Expertise crédit hypothécaire obligatoire : bénédiction ou malédiction ?

L’annonce d’une expertise obligatoire lors de la demande d’un prêt hypothécaire a suscité pas mal de scepticisme au cours des dernières semaines. À partir du 1er janvier 2022, la distribution des cartes risque bien d’être radicalement différente pour celui qui, souhaitant acheter une habitation, doit conclure un prêt logement.

Nouvelle année, nouvelles règles

Celui qui aujourd’hui veut conclure un prêt hypothécaire pour acheter sa propre maison, doit tenir compte de deux éléments : quel montant peut-il rembourser chaque mois tout en préservant un niveau de vie confortable et quel montant du prix demandé pour l’habitation est-il capable de financer sur ses fonds propres ?

Actuellement, les banques peuvent intervenir pour maximum 90% du prix demandé pour une habitation. Ainsi, si une maison coûte 350.000 euros, vous pouvez en principe emprunter jusqu’à 315.000 euros. À vous de financer les 35.000 euros restants.

À partir du 1er janvier 2022, les cartes seront rebattues. L’Autorité bancaire européenne a notamment décidé que pour accorder des prêts, les banques ne peuvent plus se baser sur le prix demandé d’une habitation, mais uniquement sur sa valeur effective. Et cette valeur vénale effective doit pouvoir être déterminée de manière objective.

L’expertise crédit hypothécaire obligatoire = des frais supplémentaires pour l’acheteur ?

Cette expertise devra être réalisée soit par un expert officiel – désigné par la banque – soit par la banque elle-même. Dans ce dernier cas, son analyse se basera entre autres sur les prix de l’immobilier pour des biens similaires dans la région. Dans le premier cas, une visite sur place s’impose.

Dans la pratique, une estimation avec visite du bien n’est requise que s’il existe des doutes importants quant à la valeur du bien en question. Autrement dit, il n’y aurait pas de frais supplémentaires dans ce cas à charge de l’acheteur.

Que signifie concrètement cette nouvelle règle ?

Il se peut qu’à partir de 2022, il y ait une énorme différence entre le prix demandé par le vendeur (p. ex. 350.000 euros) et la valeur estimée de l’habitation (p. ex. 310.000 euros). Autrement dit, en tant qu’acheteur, vous êtes confronté – dans ce cas particulier – à une dépense imprévue de 40.000 euros supplémentaires. Et il y a un risque que vous deviez les financer sur fonds propres.

Et si la banque n’intervient plus si le prix estimé est (nettement) inférieur au prix demandé par les vendeurs ? Car ce sont ces derniers qui décident à quel prix ils veulent se séparer de leur habitation. Et cela va dépendre d’une banque à l’autre. Il est en tout cas peu probable que toutes les banques refusent de prendre en compte la différence. Renseignez-vous donc bien à ce propos auprès des banques que vous sollicitez.

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Quelles sont les conséquences ?

Les prêts doivent être remboursés. Plus le montant que prête une banque est élevé, plus le risque que cette dernière prend est grand. Les banques doivent notamment pouvoir compter sur le remboursement complet du montant (y compris les intérêts) par leur client à l’échéance convenue.

Le fait que les prix demandés affichent en hausse constante depuis un bon bout temps constitue un risque majeur supplémentaire. Dans la quête désespérée de trouver la maison de leur rêve, les acheteurs ont tendance à se lancer dans une surenchère, de telle sorte que le prix de vente final devient nettement supérieur au prix demandé initialement. Et probablement aussi encore plus élevé que la véritable valeur de l’habitation.

Par ce nouveau règlement applicable aux prêts hypothécaires, l’Autorité bancaire européenne espère donc, d’une part, que les banques devront prendre moins de risques financiers et, d’autre part, que les prix sur le marché du logement redescendront à un niveau normal. En tant qu’acheteur, vous auriez ainsi dans le futur une image plus nette des rapports de valeur qu’entretiennent différentes habitations mises en vente.

Conseils pour les futurs acheteurs

Une expertise obligatoire pour les prêts hypothécaires a de nombreuses autres conséquences. Plus que jamais, il vous revient d’estimer au mieux votre budget. Un prêt hypothécaire ne couvre en effet pas tous les frais que suppose l’achat d’une habitation. Les frais de notaire et droits d’enregistrement doivent par exemple aussi être payés avec vos économies. Comment faire une estimation réaliste aujourd’hui, mais aussi à partir de l’année prochaine ?

2021:

• Prix demandé pour l’habitation : 350.000 euros
• Montant maximal que la banque peut prêter (90%) : 315.000 euros
• Apport sur fonds propres pour l’emprunt (10%) : 35.000 euros 
• Apport sur fonds propres pour les frais de notaire/droits d’enregistrement (env. 10%) : 35.000 euros
• Apport personnel total : 70.000 euros

À partir de 2022 :

• Prix demandé pour l’habitation : 350.000 euros
• Prix estimé officiel de l’habitation : 310.000 euros
• Montant maximal que la banque peut prêter (90%) : 279.000 euros
• Apport sur fonds propres pour l’emprunt : 71.000 euros
• Apport sur fonds propres pour les frais de notaire/droits d’enregistrement (env. 10%) : 35.000 euros
• Apport personnel total : 106.000 euros

Préparez-vous toujours au scénario où votre banque n’absorbe pas la différence de coûts entre le prix demandé et la valeur estimée de l’habitation inférieure. Pour cette même raison, passez des accords clairs avec votre banque.

En outre, la condition suspensive sera aussi de plus en plus importante. Le risque existe notamment que vous ne soyez pas en mesure de mettre sur la table le prix demandé, après une estimation inférieure de l’habitation. Prévoyez donc toujours explicitement une condition suspensive en vertu de laquelle vous renoncez à l’achat si la banque ne vous prête finalement pas le montant espéré.