Acheter un appartement pour le mettre en location : plus qu’un investissement financier

Acheter un appartement pour le mettre en location, de plus en plus de gens sont acquis à cette idée. De nouveaux appartements poussent littéralement comme des champignons et, comparés au livret d’épargne traditionnel, produisent actuellement un rendement (nettement) supérieur. Mais que suppose un tel investissement ?

Rendement théorique vs rendement réel

Un rendement net de 2%, 3% ou 4% sur investissement : les investisseurs avertis peuvent s’en faire une idée très précise. Pour celui qui achète une seconde habitation, comme appartement, en vue de la mettre en location, c’est une tout autre histoire.

Vous devez non seulement tenir compte des frais d’emprunt et de notaire, mais aussi de la TVA, des droits d’enregistrement, des éventuels coûts de rénovation et des frais d’entretien récurrents. Cet exercice d’arithmétique n’est pas simple, mais très important, si vous ne voulez pas voir votre rendement réduit comme peau de chagrin.

Quels appartements sont les plus prisés ?

Il se peut que vous ayez déjà une idée précise de l’endroit où vous voulez acheter un appartement en vue de le louer. Cela vaut certainement la peine de faire une étude approfondie du quartier ou de la région. La situation d’un appartement est notamment l’élément clé de la valeur locative potentielle. Un environnement urbain, ainsi que la proximité d’un vivier d’emplois, de transports publics et écoles, magasins et établissements horeca : il s’agit-là d’éléments déterminants pour votre rendement.

Le reste réside dans l’appartement lui-même. Les nouvelles constructions sont certainement très prisées, car elles répondent aux critères de construction les plus récents. Durables et efficaces sur le plan énergétique, elles nécessitent très peu d’entretien durant les dix premières années. Inconvénient : pour le montant investi, vous avez proportionnellement moins de mètres carrés de surface à disposition. Même si ce n’est pas nécessairement un souci. Tous les locataires ne sont pas à la recherche d’un grand appartement luxueux.

Autre option : choisir un appartement existant. Au niveau de la superficie, vous en aurez plus pour votre argent. Mais les frais de rénovation et d’entretien pèseront à court terme davantage sur votre rendement. En réalisant un investissement intelligent – et grâce aux 6% de TVA au lieu de 21% – il est cependant possible de faire une très bonne affaire.

Si vous investissez dans un appartement existant, les frais de rénovation et d’entretien pèseront à court terme davantage sur votre rendement.

Qui est votre locataire potentiel ?

C’est là une question qu’il ne faut pas sous-estimer. Le nombre de chambres, le degré de finition, la surface habitable, le quartier… sont autant de facteurs qui vont déterminer dans une large mesure le prix du loyer et donc aussi votre rendement. Vos locataires devront donc aussi pouvoir débourser ce loyer mensuel.

Vous visez donc un groupe-cible déterminé que vous considérez comme les meilleurs occupants de votre appartement ? Vous devez en tenir compte dans la sélection d’appartements qui figurent sur votre liste.

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Juste équilibre entre prêt et fonds propres

Si vous souhaitez investir dans un appartement pour le louer, vous pouvez faire appel aux prêts hypothécaireavec des taux d’intérêt très intéressants. Évitez toutefois de mettre tous vos oeufs dans le même panier. À côté de la somme empruntée, veillez à conserver un capital suffisant. Celui-ci servira à couvrir des réparations ou des coûts imprévus.

Vous ne devez pas tout faire vous-même.

Une fois que vous avez acheté l’appartement à louer adapté, il est temps de trouver des candidats locataires. Vous pouvez décider d’effectuer cette recherche vous-même, mais vous pouvez aussi solliciter l’aide d’un agent immobilier ou du syndic.

Si vous décidez de faire cavalier seul, sachez que vous devrez organiser et suivre d’éventuelles réparations et activités d’entretien régulier. Si vous préférez vous épargner ces tracas, vous pouvez les confier à un agent immobilier ou au syndic. Contre paiement naturellement, ce qui aura également une influence sur votre rendement final.

Outre la loi relative à la copropriété, vous devez, en tant que propriétaire bailleur, également respecter la réglementation (régionale) en vigueur en matière de loyers.

Obligations légales du (co)propriétaire

Outre les aspects financiers et pratiques, une série d’obligations juridiques reposent sur vous une fois que vous devenez propriétaire d’un appartement. Même si vous louez cet appartement.

Ainsi, en vertu de la loi relative à la copropriété, vous porterez officiellement le titre de copropriétaire. Cela signifie concrètement que vous devez obligatoirement participer aux initiatives telles que l’Association des copropriétaires et l’Assemblée générale. Vous devrez participer au maintien en bon état des parties communes de l’immeuble à appartements et prendre les décisions appropriées dans ce contexte.

Que dit la loi sur les loyers ?

Enfin, si vous êtes bailleur, vous devez aussi vous en tenir à la réglementation en vigueur en matière de loyers. Vous trouverez dans cette base juridique notamment les réponses aux questions suivantes :

• Quelles formules de location sont possibles ?
• Qu’en est-il de l’indexation des loyers ?
• Quels éléments doivent absolument figurer dans votre contrat de bail ?

Chaque région possède sa propre réglementation en matière de prise et mise en location d’immeubles. Lisez la loi sur les loyers qui s’applique dans votre région :

• Wallonie
• Flandre
• Région Bruxelles-Capitale