Wat zijn de aankoopkosten voor een woning?

Voor je een woning koopt, is het goed om een bepaald budget vast te leggen. Hou er rekening mee dat de aankoop van je nieuwe huis of appartement niet je volledige budget mag opslorpen. De totale kosten van het kopen van een woning zijn vaak veel hoger dan je denkt als je jouw onderzoek niet doet. Er komen bij de aankoop van een pand ook heel wat andere extra kosten kijken. We sommen ze graag voor je op.

1. De registratierechten

Bij elke registratie van een akte moet je in België belastingen betalen, de registratierechten. Deze worden steeds via de notaris betaald. Het bedrag van deze extra aankoopkosten hangt af van de regio van jouw woning. Voor een bestaand huis bedragen deze belastingen in Vlaanderen sinds 1 januari 2022 3% van de verkoopprijs indien het pand je eerste en enige gezinswoning is en je je binnen de 2 jaar na aankoop op het adres van de woning domicilieert. In Brussel en in Wallonië bedragen deze 12,5%.

Koop je een nieuwbouw of een huis dat nog in aanbouw is? Dan kan je je informeren op de website van de Vlaamse Overheid over alle regelgevingen. 

2. BTW

Hoeveel BTW je betaalt hangt af van je type aankoop. Een nieuwbouwhuis of -appartement is onderworpen aan de btw-regels.  Allereerst is het daarom belangrijk om te weten tot wanneer een woning als ‘nieuw/nieuwbouw’ wordt beschouwd. Je woning of appartement wordt als nieuwbouw bestempeld tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van eerste ingebruikname (of inbezitneming). 

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning moet de koper 21% BTW betalen. Dat versus de aankoop van een bestaand pand dat enkel onderworpen is aan registratierechten. 

Strikt genomen kunnen we hieruit afleiden dat belastingheffing op een nieuwbouwwoning dus minder gunstig is dan die van een bestaand pand. Daarom werden heel wat fiscale optimalisaties in het leven geroepen, die de aankoop van nieuwbouw voordeliger maakt voor kopers.

Het voordelig btw-tarief van 6%

Onder bepaalde voorwaarden wordt een bestaand gebouw dat een grondige renovatie ondergaat, beschouwd als nieuw en dus onderworpen aan btw-regels. Het kan gerenoveerd worden aan een voordelig tarief van 6% indien het aan bepaalde voorwaarden voldoet. Ook het slopen en heropbouwen valt onder deze regeling. Dankzij deze regeling vallen heel wat nieuwbouwprojecten onder het voordelig tarief van 6%. 

Split grond/constructie

Dit is de meest voorkomende vorm van optimalisatie. Door het project op te splitsen in een constructiegedeelte (21% btw) en een grondgedeelte (12% registratierechten) kan een lager eindtarief bekomen worden. Grond en constructie moeten daarvoor op hetzelfde moment verkocht worden.

In overeenstemming met de bepalingen van het Wetboek van Economisch Recht worden deze kosten duidelijk opgedeeld bij vastgoedzoekertjes. 

Deze ziet er als volgt uit: 

• Bouwprijs exclusief BTW
• Grondprijs exclusief belasting
• BTW op bouw
• Grondbelastingen
• De totale prijs inclusief BTW* en belastingen 
  • _{Btw: 21% voor nieuwbouw, tenzij je valt onder de 6% btw-regeling bij sloop- en heropbouw}

3. De notariskosten bij aankoop van een woning

Bij de aankoop van een huis speelt de notaris een belangrijke rol. Hij zorgt ervoor dat een aantal administratieve formaliteiten in orde gebracht worden. Hierbij komen ook een aantal kosten kijken.

De aktekosten

Om een aankoopakte op te stellen, moet de notaris verschillende zaken opzoeken en bepaalde documenten opvragen: bodemattest, stedenbouwkundige opzoekingen … De kosten hiervan worden aan de koper doorgerekend. Hiervoor bestaan geen vastgelegde bedragen. De kosten worden bepaald door de complexiteit van het dossier en de tarieven in de streek.

Het ereloon van de notaris

Het ereloon is het bedrag dat een notaris aanrekent voor het opstellen van de akte en de begeleiding van de aankoop van de woning. Het ereloon werd door middel van berekeningsschijven in een Koninklijk Besluit vastgelegd. Het bedrag van het ereloon is degressief: hoe hoger de schijf waarbinnen de aankoopprijs valt, hoe lager het percentage dat de notaris als ereloon kan aanrekenen. Hou er ook rekening mee dat er bovenop het ereloon, nog een btw van 21% moet betaald worden. 

De kosten verbonden aan een hypothecaire lening

Wie een huis koopt, klopt quasi altijd aan bij de bank voor een hypothecaire lening. Deze lening moet geregistreerd worden door een notariële akte, waarbij ook enkele kosten komen kijken.

• De registratierechten: ongeveer 1% van het ontleende bedrag
• De inschrijving in het hypotheekregister: 0,3% van het ontleende bedrag
• De kosten en het ereloon van de hypotheekbewaarder
• Het ereloon en de werkingskosten van de notaris

4. De onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing, beter gekend als het ‘kadaster’, is een jaarlijkse belasting die je moet betalen als eigenaar van een woning. Op basis van de aard van het pand dat je bezit en de samenstelling van je gezin wordt aan je huis een fictieve huurwaarde toegekend, het kadastraal inkomen. Op basis van dit kadastraal inkomen wordt dan de onroerende voorheffing voor je huis berekend.

5. Diverse, variabele kosten

Naast deze algemene extra kosten bij aankoop van een woning, komen er nog een aantal variabele kosten kijken. Hier hou je best rekening mee bij het opstellen van je budget.

• Verzekeringskosten: schuldsaldoverzekering, brandverzekering, …
• Verhuiskosten
• Onderhoudskosten
• Kosten verbonden aan de mede-eigendom (bij de aankoop van een appartement)
• Vaste kosten

Al deze extra aankoopkosten voor jouw woning zijn belangrijk om te weten, zodat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan.