Huis kopen om te verhuren: wat met je lening?

Op een bepaald moment in je leven denk je erover na om (een deel van) je woning te verhuren. Of om te investeren in een tweede woning die je verhuurt. Wat gebeurt er met de afbetaling van een hypothecaire lening wanneer je een huis koopt om te verhuren of in andere huurscenario’s?

Je verhuurt je huidige woning

Je beslist om samen te gaan wonen, maar zowel jij als je partner hebben op dat moment een woning in jullie bezit. Of jullie hebben een nieuwe woning op het oog en willen jullie huidige woning liever verhuren dan verkopen, zodat jullie er later nog een mooi centje aan verdienen.

Er zijn verschillende scenario’s mogelijk waarin je jouw woning op de huurmarkt wenst te plaatsen. Normaal gezien loopt er op dat moment echter nog een hypothecaire lening. Wat gebeurt daarmee?

Uiteraard dien je de afgesproken maandaflossingen van je oorspronkelijke hypothecaire lening verder af te betalen. Hoe hoger je maandelijkse huuropbrengst, hoe sneller dat gebeurd zal zijn. Ligt het gevraagde huurgeld onder het bedrag dat je maandelijks aan de bank verschuldigd bent, dan dien je over voldoende eigen middelen te beschikken om met het verschil over de brug te komen. Hoe dan ook zal je aan de bank moeten bewijzen dat je in staat bent om die financiële lasten te dragen en dat op langere termijn.

Als de gevraagde huurprijs lager uitvalt dan je maandelijkse hypothecaire aflossing, dan bestaan er gelukkig nog oplossingen. Zo kan je jouw woonlening laten herzien en bijvoorbeeld de looptijd laten verlengen. Op deze manier betaal je minder hoge bedragen af per maand en koop je jezelf extra financiële ademruimte.

Lees ook: Hoe bepaal je een correcte huurprijs voor een huis of appartement?

Je koopt een woning om meteen weer te verhuren

Is het je bedoeling om een tweede woning te kopen als pure investering? Of om bijvoorbeeld een deel van een grotere woning zelf te betrekken en de rest te verhuren totdat het volledige pand is afbetaald? Of misschien om een appartement of huis te verhuren terwijl je nog een aantal jaren kunt sparen terwijl je bij ouders of vrienden leeft?

Ook hier kun je de huuropbrengsten gebruiken om de hypothecaire lening op deze woning af te betalen. Bovendien kom je voor de lening voor een tweede woning in aanmerking voor een belastingvoordeel.

Natuurlijk dien je ook hier te kunnen bewijzen dat je over voldoende sterke financiële papieren beschikt. Let wel: niet elk pand mag zomaar herbestemd worden tot een meergezinswoning. Informeer je dus uitgebreid hierover bij de dienst Stedenbouw van je gemeente.

Lees ook : Je woning verhuren: hoe begin je eraan?

Een ruim spaarpotje als financiële buffer is met andere woorden zeker geen overbodige luxe om de bank te overtuigen om groen licht te geven voor jouw hypothecaire lening.

Bouw steeds voldoende buffer in

Als verhuurder draag je nog steeds de volledige eindverantwoordelijkheid over de huurwoning. Met andere woorden, de meeste bijhorende kosten zijn voor jou. Denk onder meer aan:

• Renovatiekosten
• Defecten aan verwarming, elektriciteit…
• De registratierechten bij de aankoop van een woning
• Onroerende voorheffing
• Brandverzekering
• Eventuele andere belastingen op huurinkomsten

Lees ook: Welke attesten heb je nodig als verhuurder?

Bovendien is het niet de evidentie zelve dat een huurwoning het hele jaar door verhuurd geraakt. Zo is het mogelijk dat je maandenlang niet over de nodige huurinkomsten beschikt en daarom je lening moet afbetalen met je eigen middelen. Idem als je huurders niet de beste betalers zijn of als er een langere periode tussen twee huurcontracten zit.

Een ruim spaarpotje als financiële buffer is met andere woorden zeker geen overbodige luxe om de bank te overtuigen om groen licht te geven voor jouw hypothecaire lening.

Banken zijn voorzichtiger

Een huis kopen om te verhuren kan – mits goed onderhoud, respectvolle huurders en een interessante ligging – vaste maandelijkse opbrengsten opleveren tot ver na je laatste afbetalingsmaand.

Niet alle banken zijn vandaag echter even kwistig met het toekennen van een hypothecaire lening, zeker wanneer het een tweede woning betreft. Zo zal je – net als bij een standaardlening voor je eigen woning – zelf moeten kunnen instaan voor 10 à 20% van het totale leenbedrag.

Als verhuurder draag je nog steeds de volledige eindverantwoordelijkheid over de huurwoning. Met andere woorden, de meeste bijhorende kosten zijn voor jou.

Alternatieven op de hypothecaire lening?

Tot slot bestaan er nog enkele alternatieven op de hypothecaire lening om een appartement of huis te kopen en deze te verhuren als investering.

Een daarvan is het afbetalen via vaste kapitaaloplossingen en variabele intresten. Hierdoor betaal je iedere maand een ander bedrag af. In het begin zal de aflossing zwaarder doorwegen omdat je nog veel kapitaal dient terug te betalen. Stelselmatig zal je lening gemakkelijker te dragen zijn.

Daarnaast kan je je mogelijk wenden tot een bulletkrediet. Hierbij betaal je niet eerst je kapitaal af, maar wel je intresten. Deze constructie komt echter niet heel vaak voor in de praktijk. Als ontlenende partij moet je namelijk kunnen bewijzen dat je zelf over voldoende kapitaal beschikt.

Een laatste alternatief is de wederopname van kapitaal. Dit is vooral interessant wanneer een groot deel van het kapitaal van een reeds lopende woonlening al afgelost is. Dat kapitaal kan je opnieuw lenen van de bank, zonder dat je opnieuw langs de notaris moet.