Hoe verkoop je een verhuurd appartement in België?

In België is het in principe niet verboden om een verhuurd appartement te verkopen. Toch kunnen bepaalde wettelijke verplichtingen voor de verkoper-verhuurder een transactie ingewikkelder maken. In dit artikel bespreken we waarmee je rekening moet houden bij de verkoop van een appartement dat verhuurd is.

Welke rechten heeft de huurder bij een verkoop?

Om misstanden en precaire situaties te vermijden, hebben huurders natuurlijk bepaalde rechten wanneer een verhuurd appartement verkocht wordt. Maar ze hebben ook plichten. Dit is alvast een lijstje met vragen die je kunt hebben bij de verkoop van je onroerend goed:

Kan de huurder het appartement kopen?

Niets verhindert de huurder natuurlijk om een bod te doen op het appartement waarin hij of zij woont.

Sommige huurcontracten bevatten zelfs een voorkooprecht, wat de huidige huurder voorrang geeft om vóór andere kopers een bod te doen. In dat geval is de eigenaar verplicht om deze persoon te melden dat het onroerend goed verkocht wordt. Indien de persoon met het voorkooprecht het aanbod weigert of niet reageert binnen de gestelde termijn, is de eigenaar vrij om het onroerende goed aan eender wie te verkopen.

Heeft de eigenaar het recht om het appartement te laten bezichtigen?

Een verhuurder heeft het recht om het appartement te laten bezichtigen, op voorwaarde dat hij de huurder op voorhand verwittigt en dat die laatste het eens is met de afgesproken uren. Hij heeft in geen geval het recht om de woning zonder voorafgaande toestemming te betreden. Als de huurder weigert bezichtigingen toe te laten of niet antwoordt, dan heeft de eigenaar het recht om een klacht in te dienen.

Hij heeft ook het recht om verkoopborden te plaatsen, op voorwaarde dat ze het comfort van de huurder niet rechtstreeks aantasten. Die moet immers gewoon zijn appartement kunnen blijven gebruiken.

Mag de nieuwe eigenaar eisen dat de huurder het pand verlaat?

Als er op de huurovereenkomst een bepaalde datum staat – de datum waarop het officieel geregistreerd werd – dan moet de koper de initiële verbintenissen respecteren. In de praktijk wil dat zeggen dat hij de huurder in het pand moet laten wonen tot de huurovereenkomst afgelopen is. Anderzijds moet hij de wettelijke opzegtermijn of opzegtermijn in de huurovereenkomst respecteren (bijvoorbeeld zes maanden voor een huurovereenkomst van negen jaar, en drie maanden voor een huurovereenkomst van drie jaar of minder).

Voor een huurcontract dat niet geregistreerd is, hangen de regels af van de voorschriften per gewest. Als de huurder minder dan zes maanden in het pand woont, mag de nieuwe eigenaar hem vragen te vertrekken. Maar als hij de woning al langer dan zes maanden bewoont, moet de eigenaar in Brussel bijvoorbeeld een opzegtermijn van zes maanden geven. Ook een minnelijke schikking is mogelijk.

Een huurcontract is pas erkend als het geregistreerd is bij een registratiekantoor, of gemarkeerd is door het overlijden van een van de twee ondertekenaars.

Transparantie: de sleutel tot een geslaagde verkoop

Zowel in de omgang met de huurder als met de koper raden we je aan om transparant te zijn over de transactie. Door alle betrokkenen in te lichten over de ins en outs van de verkoop, vermijd je conflicten en voorkom je dat de koper zich terugtrekt uit angst om in een onaangename situatie terecht te komen.

Anticipeer op deze situatie en leg je voorwaarden vast voordat je een huurovereenkomst ondertekent. Zo bescherm je jezelf tegen de huurder en vergemakkelijk je de transactie. Als je van plan bent om een onroerend goed te verkopen dat je in de komende jaren wilt verhuren, aarzel dan niet om een expert inzake vastgoedrecht te raadplegen en je huurcontract af te stemmen op zijn advies.