Een compromis of verkoopsovereenkomst opstellen: wat houdt het in en waar moet je op letten?

Onderhandelingen afgerond? De verkoop wordt helemaal officieel na de ondertekening van enkele documenten. We geven je graag meer info over het compromis en wijzen je op enkele belangrijke aandachtspunten.

Wat is een compromis?

Wanneer de verkoper een aankoopbod van een kandidaat-koper aanvaardt en zij het eens zijn over de voorwaarden van de verkoop, wordt de voorlopige koopovereenkomst opgesteld. Dit compromis is bindend voor beide partijen. Het dient als basis voor de notariële akte, die binnen vier maanden na de ondertekening van het compromis moet worden opgesteld en ondertekend.

Het compromis of de verkoopovereenkomst is een belangrijk document bij de verkoop. Bij het ondertekenen ervan wordt namelijk vaak een voorschot ter waarde van 10% van de verkoopprijs betaald. Liet je je woning door een makelaar verkopen, dan zal hij het opstellen en het ondertekenen van het compromis voor zijn rekening nemen. Verkocht je je woning uit de hand, neem dan zeker contact op met een notaris om er voor te zorgen dat alle wettelijke verplichtingen gerespecteerd worden.

Hoe moet je een compromis opstellen? Wat staat er in?

Een compromis moet zo volledig mogelijk zijn en bevat zeker volgende basisgegevens:

De identiteit en het statuut van de verkoper

Is de verkoper de enige eigenaar? Is hij meerderjarig? Is er eventueel sprake van een faling? Zijn er meerdere verkopers? Indien zo, wat is de rechtsbevoegdheid? Hoe zit het met zijn burgerlijke staat (naam, voornaam, geboortedatum en -plaats, nationaliteit, woonplaats, burgerlijke stand, enz.) Is de koper eigenaar van een bedrijf? Koopt de koper voor eigen rekening of in naam van een derde partij? Bijvoorbeeld voor een minderjarig kind? Heeft hij genoeg inkomsten om een woning te kopen? Zal hij een hypothecair krediet toegekend krijgen?

Een gedetailleerde beschrijving van het gebouw

In welke staat bevindt het pand zich? Wat is de oppervlakte? Waar liggen juist de grenzen van het terrein? Waar bevindt de garage zich? Als het een appartement is, hoe zit het dan met de kelder? Zijn er erfdienstbaarheden? Dit zijn rechten die specifiek verbonden zijn aan een onroerend goed en niet aan de eigenaar van het onroerend goed, zoals een recht van doorgang?

De voorwaarden voor het betrekken van het pand

Indien het pand momenteel verhuurd is, wat zijn dan de rechten en plichten van de koper ten opzichte van de huurder? Als het pand door de verkoper wordt bewoond, wat is dan de datum waarop de verkoper het pand zal ontruimen? Enz.

De prijs

Tegen welke prijs wordt het gebouw verkocht? Hoeveel bedraagt de voorschot? Welke betalingswijze werd er afgesproken? Hoe zit het met de onroerende voorheffing? Is de verkoop aan btw onderworpen?

De datum waarop de officiële verkoopakte ondertekend wordt

De datum van ondertekening van de officiële koopakte moet in het compromis worden opgenomen.

Welke documenten moeten bij de voorlopige compromis in België worden gevoegd?

Naast de hierboven genoemde elementen moeten verschillende documenten worden opgenomen:

Het energieprestatiecertificaat 

Zoals de naam al aangeeft, bepaalt het EPC de energieprestatie van een woning. Met een kostprijs tussen 300 en 800 euro is dit certificaat verplicht in heel België en is het tien jaar geldig, behalve in het geval van renovatie van de woning. Het bevat ook aanbevelingen om het energieverbruik van de woning te verminderen.

Het elektrische conformiteitscertificaat 

Dit certificaat bewijst dat de elektrische installatie is gecontroleerd en voldoet aan de huidige normen. Het moet worden afgegeven door een van de erkende keuringsinstanties voor elektrische installaties.

Stedenbouwkundige informatie

Dit is informatie over de stedenbouwkundige bestemming, maar ook over de verschillende stedenbouwkundige vergunningen en certificaten voor het onroerend goed. Je kunt deze informatie verkrijgen door contact op te nemen met de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente waar het pand zich bevindt.

Het bodemonderzoekcertificaat. 

In dit certificaat staat dat de bodem van het onroerend goed niet verontreinigd is. Het wordt verkregen via verschillende instellingen, afhankelijk van de regio waar het pand zich bevindt: 

• Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt het certificaat afgegeven door BIM;
• Voor het Waalse Gewest is het meer bepaald een uittreksel dat door BDES wordt geleverd;
• Voor het Vlaamse Gewest wordt het certificaat afgegeven door OVAM.

Ten slotte moet het compromis van de woning in het geval van mede-eigendom voorzien in de eerbiediging van alle documenten en besluiten met betrekking tot de mede-eigendom.

Enkele belangrijke aandachtspunten

Een compromis is definitief

Soms wordt een compromis omschreven als ‘een voorlopige verkoopakte’ of een ‘verkoopbelofte’. Deze termen zijn misleidend: een compromis dat bovenstaande gegevens bevat en door beide partijen ondertekend wordt, is bindend – zelfs als je nadien nog een hoger bod krijgt. Let er ook op dat de clausules van het compromis zijn opgenomen in de notariële akte. Gezien het belang van dit document raden wij je aan om een notaris te raadplegen, zeker omdat deze dienst gratis is.

Een compromis kan opschortende voorwaarden en opties bevatten

Enige uitzondering op bovenstaande regel: een compromis is definitief, tenzij er opschortende voorwaarden toegevoegd worden. Een vaak voorkomende opschortende voorwaarde is dat de verkoop enkel kan doorgaan als de koper een hypothecaire lening toegekend krijgt. Als je jouw krediet niet krijgt, kan je de verkoop annuleren met deze clausule.

Een andere opschortende voorwaarde is bijvoorbeeld dat de verkoop alleen kan plaatsvinden als er geen sprake is van een stedenbouwkundige overtreding. Een opschortende voorwaarde is meestal beperkt in de tijd en de verkoper kan een schadevergoeding vragen als de verkoop toch niet doorgaat, om zo lichtzinnige koopbeloftes te vermijden.

Bedenktijd

Als één van de twee partijen bedenktijd wil en de andere partij aanvaardt die vraag, dan kan deze optie aan het compromis toegevoegd worden. Tijdens die bedenktijd mag de verkoper de woning niet aan een andere koper verkopen en mag de koper zijn bod niet terugtrekken.

Er mag maximaal 4 maanden zitten tussen het compromis en de verkoopakte

Volgens de wetgeving rond registratierechten moet een verkoopovereenkomst binnen de 4 maanden geregistreerd worden en moeten de rechten betaald zijn. De periode tussen compromis en notariële akte mag natuurlijk ook korter zijn, maar hou er rekening mee dat de notaris een minimale tijd nodig heeft om alle administratieve formaliteiten te vervullen.

Je hebt nu alle kaarten in handen om een waterdichte compromis op te stellen voor de woning!