Wat brengt een vastgoedinvestering op?

Wie denkt aan vastgoedinvestering, wil graag op voorhand weten hoeveel een dergelijke investering kan opbrengen. Een exacte voorspelling kunnen we niet maken, maar we reiken je graag enkele zaken aan waarmee je rekening moet houden bij het berekenen van je rendement.

Elk pand is uniek en brengt een eigen kostenplaatje met zich mee. Om de mogelijke opbrengst van een vastgoedinvestering te kunnen inschatten, moet je zeker volgende drie elementen bekijken.

De meerwaarde van het pand

Een investeringspand wordt meestal aangekocht om te verhuren en na een aantal jaar terug te verkopen. Veel eigenaars gaan ervan uit dat ze door de verkoop van het pand een ruime winst zullen maken. Vastgoedexperts zijn echter voorzichtiger in hun voorspellingen. Na een decennialange exponentiële stijging van de waarde van het vastgoed, zijn de prijzen voor huizen en appartementen de laatste jaren gestabiliseerd. De specialisten verwachten dat de prijzen ook de komende jaren stabiel zullen blijven.

Het is ook niet onbelangrijk om de rentevoeten in de gaten te houden. Een stijging van de rentevoet betekent dat mensen minder snel een hypothecaire lening zullen afsluiten, waardoor de vraag op de vastgoedmarkt afneemt. Blijven de rentevoeten laag, dan zal ook de vraag stabiel blijven.

Het huurrendement

Koop je een investeringspand om te verhuren? Dan kan je rekenen op een zekere huuropbrengst. Hou er wel rekening mee dat je slechts een klein deel van de huurprijs als opbrengst kan beschouwen. Het overgrote deel gaat naar de kosten die verhuren met zich meebrengt. Het gaat onder andere over:

• Onderhouds- en herstellingskosten
• Onroerende voorheffing
• Brandverzekering

Een vaak vergeten kostenpost is wanbetaling of leegstand. Als een huurder niet betaalt of het pand staat tussen twee huurders een tijdje leeg, dan lijd je als eigenaar verlies. Hou bij het inschatten van het huurrendement standaard rekening met één maand leegstand of neem een verzekering tegen wanbetalers.

De belastingen op huurinkomsten en meerwaarde

Of je al dan niet belastingen op de huurinkomsten moet betalen, hangt af van de huurder.

• Verhuur je aan particulieren? Dan betaal je geen belastingen op de huuropbrengst. De belastingen op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%, zijn wel voor je rekening.
  
• Gebruikt je huurder de woning deels of volledig voor beroepsdoeleinden? Dan betaal je belasting op het geïndexeerde kadastraal inkomen én op de bruto huurinkomsten. Dit verklaart waarom verhuurders vaak een clausule in het contract opnemen die de huurder verbiedt om het pand voor professionele activiteiten te gebruiken.

Verkoop je het investeringspand binnen de 5 jaar na de aankoop ervan? Dan moet je een belasting van 16,5% op de gecreëerde meerwaarde betalen. Wacht je langer dan 5 jaar om door te verkopen, dan hoef je deze belasting niet te betalen.