Vente d’une maison à louer : les différents scénarios

La vente d’une maison à louer paraît à première vue plutôt simple. Mais dans la pratique, tout n’est pas si rose. Les principaux facteurs qui déterminent ou compromettent le bon déroulement de la vente d’une habitation à louer sont la nature du contrat et le type d’acheteur.

Acheter pour mettre en location…

En dehors des investisseurs professionnels, ce sont surtout deux types d’acquéreurs qui manifestent de l’intérêt pour une habitation à louer : ceux qui souhaitent continuer à louer cette habitation pour s’assurer un revenu supplémentaire et ceux qui veulent occuper l’habitation.

Dans le premier cas, la vente d’une habitation louée peut en principe se concrétiser très rapidement. L’acheteur en question s’engage notamment à poursuivre la location actuelle de l’appartement ou de la maison. Il reprend pour ainsi dire tous les droits et obligations du vendeur.

Dans ce cas, il est tenu aux conditions de préavis légales qui protègent le locataire (voir plus bas). En tant que vendeur, vous êtes donc aussi logiquement censé informer correctement l’acheteur quant à l’existence et au contenu du contrat de bail.

Dans le cas d’une vente dans ces circonstances, vous n’avez par ailleurs en tant que bailleur aucune obligation supplémentaire vis-à-vis des locataires. Vous pouvez tout simplement céder l’habitation et le contrat de bail à l’acheteur concerné. Bien entendu, il peut être utile d’informer vos locataires que le bien va changer de propriétaire et donc de bailleur.

Dans quelle mesure est-il évident de poursuivre la location d’un tel bien ? Cela dépendra des différentes conditions, que vous avez intérêt à anticiper au mieux en tant que bailleur :

• Plus le loyer est élevé, plus le bien est réputé avoir de la valeur.
• L’immeuble a-t-il été rénové récemment et/ou est-il en bon état ?
• Les locataires sont-ils bons payeurs ?

Dans quelle mesure est-il évident de poursuivre la location d’une habitation ? Cela dépendra de différentes conditions, comme le degré de finition, le fait que l’habitation ait été rénovée ou non…

… ou occuper le bien ?

Scénario B : le candidat-acquéreur souhaite occuper la maison ou l’appartement. Ce cas de figure se présente en général moins souvent. L’acheteur devra dans la majorité des cas s’en tenir à un délai de préavis et ne peut pas emménager directement. Et cette seule circonstance peut faire capoter la vente, même si des exceptions sont possibles.

Vente d’une habitation louée : quel est le délai de préavis applicable ?

Depuis 2019, chaque région dans notre pays exerce une compétence distincte en matière de location. Cependant, les conditions de préavis actuelles sont plus ou moins similaires. Pour des informations plus détaillées, nous renvoyons aux pages d’informations réservées aux :

• Décret flamand relatif au bail d’habitation
• Décret wallon relatif au bail d’habitation
• Code Bruxellois du Logement

Préavis en cas de contrat de courte durée : 3 ans ou moins

En tant que bailleur, il n’est pas possible de mettre fin à un bail de courte durée de manière anticipée et unilatérale. Ce dernier ne peut être résilié qu’au terme de la période de location convenue. Dans ce cas, vous devrez également adresser une lettre de préavis aux locataires trois mois avant la fin du contrat.

Préavis en cas de contrat de durée normale : 9 ans

Dans la pratique, ce délai de préavis est le plus fréquent. Si le bailleur souhaite vendre son habitation, il lui est possible de résilier anticipativement un tel contrat, selon que :

• Le bailleur (et des membres de sa famille) souhaite(nt) occuper l’habitation : préavis possible à tout moment, moyennant une période de préavis de 6 mois.
• Le bailleur souhaite rénover l’habitation : préavis uniquement possible à la fin de chaque période triennale du contrat, moyennant un préavis de 6 mois
• Le bailleur ne mentionne aucun motif : résiliation uniquement possible à la fin de chaque période triennale du contrat, moyennant un préavis de 6 mois et le paiement d’une indemnité.

À chacun des scénarios correspondent des conditions. Si en tant que bailleur, vous ne respectez pas ces conditions, vous devrez payer des dommages et intérêts au locataire. Il est par ailleurs possible de passer des accords avec le locataire et d’exclure certains motifs de résiliation dans le contrat de bail.

Préavis en cas de contrat de longue durée : plus de 9 ans

Dans ce cas, les conditions relatives au bail de 9 ans sont également applicables.

Exceptions

Il se peut qu’à un moment donné, l’une des parties ne soit plus satisfaite du bail en cours. Par exemple en cas de défaut de paiement ou de négligence du locataire. Ou si le locataire doit déménager rapidement pour des raisons professionnelles. Dans ce cas, vous pouvez convenir mutuellement de résoudre le bail. Veillez à toujours consigner ce genre d’accord par écrit, avec les indispensables signatures au bas du document.

En tant que bailleur, vous pouvez toujours demander aux locataires de mettre leur habitation à disposition afin d’organiser des visites avec les acheteurs intéressés.

Le bail est-il enregistré ?

Attention : dans les cas précédents, nous considérons toujours que le bail est enregistré. Autrement dit, qu’une date certaine figure au contrat.

Si aucune date explicite n’est mentionnée au contrat, des exceptions à la règle sont possibles dans certains cas :

• L’habitation a été louée pendant une période inférieure à 6 mois : le nouveau propriétaire peut mettre fin immédiatement au bail, et ce, sans préavis.
• L’habitation a été louée pendant une période supérieure à 6 mois : selon la région, il peut être question d’un délai de préavis réduit.

Ici aussi : renseignez-vous sur les éventuelles exceptions à la règle dans votre région.

Qu’est-on en droit d’attendre des locataires ?

Si, en tant que bailleur, vous cherchez des acheteurs potentiels, vous devez naturellement garantir une certaine visibilité sur le marché de l’immobilier. À cet effet, vous pouvez demander aux locataires de mettre leur habitation à disposition à certains moments pour organiser des visites avec les acheteurs intéressés. Toujours de commun accord. Si vous êtes bailleur, vous ne pouvez évidemment pas pénétrer dans le logement de vos locataires, sans y être autorisé. Enfin, il est également possible que vos locataires veuillent acheter l’habitation. S’ils ont fait insérer une clause de préemption dans le bail, ils disposent du droit d’acquérir le bien par priorité.