Assemblée générale de copropriété : les principales règles du jeu

Celui qui achète un appartement devient aussi coresponsable du bon état et de l’entretien de l’ensemble du bâtiment. Pour concilier les intérêts différents d’un copropriétaire à l’autre, l’assemblée générale de copropriété a été créée. Comment est constituée cette assemblée et quel est votre rôle au sein de celle-ci ?

Pourquoi une assemblée générale de copropriété ?

Toute personne qui devient propriétaire d’un appartement devient aussi officiellement copropriétaire et relève automatiquement de la loi relative aux appartements. L’une des obligations qu’impose cette loi est l’organisation d’une assemblée générale de copropriété.

Un immeuble à appartements est en effet composé d’un ensemble hétéroclite de propriétaires. Il y a, d’une part, les acheteurs qui occupent personnellement leur appartement et, d’autre part, des investisseurs qui mettent leur bien en location. Néanmoins, ces différents types de propriétaires doivent apporter leur contribution financière pour l’entretien et l’éventuelle rénovation des parties communes du bâtiment.

L’assemblée générale sert entre autres à trouver un accord sur les investissements futurs. En tant que copropriétaire, vous disposez d’une voix officielle. Plus la superficie de votre appartement est grande, plus votre participation financière dans ces investissements est importante, mais aussi plus votre voix est prépondérante lors de l’assemblée générale.

Quels points sont discutés lors de l’assemblée générale ?

Outre d’éventuels investissements, d’autres points peuvent figurer à l’ordre du jour de cette assemblée annuelle, notamment :

• Adaptations au règlement d’ordre intérieur
• Désignation d’un nouveau syndic ou commissaire aux comptes
• Gestion des ressources financières communes, telles que le fonds de réserve
• Approbation des comptes annuels
• Autres points éventuellement soulevés par les copropriétaires

La participation à l’assemblée générale est-elle obligatoire ?

En tant que copropriétaire, vous devez participer au vote sur les différents points à l’ordre du jour. La présence lors de l’assemblée annuelle n’est toutefois pas requise. Ainsi, vous pouvez désigner un frère, un ami ou une connaissance qui n’occupe pas l’appartement.

Si vous souhaitez soumettre des points précis, veillez à communiquer ceux-ci à temps – au moins trois semaines avant le début de l’assemblée générale – au syndic.

L’assemblée générale sert entre autres à trouver un accord sur les investissements futurs dans l’immeuble à appartements.

Qui régit l’assemblée générale ?

Dans la plupart des cas, le syndic est l’organisateur de l’assemblée générale de copropriété. Il lui revient donc de fixer la date exacte de l’assemblée générale. La réunion a lieu pour ainsi dire tous les ans dans la même période de 15 jours. Cette période est fixée dans l’acte de base.

Le syndic met aussi à la disposition de tous les copropriétaires présents les informations nécessaires sur les points à discuter figurant à l’ordre du jour et veille à l’exécution de toutes les décisions prises.

Syndic versus président

Au commencement de chaque assemblée générale annuelle, les copropriétaires présents désignent un président à la majorité des voix. Le président doit être exclusivement désigné parmi les copropriétaires, et donc pas le syndic proprement dit.

Il relève de sa responsabilité de mener à bien l’assemblée et le vote sur les différents points figurant à l’ordre du jour. Ensuite, le président appose sa signature au bas du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété.

Le syndic peut néanmoins avoir un rôle de soutien pendant l’assemblée et peut notamment apporter des éclaircissements sur un dossier précis.

Quand le vote est-il (ou non) valable ?

Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires présents votent sur les points discutés figurant à l’ordre du jour. Les votes ne peuvent être validés que si au moins une des deux conditions suivantes est remplie :

• Plus de 50% des copropriétaires sont présents ou représentés et ils doivent posséder ensemble au moins 50% des parts représentées dans les parties communes
• Les copropriétaires présents ou leurs représentants possèdent plus d’un quart des parts dans les parties communes

Si ce n’est pas le cas, une autre assemblée générale – organisée 15 jours plus tard – doit remédier à la situation. Lors du vote, il n’est pas tenu compte du quorum de présence minimum ni des parts dans les parties communes. Celui qui est présent décide donc directement de l’approbation ou de rejet du point à l’ordre du jour.

Dans la plupart des cas, le syndic est l’organisateur de l’assemblée générale de copropriété. Il lui revient donc de fixer la date exacte de l’assemblée générale.

Quelle majorité est requise ?

Comme dans tout système démocratique moderne, c’est la majorité qui décide d’approuver ou de rejeter un point à l’ordre du jour lors de l’assemblée générale.

En fonction du type de décision qui doit être prise, la majorité requise peut être différente, allant de 50% + 1 voix à l’unanimité des voix en passant par les deux tiers (> 66,66%) et 80% des voix.

Plus la mesure a des conséquences, plus la majorité est élevée. L’unanimité sera par exemple requise pour la démolition et la reconstruction de l’immeuble à appartements, mais une courte majorité suffira en vue de l’exécution des opérations légales obligatoires ou l’approbation des comptes.

L’Assemblée générale extraordinaire

S’il s’agit d’une question qui nécessite un vote urgent, le syndic ou une délégation de copropriétaires peut décider de convoquer une assemblée générale extraordinaire.