Kun je in België een huis verkopen dat niet gekeurd is?

In België moet je huis bepaalde technische keuringen ondergaan alvorens je het kunt verkopen. Van de elektrische installatie tot de isolatie, er zijn meerdere elementen waarvan je een kwaliteitsattest moet laten opstellen. Maar kun je je huis ook verkopen zonder die attesten?

Een huis verkopen dat niet gekeurd is

Om je een simpel antwoord te geven: nee, je kunt een huis niet verkopen zonder de nodige keuringen te laten uitvoeren. Soms zijn er uitzonderingen, zoals bij een verkoop aan een projectontwikkelaar die de herstellingen op zich neemt. Toch zal een notaris de verkoop waarschijnlijk niet aanvaarden zonder die keuringen en bijbehorende attesten.

In België zijn de volgende attesten verplicht:

Het energieprestatiecertificaat (EPC):

Het EPC is een document dat de energieprestatie van een woning beoordeelt. Het analyseert verscheidene elementen zoals de thermische isolatie, de prestatie van de verwarmingssystemen en het gebruik van hernieuwbare energie. Kortom, het bekijkt alle factoren die de energiekosten van de woning kunnen beïnvloeden.

Enkel een erkende certificeerder kan het EPC uitreiken. Na de evaluatie ontvang je een document dat de energie-efficiëntie aangeeft. Dit is 10 jaar geldig. Het wordt vaak vergeleken met het energielabel dat op elektrische huishuidtoestellen staat, met een schaal die gaat van A (heel energiezuinig) tot G (heel energieverslindend). Houd er rekening mee dat de beoordeling afhankelijk van het gewest meer of minder streng is, en dat ze de verkoopprijs van een huis of appartement kan beïnvloeden.

De prijs van een EPC ligt tussen € 110 en € 250 incl. btw, afhankelijk van de energiebronnen.

De keuring van de elektrische installatie:

De keuring van de elektrische installatie is verplicht wanneer een nieuwe elektrische installatie in werking wordt gesteld, of als die uitgebreid (of aangepast) wordt. Ze moet sowieso om de 25 jaar plaatsvinden. Op die manier weten de huurders en kopers dat de installatie veilig is en voldoet aan de normen voor elektrische installaties van een gebouw.

Tijdens de keuring vergelijkt een gecertificeerd controleur de plannen van de installatie met de realiteit. Hij gaat na of de installatie voldoet aan de voorschriften in Boek I van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI). Als alles in orde is, krijg je van de controleur een conformiteitsattest.

De prijs van een controle begint bij € 130 incl. btw en hangt af van de complexiteit van de elektrische installatie.

Het asbestattest:

Sinds 23 november 2022 is het verplicht om te controleren of er asbest aanwezig is het onroerend goed. Dit attest is verplicht voor de individuele delen van een appartement, en vanaf 1 januari 2025 ook voor de gemeenschappelijke ruimten. In Vlaanderen moet elke eigenaar van een vóór 2021 gebouwde onroerend goed verplicht een certificaat hebben, of er nu sprake is van verkoop of niet.

De controle wordt uitgevoerd door een erkend controleur die daar specifiek voor opgeleid is.

Het bodemattest:

Het bodemattest geeft aan of de bodem van het perceel waarop je gebouw staat vervuild of gesaneerd is, of momenteel behandeld wordt. De regels inzake bodemvervuiling variëren in België van gewest tot gewest.

Om dit attest te krijgen, moet je contact opnemen met de beheersinstantie van het gewest waar je onroerend goed zich bevindt. Dat zijn:

• Leefmilieu Brussel (het Brussels instituut voor milieubeheer) voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;
• de Banque de Données de l’État des Sols wallons voor Wallonië;
• de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) voor Vlaanderen.

Waarom is het belangrijk om zoveel mogelijk te laten keuren vóór de verkoop?

Het kan verleidelijk zijn om te proberen een huis te verkopen dat niet gekeurd is, maar je doet het beter niet.

Ten eerste is het op juridisch vlak een aanzienlijk risico: je verkoop kan geweigerd worden als je de wettelijke verplichtingen niet nakomt.

En hoe meer je koper ervan overtuigd is dat hij een veilige investering doet, hoe groter de kans dat hij een interessant bod doet. Stel dat je een auto koopt waarvan je weet dat je veel geld zal moeten investeren om door de technische keuring te raken. Dat is een drukmiddel om de aankoopprijs te verlagen. Zo werkt het ook in vastgoed.

Daarom raden we aan om een zo compleet mogelijk dossier voor te leggen bij een verkoop. Je kunt bijvoorbeeld de volgende documenten laten opstellen:

• een keuring van het dak,
• een gedetailleerde plaatsbeschrijving,
• een controleattest van de verwarmingsketel en de stookolietank,
• een vochtdiagnose.