Kun je een onroerend goed verkopen dat voorwerp is van een lopende procedure?

Een lopende gerechtelijke procedure in verband met een onroerend goed kan leiden tot vragen en zorgen. Is het mogelijk om een eigendom te verkopen dat voorwerp is van een lopende procedure? En zo ja, wat zijn dan de gevolgen voor de koper en verkoper?

Welke procedures komen frequent voor in verband met eigendommen?

Het beheer van een gebouw is vaak heel complex, en juridische procedures maken er regelmatig onderdeel van uit. Grote en kleine geschillen kunnen gevolgen hebben voor de waarde ervan of het comfort van de eigenaar.

Daarom is het erg belangrijk dat je je tijdens je aankoopproject zoveel mogelijk informeert naar eventuele lopende procedures. Je kunt bijvoorbeeld te maken krijgen met de volgende situaties:

1. ‘Territoriale’ geschillen: het gebeurt regelmatig dat verscheidene eigenaars het niet eens zijn over de grenzen van hun grond. Buren kunnen ook een servitudeweg eisen om hun eigendom te betreden.

• Het niet naleven van stedenbouwkundige voorschriften en verborgen gebreken: als een eigenaar werkzaamheden laat uitvoeren zonder de nodige vergunningen, kan een procedure opgestart worden. De eigenaar kan ook een geschil hebben met de vorige verkoper wegens verborgen gebreken die niet gemeld waren.

• Problemen bij mede-eigendom: Het is mogelijk dat mede-eigenaars het niet eens zijn over de verdeling van de kosten voor de gemeenschappelijke delen of het onderhoud ervan, of over aan het gebouw uitgevoerde of uit te voeren werkzaamheden.
  
• Overlast: jouw gebouw of dat van iemand anders veroorzaakt soms overlast (geluid, zicht, geur, …). Een restaurant kan bijvoorbeeld voor geurhinder zorgen.
  
• Conflicten met huurders: huisbazen hebben soms moeilijkheden met hun huurders. Die kunnen gaan van achterstallige betalingen en de staat van het appartement aan het einde van het huurcontract, tot problemen met de buren.

Wat gebeurt er als je nieuwe onroerend goed het voorwerp van een lopende procedure is?

Jammer genoeg is het ook mogelijk dat je een huis of appartement koopt en pas achteraf te weten komt dat de verkoper in een gerechtelijke procedure verwikkeld zat. In dat geval hangt je aansprakelijkheid af van het soort probleem.

Situatie 1: de procedure houdt verband met het eigendom:

Stel dat de vorige eigenaar werken had laten uitvoeren zonder de nodige vergunningen, en dat hij daarom gerechtelijk vervolgd wordt. Omdat de procedure rechtstreeks verband houdt met het eigendom, ben jij er automatisch aansprakelijk voor. Je kunt bijvoorbeeld verplicht worden om het gebouw te conformeren of de werken ongedaan te maken.

Situatie 2: de procedure houdt geen verband met het eigendom:

Wanneer de procedure gaat over het beheer van het onroerend goed en niet het onroerend goed zelf, zijn de gevolgen anders. Een geschil over achterstallige huur tussen de vorige eigenaar en de huurders gaat bijvoorbeeld niet over op de nieuwe eigenaar.

De verplichtingen van de eigenaar tijdens de verkoop

De eigenaar is verplicht om transparant te zijn tegen de kopers. Hij moet ze dus inlichten over lopende procedures. Als hij dat niet doet, kan de verkoop geannuleerd worden en bestaat de kans dat hij een schadevergoeding moet betalen. De verkoopovereenkomst kan evenwel specifieke bepalingen over die procedures bevatten. Lees ze daarom aandachtig door en onderteken alleen als je ermee akkoord gaat.