Quand on investit dans l’immobilier, il est tentant de rêver de grandes plus-values et de plantureux rendements. Mais que peut-on attendre de manière réaliste ?

Aucun économiste ne s’aventurera à chiffrer le rendement de la brique. Et c’est logique : chaque immeuble est différent. Les frais d’entretien, de réparation et de gestion varient de logement en logement, et chacun de ces éléments a un impact sur le rendement. De même, la plus-value réalisée sur la vente est différente pour chaque immeuble. De ce fait, tout investisseur immobilier doit calculer lui-même son propre rendement.

QUELS FACTEURS PRENDRE EN COMPTE ?

  1. Plus-value Investir dans l’immobilier revient souvent à acheter une maison ou un appartement, la vendre après quelques années et la louer entretemps. C’est surtout la plus-value à la vente qui suscite de grandes attentes chez de nombreux propriétaires. Pourtant, les experts mettent en garde : ne tablez pas sur une plus-value rapide. Il est vrai que les prix immobiliers ont fortement augmenté ces dernières décennies : ces 40 dernières années, les maisons se sont appréciées de près de 5,5% par an en moyenne, les appartements de près de 5%. L’évolution de 2000 à 2010 a été proprement vertigineuse : sur ces dix ans, les prix immobiliers ont grimpé de 8 à 9% par an en moyenne. Mais ces hausses appartiennent au passé. Ces dernières années, les prix immobiliers ont plutôt suivi l’inflation. Pour vous donner une idée : depuis 2010, les prix des appartements ont gagné en moyenne 2,6% par an. Et il ne faut pas s’attendre à une accélération à court terme. Les experts ne prévoient pas de nette hausse et tablent sur une stabilisation du marché, qui pourrait tout au plus s’apprécier légèrement. Beaucoup dépendra de l’évolution des taux. Ils sont aujourd’hui historiquement bas, et ils pourraient remonter très progressivement au cours des années à venir. Ce facteur aura un gros impact sur le marché immobilier : des taux plus élevés rendant les crédits plus chers, les Belges auront moins d’argent à dépenser, ce qui pourrait à son tour avoir un effet baissier sur les prix.
  2. Rendement locatif La plus-value ne se réalise qu’au moment de la vente. Jusque-là, le propriétaire doit se contenter des revenus locatifs. Et ne vous laissez pas abuser : il y a une grosse différence entre le rendement brut et le rendement net. Autrement dit, le loyer que vous percevez ne correspond pas à ce que vous gagnez réellement sur la location de votre immeuble. Il reste en effet de nombreux coûts à prendre en compte. Selon une enquête du ‘Steunpunt Wonen’, ceux-ci représentent 32% des revenus locatifs bruts. Ils se composent essentiellement des divers frais d’entretien et de réparation, auxquels il faut ajouter le précompte immobilier et l’assurance incendie. Par rapport à la valeur du bien loué telle qu’elle est estimée par le propriétaire, le rendement net s’établit en moyenne à 3,1%. Les impôts et les frais ne sont pas les seuls éléments à rogner le rendement locatif. De nombreux propriétaires oublient également le manque à gagner provoqué par les défauts de paiement et périodes d’inoccupation. Car si un locataire ne peut plus payer le loyer ou quitte le bien sans qu’un nouveau locataire soit prêt à prendre sa place, le propriétaire voit des revenus lui échapper. Si vous souhaitez faire une estimation prudente du rendement locatif, tablez sur un mois d’inoccupation ou de défaut de paiement par an.

Comment le propriétaire est-il imposé ?

Les impôts que vous payez sur vos revenus locatifs dépendent du locataire.

  • Imaginons que vous louez votre bien à un particulier. Pensez à une chambre d’étudiant en location, à un appartement occupé par un isolé ou une maison que vous louez à un ménage. Vous ne paierez pas d’impôts sur les revenus locatifs perçus. Vous serez en revanche imposé sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40%.
  • Vous serez en revanche imposé sur les revenus locatifs réels si le locataire utilise tout ou partie de l’habitation à des fins professionnelles. Dans ce cas, vous devrez mentionner non seulement le revenu cadastral, mais aussi les revenus locatifs dans la déclaration fiscale. Plus fort encore : le propriétaire doit mentionner le loyer brut. Celui-ci comprend non seulement le loyer, mais aussi les contributions du locataire à l’entretien ou aux frais généraux. C’est la raison pour laquelle de nombreux propriétaires intègrent dans le contrat de location une clause qui interdit l’utilisation du bien à des fins professionnelles.
  • Et que se passe-t-il quand la maison ou l’appartement est vendu ? Vous ne payez une taxe sur la plus-value que si la vente intervient durant les cinq années suivant l’achat. Elle s’élève à 16,5% sur la plus-value réalisée.
  • Après ces cinq premières années, plus aucune taxe sur la plus-value n’est due à la vente de l’immeuble.