Huis verkopen en nieuw kopen: wat zijn jouw opties?

Nu en dan duikt er een opportuniteit in je leven op die je gewoon niet kunt laten liggen. Zoals jouw droomwoning die vroeger onbetaalbaar was, maar vandaag plots wel binnen je bereik valt. Dan moet je wel jouw huidig huis of appartement verkopen en een nieuwe woning kopen. Hoever kan je financieel gaan en wat met het fiscale plaatje? Een overzicht van de mogelijke scenario’s.

Je moet (héél) snel schakelen en zit (te) krap

Dé kans van je leven verschijnt plots op Immoweb, eindelijk! Eén probleem: je huidige woning is nog verre van verkocht. Maak kennis met het overbruggingskrediet.

Een overbruggingskrediet is een tijdelijke tussenlening. Die is nodig om de periode te overbruggen tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je oude woning. Meestal gaat het om leningtermijnen tot maximum drie jaar.

Zeker te overwegen als jouw woning goed in de markt ligt en dus wellicht binnen een relatief korte periode verkocht lijkt te raken. Het bezorgt je in ieder geval meer tijd en minder stress.

Tip: laat jouw woning schatten door een professional om de effectieve waarde van je huidige woning zo goed mogelijk te benaderen. Hoe preciezer de schatting, hoe realistischer en dus comfortabeler het overbruggingskrediet.

Let wel: je zal hiervoor mogelijk opnieuw bij de notaris moeten passeren. Bovendien kan de bank je vragen om een bijkomende waarborg.

Je verkoopt je woning te snel

Wat als je je in een omgekeerd scenario bevindt? Je woning is supergegeerd en je krijgt een niet te weigeren bod binnen. Alleen, je hebt zelf nog geen nieuwe woning op de kop getikt. Bijvoorbeeld omdat je nog wat financiële zaken moet afhandelen of omdat je gewoon nog niet de juiste woning hebt gevonden. In dat geval kan je bij de notaris – in samenspraak met je kopers – afspreken dat je nog voor een bepaalde periode in je bestaande woning kunt verblijven. Daartegenover staat een zogenaamde bezettingsvergoeding of huurbedrag dat je kopers ontvangen. Op deze manier hoef je alvast niet halsoverkop naar een tussentijdse verblijfplaats te zoeken.

Je draagt je oude hypotheeklening gewoon over

Waarschijnlijk heb je momenteel nog een hypothecaire lening lopen om je huidige woning af te betalen. Wanneer je een nieuwe woning koopt, kan je in sommige gevallen je bestaande hypotheeklening meenemen. Dit staat ook bekend als pandwissel of hypotheekoverdracht.

Via een pandwissel draag je jouw huidige lening dus over naar je nieuwe woning, zonder dat er een herfinanciering of wederbeleggingsvergoeding aan te pas komt. Deze constructie is enkel mogelijk via je huidige bank en je zult een nieuw bezoekje bij de notaris moeten inplannen. Het is ook aan de bank om te beslissen of je – gezien jouw inkomen, bestaande leningen,… – in aanmerking komt hiervoor.

Belangrijke voorwaarde is dat je jouw nieuwe woning ten laatste twee maanden na het verkopen van je huidige woning moet aangekocht hebben. En dat je over voldoende eigen middelen beschikt.

Is dat niet het geval, dan is een nieuwe hypothecaire lening een optie. Misschien is dit sowieso het overwegen waard als de rentevoet aantrekkelijker is dan je huidige. Houd wel rekening met de volgende bijhorende kosten:

• Wederbeleggingsvergoeding
• Handlichtingskosten (voor het schrappen van de oude hypotheek)
• Nieuwe registratierechten
• Nieuwe schuldsaldoverzekering

Je plant al graag ver(der) vooruit

Een andere manier om jezelf extra financiële slagkracht te geven, is een herfinanciering van je bestaande lening. Je heronderhandelt als het ware jouw huidige rentevoet, waardoor je in de toekomst maandelijks minder afbetaalt en dus extra spaargeld opzij kunt zetten voor een latere investering. Afhankelijk of je bij je eigen bank een herfinanciering aanvraagt of de overstap maakt naar een nieuwe bank komen hier extra kosten bij kijken, zoals dossierkosten (altijd), een wettelijk bepaalde wederbeleggingsvergoeding en notariskosten (enkel bij een overstap).

En wat met het fiscale plaatje?

Aan het verkopen van een huis en een nieuwe woning kopen, zijn ook een aantal fiscale constructies verbonden die van gewest tot gewest verschillen. Denk aan de registratierechten of de – intussen afgeschafte – woonbonus.

De registratierechten

Minder goed nieuws op dit vlak voor de Vlamingen. Want sinds 1 januari 2024 bestaat het principe van de meeneembaarheid van registratierechten niet langer. Hierdoor is het niet meer mogelijk om een deel van de betaalde registratierechten voor je eerste woning terug te vorderen bij de aankoop van een nieuwe woning. Je betaalt dus opnieuw de volle pot aan registratierechten.

In Wallonië en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaat deze meeneembaarheid van de registratierechten wel nog, mits het respecteren van bepaalde voorwaarden zoals het respecteren van een maximumtermijn tussen de verkoop van het huis of appartement en de aankoop van de nieuwe woning.

De woonbonus

Een fiscale meevaller voor zij die er op tijd bij waren: de woonbonus. Maar vandaag bestaat het principe van de “oude woonbonus” niet langer. In Wallonië kreeg de woonbonus met de Chèque Habitat een opvolger, in de andere gewesten dus niet.

Voor diegenen met een hypothecaire lening die wél nog onder de woonbonus valt, blijven de fiscale voordelen in bepaalde gevallen en onder bepaalde voorwaarden overeind. Dat geldt zowel voor pandwissels als voor herfinancieringen.

Bevraag je uitgebreid

Het mag duidelijk zijn: het verkopen van een huis en het kopen van een nieuwe thuis is een superpersoonlijke aangelegenheid. Afhankelijk van jouw levenssituatie zijn de regeltjes van banken, notarissen en gewesten op een andere manier van toepassing. En dat heeft op zijn beurt impact op de opties die je uiteindelijk overhoudt. Informeer je daarom uitgebreid bij familieleden, lotgenoten, onafhankelijke professionals, noem maar op. Hoe meer kennis je opdoet vooraf, hoe beter jouw uitgangspositie is bij de toekomstige verkoop van jouw woning.