelkast of vloer- en raambekleding dan weer wel. Dit wordt ook vaak een gestoffeerde woning genoemd.

De voordelen van gemeubeld verhuren

Een gemeubelde woning verhuren, brengt een aantal mogelijke voordelen met zich mee voor verhuurders:

• Je kunt een hogere huurprijs vragen, afhankelijk van de hoeveelheid en kwaliteit van de meubels in kwestie
• In regio’s waar zich veel profielen verzamelen op zoek naar een woning op korte termijn (bv. expats of buitenlandse studenten) heb je een grotere zekerheid op een hoog rendement.

De eventuele nadelen van gemeubeld verhuren

Je huis of appartement inclusief meubels verhuren, is voor een stukje ook extra zekerheid opgeven.

• De termijn van het huurcontract mag namelijk maximum 3 jaar bedragen (korte duur)
• Kortetermijnverhuur kan leiden tot regelmatige leegstand en dus tot een onvoorzien verlies van huurinkomsten
• Omdat het niet het eigen meubilair van de huurders betreft, zullen ze hier mogelijk minder voorzichtig mee omgaan
• Bij slijtage of defecten dien je mogelijk het nodige te (laten) vervangen of herstellen.

Het belang van duidelijke afspraken

Ongeacht of er meubilair aanwezig is, zijn een volledig huurcontract en een gedetailleerde plaatsbeschrijving van cruciaal belang. Dit om misverstanden en miscommunicatie te vermijden tussen huurder en verhuurder. Deze documenten dienen bovendien door beide partijen ondertekend te worden bij akkoord.

Ook belangrijk om mee te nemen:

• Wat is de staat van de toestellen en meubels bij het ingaan van het huurcontract?
• Wie draait op voor de kosten bij eventuele schade en herstellingen?
• Is er sprake van een bijkomende waarborg om je te beschermen tegen eventuele schade aangebracht door de huurder?
• Heb je ook al gedacht aan een verzekering om je inboedel financieel te beschermen? Denk aan schade na een ongelukkige brand of door waterschade,…

Onbemeubeld verhuren: de keuze voor voorspelbaarheid

Wil je je als verhuurder liever niet te veel zorgen maken over korte huurcontracten of onvoorzichtige huurders? Door je woning zonder meubilair te verhuren, bespaar je hoe dan ook kosten op onderhoud en op eventueel te vervangen meubilair.

Daarnaast geniet je ook meer financiële zekerheid. Huurders die hun eigen meubilair meebrengen, settelen zich doorgaans over een langere periode op dezelfde plaats. Met andere woorden, je huurinkomsten zijn wellicht voor een langere duur gegarandeerd. Hiertegenover staat mogelijk wel een lagere huurprijs.

En wat met het fiscale plaatje? 

Je woning gemeubeld verhuren, heeft andere fiscale gevolgen dan wanneer je zou beslissen om je woning “leeg” aan te bieden:

• Ongemeubelde verhuur: je belasting wordt berekend op het kadastraal inkomen van de woning (onroerend), verhoogd met 40%. Het gaat hier om een progressieve belasting
  
• Gemeubelde verhuur: een deels progressieve onroerende belasting (voor de woning zelf) en een deels roerende heffing van 30% na een forfaitaire kostenaftrek (50%) van de roerende inkomsten.

Beslis je om je woning inclusief meubilair te verhuren, dien je duidelijk aan te geven in je huurcontract wat het aandeel in meubilair betreft. Doe je dat niet, dan zal de fiscus automatisch ervan uitgaan dat 60% richting het pand en 40% richting het meubilair gaat.

Een rekenvoorbeeldje:

• 1.200 euro huur voor een gemeubeld appartement
• 720 euro onroerende inkomsten + 480 euro roerende inkomsten
• 30% belasting per maand op 240 euro (50% van de roerende inkomsten) = 72 euro
• Op jaarbasis betaal je 864 euro belastingen op het meubilair

Het is ook toegestaan om een andere verdeelsleutel te hanteren, bijvoorbeeld wanneer je de woning verhuurt met wat minder talrijk en ouder meubilair. In dat geval zou je naar een verdeelsleutel van 85% onroerende inkomsten en 15% roerende inkomsten kunnen overschakelen. Dit moet je natuurlijk wel kunnen verantwoorden met de nodige bewijsstukken. Ook het kostenforfait van 50% staat niet in steen gebeiteld. Heb je extra veel kosten gemaakt om het huis of appartement in te richten, dan mag je ook dit percentage in principe – en te goeder trouw – aanpassen in jouw voordeel.

Dubbelcheck altijd de plaatselijke regelgeving

Ongeacht of je voor scenario A of B kiest, een duidelijke inventaris en even klare afspraken met je huurder zijn onmisbaar binnen eender welk huurcontract. Win ook zeker bijkomende inlichtingen in over de regelgeving binnen jouw gewest. Hoewel de algemene spelregels min of meer dezelfde zijn, kunnen hier en daar toch subtiele verschillen opduiken.