Faible valeur PEB, pas de prêt immobilier ?

« L’objectif n’est pas qu’un bien avec une valeur PEB faible entraîne le refus du prêt immobilier. » Voilà le communiqué de la Banque Nationale à la mi-2022. Mais dans la pratique, il y aurait encore aujourd’hui un certain nombre de banques qui considèrent effectivement le score PEB comme une mesure de l’octroi ou non d’un prêt immobilier. Qu’est-ce que cela signifie pour les acheteurs potentiels ?

Qu’est-ce qu’une (mauvaise) valeur PEB ?

La valeur ou le score PEB est déterminé à partir du certificat de performance énergétique. Chaque logement vendu ou loué en Belgique aujourd’hui doit obtenir ce certificat qui détermine la quantité d’énergie consommée par mètre carré de surface au sol.

La performance énergétique d’un bien est donc labellisée. Plus la valeur PEB est basse, plus le label est vert. Plus elle monte, plus sa couleur va vers le rouge.

L’enveloppe du bâtiment, les techniques de chauffage, les matériaux de construction utilisés, mais aussi la surface habitable et l’année de construction déterminent le score énergétique d’un logement. En d’autres termes : une maison mal isolée avec des fenêtres vétustes et un système de chauffage obsolète est automatiquement catégorisée en mauvais élève PEB.

Un point de plus en plus crucial dans les demandes de prêt

Un habitat plus écoénergétique est l’un des fers de lance d’une Europe plus neutre pour le climat. Pas étonnant donc que les autorités nationales encouragent les (futurs) propriétaires à rénover leur maison de façon écoénergétique. Avec toutes les primes associées, qui à leur tour peuvent également être liées au score PEB de la maison.

Les banques semblent également jouer un rôle de plus en plus important dans ce parcours de rénovation. Exemple : fin 2022, plusieurs médias francophones ont rapporté que différentes banques déterminaient sur la base du certificat de performance énergétique dans quelle mesure elles accorderaient un prêt hypothécaire aux acheteurs intéressés.

En résumé : si votre maison présente une valeur PEB trop faible, votre banquier pourrait vous dire non directement, même s’il semble que cela n’est pas le but. Les acheteurs potentiels sembleraient toujours pouvoir emprunter pour un bien avec un label E, F ou même G (uniquement en Wallonie et à Bruxelles).

Alors pourquoi les banques sont-elles frileuses ?

Chaque prêt immobilier accordé par votre banque est soumis à plusieurs risques :

• La valeur de la propriété est-elle proportionnelle au montant du prêt demandé ? Une estimation obligatoire évitera tout malentendu.
• L’acheteur est-il en capacité de rembourser son prêt tous les mois, surtout compte tenu de l’augmentation des tarifs de l’énergie ?
• Le bâtiment ne perd-il pas trop de valeur si les résidents n’investissent pas suffisamment dans la rénovation (écoénergétique) du bien ?

Afin de limiter au maximum les risques pour elles-mêmes, les banques doivent donc obtenir les garanties nécessaires auprès des emprunteurs.

Quelles sont les conséquences pour l’acheteur ?

Si les banques sont effectivement réticentes à accorder un prêt immobilier en raison d’une faible valeur PEB, cela peut entraîner des conséquences majeures pour l’acheteur potentiel.

Par exemple, une banque pourrait décider d’ajouter les coûts de rénovation au prix d’achat du bien. Si vous convainquez la banque d’être en mesure de supporter les frais de remboursement mensuels sans problème, alors le prêt sera accordé.

Autre situation possible : si vous souhaitez emprunter plus d’un certain pourcentage – par exemple 90% – du montant total d’achat de la maison, alors vous serez sûrement obligé de rénover le bien de façon écoénergétique dans un certain délai.

Le montant approximatif de ces coûts supplémentaires peut varier considérablement en fonction du label énergétique. Les mêmes sources francophones estiment ce coût de rénovation à environ 20 000 euros et même 60 000 euros.

Scénario possible : la banque décide d’ajouter les frais de rénovation au prix d’achat du bien. Le prix du prêt immobilier augmente automatiquement.

En arrivera-t-on là demain ?

Les banques utiliseront-elles bientôt les valeurs PEB comme référence pour accorder ou refuser des prêts immobiliers ? Cela n’est vraisemblablement pas pour tout de suite.

Pour commencer, chaque région de notre pays a déjà sa propre interprétation des labels énergétiques. De plus, tous les experts ou auditeurs en énergie ne traitent pas les mesures avec la même précision. En bref, il n’existe toujours pas de cadre national clair pour l’ensemble du processus PEB.

D’autre part, la Banque nationale reste frileuse pour augmenter les montants des prêts pour l’achat et la rénovation de logements. Elle craint en effet que cela ne fasse qu’augmenter le risque de défaut de paiement.

En tout état de cause, le certificat de performance énergétique jouera un rôle de plus en plus important dans les années à venir, tant en Flandre, en Wallonie qu’en Région de Bruxelles-Capitale. En tant que futur acheteur, il est donc plus important que jamais de vous informer le mieux possible à l’avance sur votre situation financière globale.