Wat is een hypothecaire lening? 17 must-know banktermen

Een woning kopen of bouwen zonder een financiële duw in de rug: het is weinigen gegeven. En dan kom je al snel uit bij een hypothecaire lening. Wat is een hypothecaire lening en welke bijhorende bankbegrippen moeten straks zeker een belletje doen rinkelen met het oog op een goede deal?

De zoektocht naar de meest geschikte hypothecaire lening kan best stresserend zijn. Het gaat namelijk over een stevige som geld. Bovendien verbind je je ertoe om een groot deel van je leven af te betalen.

Het loont dus zeker de moeite om je vooraf goed te informeren, want je zult ongetwijfeld heel wat bankierstaal zien voorbijkomen. En ook de bijhorende uitleg tijdens zo’n bankbezoekje is niet altijd even begrijpelijk. Met welke begrippen dien je zeker mee te zijn? Wij sommen ze voor je op.

Wat is een hypothecaire lening precies?

Een hypothecaire lening vraag je aan bij een bank. In ruil voor het bedrag dat de bank aan je zal uitlenen, ga je akkoord om jouw toekomstige woning als onderpand aan te bieden. Deze hypotheek op je woning is met andere woorden een waarborg voor de bank, mocht je niet meer in staat zijn om jouw lening af te betalen.

De studieronde

Leningshoppen

Tientallen banken goochelen met hypothecaire leningen en rentevoeten. Leg je oor niet alleen te luisteren bij jouw huisbank. Mogelijk hebben andere banken interessantere voorstellen, waarmee je verder kunt onderhandelen om een nog betere deal af te sluiten. Let wel: vergelijk appelen met appelen en peren met peren. Een aantrekkelijkere rentevoet betekent niet automatisch een lager eindbedrag aan het eind van de rit. Neem ook je type rentevoet, looptijd en kostprijs van eventuele verzekeringen (zie verder) mee in aanmerking.

Rentevoet

Lenen is natuurlijk niet gratis. Bovenop je geleende som betaal je een bijkomende maandelijkse kost, bepaald door de rentevoet die je met jouw bank hebt afgesproken. Deze rentevoet kan vast of variabel zijn.

Bij een vaste rentevoet komt er iedere maand hetzelfde bedrag bij. Betaal je 2% rente bovenop je lening, dan zal dat ook voor de rest van je afbetaling zo blijven. Een vaste rentevoet ligt meestal hoger dan een variabele. Een variabele rentevoet is goedkoper, maar de te betalen rente kan zowel dalen als stijgen, al zit er een plafond op de maximale rente.

Maar hier stoppen jouw opties niet. Zo laat een accordeonlening toe om de looptijd van je lening in te korten of te verlengen wanneer je door de variabele rentevoet te veel moeite hebt om je maandelijkse aflossing te betalen (of net omgekeerd).

En ook leningen op maat zijn mogelijk, zo kun je verschillende looptijden en rentevoeten met elkaar combineren. Wil je bijvoorbeeld wat minder zwaar afbetalen wanneer je kind gaat studeren? Dit kun je perfect met jouw bank bespreken.

Aflossing

Iedere maand betaal je een vast afgesproken bedrag terug aan de bank. Dit bedrag bestaat enerzijds uit kapitaal en anderzijds uit interesten (zie verder). Na het afsluiten van je lening krijg je van de bank een aflossingstabel. Hierin zie je precies hoeveel je per maand voor jouw lening dient te betalen, tot en met je allerlaatste aflossing.

Looptijd

Betaal je jouw lening af in 15, 20, 25… jaar? Hoe langer de gekozen looptijd, hoe lager je maandelijkse afbetaling ligt. Maar ook: hoe hoger je rentevoet – en dus ook jouw totaal te betalen bedrag – zal liggen. Elk extra jaar dat je van de bank leent, neemt de bank namelijk risico’s. Via de hogere rentevoet dekt de bank zich in tegen deze risico’s.

Kapitaal en interesten

Stel: je leent 200.000 euro van de bank aan een vaste rentevoet van 2%, en dit over een looptijd van 20 jaar. Aan het eind van die looptijd zul je totaal ongeveer 242.412 euro betaald hebben. Het kapitaalgedeelte bedraagt 200.000 euro, de interesten 42.412 euro. Iedere maand betaal je in principe een deel kapitaal en een deel interesten af. Hoe minder kapitaal je nog dient af te betalen, hoe minder de interesten bedragen.

Ook hier bestaan er verschillende formules om je maandelijkse aflossingen betaalbaarder te maken. Zo kun je met vaste kapitaalaflossingen werken of zelfs ervoor kiezen om eerst enkel je interesten af te betalen.

Bovenop je geleende som betaal je een bijkomende maandelijkse kost, bepaald door de rentevoet die je met jouw bank hebt afgesproken. Deze rentevoet kan vast of variabel zijn.

De onderhandelingen

Terugbetalingsvermogen

Hoeveel kun je per maand aflossen zonder financieel in de problemen te komen? De bank zal zorgvuldig nagaan hoeveel jouw terugbetalingsvermogen bedraagt. Het (gezamenlijk) inkomen speelt hier een belangrijke rol, maar ook eventuele andere lopende afbetalingen, eigen beschikbaar kapitaal, enzovoort.

Quotiteit

De quotiteit is de verhouding tussen het bedrag dat je graag wilt lenen en de waarde van de woning die je wenst te kopen. Kost je woning 300.000 euro en wil je 250.000 euro lenen, dan bedraagt de quotiteit iets meer dan 83%.  De meeste banken zullen geneigd zijn om tot 80% quotiteit te gaan, al zijn er nog uitzonderingen mogelijk.

Let wel: hoe meer de bank dient tussen te komen, hoe hoger de rentevoet zal oplopen. Hoe meer eigen middelen je dus kunt inzetten, hoe beter, maar zorg dat je altijd nog voldoende buffer overhebt voor eventuele bijkomende kosten of renovatiewerken.

Schatting

Sinds 1 januari 2022 is het verplicht om een woning te laten schatten bij het afsluiten van een hypothecaire lening. Dit om woekerprijzen in de woningmarkt tegen te gaan. Als koper heb je dus een beter beeld op de effectieve waarde van het pand, maar dat zal ook impact hebben op hoeveel je eigen inbreng bedraagt.

De bijkomende kosten

Dossierkosten

Dit zijn de administratieve kosten die bij het afhandelen van je hypothecaire lening komen kijken. Deze bedragen maximum 500 euro per lening.

Notariskosten

De notaris zorgt ervoor dat de aankoop van jouw woning wettelijk helemaal waterdicht is en dat er achteraf geen onaangename verrassingen jouw richting uitkomen. Hij registreert de woning ook als zijnde jouw officieel eigendom. Onder deze kosten vallen onder meer het ereloon en administratieve kosten.

Registratierechten

Registratierechten – ook wel bekend als “schrijfgeld” – zijn belastingen die je dient te betalen bij het registreren van de aankoop van een onroerend goed, zoals een woning of grond. Deze vormen de grootste bijkomende kost bovenop de aankoop van een woning. De notaris registreert enkel, het bedrag zelf gaat naar de overheid. Deze kosten verschillen naargelang het gewest waarin je jouw woning koopt.

Sinds 1 januari 2022 is het verplicht om een woning te laten schatten bij het afsluiten van een hypothecaire lening.

 

Schuldsaldoverzekering

Een schuldsaldoverzekering zorgt ervoor dat jij en je partner financieel beschermd zijn wanneer een van beiden sterft. De kost die hieraan vasthangt, hangt onder meer af van je gezondheid, levensstijl, leeftijd en de aard van je lening.

Je bent niet verplicht om deze verzekering te nemen bij dezelfde bank waar je ook jouw hypothecaire lening hebt lopen. De bank kan wel een beter rentevoorstel doen als je beslist om deze verzekering te koppelen aan je woonlening. Maar opnieuw: vergeet niet alle factoren in rekening te nemen bij het vergelijken.

Woonverzekering

Een woonverzekering biedt financiële bescherming als jouw woning schade oploopt. Denk aan woningbrand, storm- of andere aanzienlijke schade. Ook hier mag je zelf kiezen waar je jouw woonverzekering afsluit.

Reserveringsprovisie

Op het deel van het ontleende bedrag dat je nog niet hebt gebruikt, betaal je mogelijk al vanaf dag 1 een reserveringsprovisie of -commissie. Bij andere banken is dit pas na een jaar. Dit is een kost die de bank aanrekent om jouw geld “opzij te houden” en bedraagt tussen de 0,15 en 0,25% [GK1] op het nog niet opgenomen bedrag. Dit bedrag kan met andere woorden al snel oplopen tot enkele honderden euro’s per maand. Té vroeg lenen om een woning te kopen, is dus niet altijd een goed idee.

Mogelijk ook interessant voor jou

Vervroegd terugbetalen

Win je de lotto of heb je plots meer middelen ter beschikking na een erfenis? Dan is het mogelijk om je lening vervroegd terug te betalen. Je dient hier wel een zogenaamde wederbeleggingsvergoeding voor te betalen, in de vorm van drie maanden aan interesten.[GK2]  Bovendien valt ook jouw jaarlijks belastingvoordeel weg[GK3] . Ga dus met een expert ter zake na hoeveel een vervroegde terugbetaling je aan het eind van de rit zal kosten.

Herfinanciering

Mogelijk loont het de moeite om ooit jouw hypothecaire lening te herzien. In dat geval kun je een herfinanciering bespreken met jouw bank om een gunstigere maandelijkse aflossing te bekomen.

Hypothecair mandaat

In sommige gevallen kun je een hypothecair mandaat afspreken met je bank. In dat geval is er geen hypothecaire inschrijving nodig bij de notaris en kan je dus flink wat geld besparen. De bank moet in dat geval wel heel zeker zijn van jouw financieel vermogen.