Verkoop verhuurde woning: de verschillende scenario’s

Een huurwoning verkopen, lijkt op het eerste gezicht vrij eenvoudig. Maar in de praktijk kan dit al eens tegenvallen. De belangrijkste factoren die een vlotte verkoop van een verhuurde woning bepalen of beletten, zijn de aard van het contract en het type koper.

Kopen om te verhuren…

Los van professionele investeerders tonen vooral twee types van kopers interesse in een verhuurde woning: zij die de woning verder willen verhuren om een extra centje te verdienen of zij die de woning zelf willen bewonen.

In het eerste geval kan de verkoop van de verhuurde woning in principe zeer snel een feit zijn. De koper in kwestie verbindt zich er namelijk toe om de huidige verhuur van het appartement of huis verder te zetten. Hij neemt als het ware alle rechten en plichten van de verkoper over.

Hierbij is hij gebonden aan de wettelijke opzegwaarden, die de huurder beschermen (zie verder). Logischerwijs word je als verhuurder dus ook geacht om de koper volledig te informeren over het bestaan en over de inhoud van de huurovereenkomst.

Bij een dergelijke verkoop heb je als verhuurder bovendien geen bijkomende verplichtingen tegenover je huurders. Je mag de woning en de huurovereenkomst gewoon overdragen aan de koper in kwestie. Het kan natuurlijk nooit kwaad om je huurders te informeren dat er een nieuwe verhuurder op komst is.

Hoe evident is zo’n verkoop om verder te verhuren? Dat zal afhangen van verschillende voorwaarden, die je als verhuurder best zo goed mogelijk uitspeelt:

• Hoe hoger de huurprijs, hoe waardevoller het pand ook wordt geacht.
• Is het pand onlangs gerenoveerd en/of in goede staat?
• Hoe stipt betalen de huurders?

… of om te bewonen?

Scenario B: de kandidaat-koper wenst zelf het huis of appartement te bewonen. Dit type verkoop komt over het algemeen minder voor. De koper zal zich in de meeste gevallen namelijk moeten houden aan een opzegtermijn en kan zelf niet meteen intrekken in de woning. Dat kan een spelbreker zijn, al zijn er uitzonderingen mogelijk.

Hoe evident is het om een woning te verkopen om verder te verhuren? Dat zal afhangen van verschillende voorwaarden, zoals de afwerkingsgraad, het al dan niet renoveren van de woning…

Verkoop verhuurde woning: welke opzegtermijn gelden er?

Sinds 2019 is elk gewest in ons land apart bevoegd voor zijn eigen huurwetgeving. Toch komen de huidige opzegvoorwaarden grotendeels overeen. Voor meer gedetailleerde info verwijzen we je graag door naar de infopagina’s over:

• Het Vlaams Huurwoningdecreet
• Het Waals Huurdecreet
• De Brusselse Huisvestingscode

Opzeg bij korte contractduur: 3 jaar of minder

Als verhuurder is het niet mogelijk om een huurovereenkomst van korte duur voortijdig en eenzijdig stop te zetten. Dat kan pas aan het einde van de afgesproken huurperiode. Ook zal je drie maanden voor de einddatum van het contract een opzegbrief moeten richten aan je huurders.

Opzeg bij normale contractduur: 9 jaar

Deze huurtermijn komt in de praktijk het vaakst voor. Als verhuurder die zijn woning wenst te verkopen, is het mogelijk om binnen dergelijk contract de verhuur voortijdig te beëindigen, afhankelijk van het scenario:

• (Familie van) de verhuurder wil de woning bewonen: opzeg op elk moment mogelijk, mits opzegperiode van 6 maanden.
• De verhuurder wil de woning renoveren: opzeg enkel mogelijk aan het einde van iedere drie jaar van het contract, mits opzegperiode van 6 maanden
• De verhuurder geeft geen reden aan: opzeg enkel mogelijk aan het einde van iedere drie jaar van het contract, mits opzegperiode van 6 maanden én het betalen van een schadevergoeding.

Aan ieder scenario hangen heel specifieke voorwaarden vast. Respecteer je als verhuurder deze voorwaarden niet, dan zal je een schadevergoeding moeten betalen aan de verhuurder. Daarnaast is het mogelijk om onderlinge afspraken te maken met de huurder en om bepaalde redenen van opzeg uit te sluiten in het huurcontract.

Opzeg bij lange contractduur: langer dan 9 jaar

Hiervoor gelden dezelfde opzegvoorwaarden als bij een huurovereenkomst van 9 jaar.

Uitzonderingen

Het is altijd mogelijk dat een van beide partijen zich niet meer goed voelt bij de lopende huurovereenkomst. Bijvoorbeeld in het geval van wanbetaling of nalatigheid door de huurder. Of de huurder moet om professionele redenen snel verhuizen. In dat geval kan je in onderling overleg het huurcontract ontbinden. Zorg dat zo’n akkoord altijd op papier staat, met de nodige handtekeningen onder.

Als verhuurder mag je altijd aan de huurders vragen om hun woning op bepaalde momenten ter beschikking te stellen voor bezoekjes van geïnteresseerde kopers.

Is de huurovereenkomst geregistreerd?

Opgelet: in bovenstaande gevallen gaan we steeds uit van een geregistreerde huurovereenkomst. Dit wil zeggen dat er een duidelijke datum van overeenkomst vermeld staat.

Staat er niet expliciet een vaste datum vermeld in het huurcontract, dan zijn er in bepaalde gevallen uitzonderingen op de regel mogelijk:

• De woning is minder dan 6 maanden geleden verhuurd: de nieuwe eigenaar kan de huurovereenkomst onmiddellijk – en zonder opzegtermijn – stopzetten
• De woning is langer dan 6 maanden verhuurd: afhankelijk van de regio is er een verkorte opzegtermijn mogelijk.

Ook hier: informeer naar eventuele uitzonderingen op de regel binnen jouw regio.

Wat wordt van de huurders verwacht?

Als verhuurder op zoek naar potentiële kopers, moet je er natuurlijk voor zorgen dat jouw woning zo goed mogelijk opvalt in de woningmarkt. Hiervoor mag je aan de huurders vragen om hun woning op bepaalde momenten ter beschikking te stellen voor bezoekjes van geïnteresseerde kopers. Steeds in onderling overleg. Als verhuurder mag je uiteraard niet zomaar, zonder toelating, de woonst van je huurders binnenwandelen.

Tot slot is het ook mogelijk dat jouw huurders zélf de woning kopen. Als zij een voorkooprecht hebben laten opnemen in hun huurovereenkomst zijn zij zelfs de eersten die de kans krijgen om tot aankoop over te gaan.