Prix de l’immobilier en Belgique: 2,9% de hausse en un an, la plus basse en 5 ans

C'est ce que nous dit notre indice des prixpour le troisième trimestre de l’année. Les récents chiffres dévoilés par Immoweb annoncent un ralentissement marqué dans la hausse des prix de l'immobilier.

Au cours des trois derniers mois, les prix ont augmenté de 0,8%. Le prix moyen par mètre carré en Belgique s’élève désormais à 2 300 €, soit une hausse de 2,9% sur les 12 derniers mois. Cette évolution contraste nettement avec les années précédentes, où la croissance annuelle dépassait fréquemment les 4%. Le pouvoir d’achat moyen actuel permet à un ménage belge d’acquérir 101 m2 de bien immobilier, soit une réduction de 18m2 par rapport à janvier 2022. Ces données témoignent d’une pression continue sur le pouvoir d’achat des ménages et sur les prix, malgré les indexations des salaires.

Le marché se stabilise après une flambée des prix

Au 1er octobre 2023, les prix immobiliers en Belgique continuent leur ascension, mais à un rythme fortement ralenti par rapport aux années précédentes. Aujourd’hui, un mètre carré coûte en moyenne 2300 € dans notre pays, soit 2,9% de plus qu’il y a un an. Au niveau des régions, le même mètre carré coûte 3 322 € à Bruxelles (+1,2%), 2 435 € en Flandre (+3,3%) et 1 727 € en Wallonie (+2,7%).

Cette tendance marque un changement significatif par rapport à la croissance annuelle des prix de l’immobilier en Belgique, qui était en moyenne de 4,6% entre octobre 2021 et octobre 2022, et de 5,7% la même période entre 2020 et 2021. Avec une hausse de 2,9% depuis octobre 2022, cette croissance est donc presque divisée en deux par rapport aux années précédentes. En effet, notre pays n’avait pas connu de hausse annuelle des prix inférieure à 3% depuis début 2018. Le ralentissement du marché continue donc ce trimestre avec une augmentation de 0,8% au niveau national. La croissance plus modérée de ce trimestre est en ligne avec la moyenne des T3 pour la période de 2020 à 2022, qui était de 0,9%. Toutefois, il est essentiel de prendre en compte que le troisième trimestre est généralement moins dynamique sur le marché immobilier.

Le marché se stabilise après une flambée des prix qui était la plus accentuée au début de 2021. Elle était liée aux taux d’intérêt immobilier avantageux et au boom post-pandémie. Une première correction est survenue au début de l’année 2021, lorsque, en l’espace d’un an, la croissance des prix est retombée au niveau d’avant la pandémie.

Selon Piet Derriks, Managing Director d’Immoweb : “Au début de l’année 2022, il y a eu un effet d’anticipation, avec les acheteurs cherchant à sécuriser leurs biens immobiliers avant que l’augmentation des taux d’intérêt ne devienne trop importante, ce qui a temporairement stimulé la croissance des prix. Cependant, depuis le troisième trimestre de 2023, nous observons un ralentissement de cette croissance, accentuée par les taux d’intérêt élevés et les restrictions des banques concernant les prêts immobiliers.”

Toujours une pression sur le pouvoir d’achat des ménages belges

Malgré l’indexation des salaires au début de cette année, le pouvoir d’achat reste inférieur de 15% à celui de janvier 2022. En moyenne, un ménage belge peut se permettre 101 m2, soit 18 m2 de moins qu’en janvier 2022. À Bruxelles, un ménage moyen peut se permettre 56 m2 (-9 m2). Ce chiffre est de 98 m2 (- 17m2) en Flandre et 136m2 (-23 m2) en Wallonie.

La diminution du pouvoir d’achat exerce une pression significative sur la demande et en conséquence, sur les prix immobiliers. Malgré une augmentation à anticiper grâce à l’indexation des salaires en fin d’année 2023, cette hausse ne parviendra pas à compenser la perte de 15% de pouvoir d’achat que nous connaissons à date. Par conséquent, la pression sur les prix restera présente et il est probable que les prix continueront à évoluer de manière plus modérée cette année. Une éventuelle baisse des prix reste une possibilité à envisager dans les mois à venir.

Les taux d’intérêt pour l’immobilier ont été relativement stables cette année par rapport à 2022. Cette stabilité devrait se poursuivre dans les mois à venir, car la BCE envisage d’augmenter les taux directeurs de manière plus modérée, ce qui indique la fin prochaine de leurs hausses significatives. Cette situation, associée à une croissance des prix moins rapide et à des taux d’intérêt qui restent constants, devrait se traduire par une stabilité du pouvoir d’achat vers la fin de l’année 2023.

“En 2022, les taux d’intérêt variaient beaucoup, ce qui poussait les acheteurs à revoir leurs projets d’achat régulièrement”, explique Piet Derriks. “Avec cette stabilisation des taux et des prix, nous constatons un retour à la possibilité de mieux planifier ses projets immobiliers. Les acheteurs ont désormais plus de stabilité pour prendre des décisions éclairées.”

En comparaison avec nos pays voisins, notamment l’Allemagne et la France, où les prix de l’immobilier connaissent une baisse, l’indexation en Belgique a temporairement préservé notre pouvoir d’achat, ayant un impact positif sur la demande.

Changement de dynamique : La Flandre surpasse désormais Bruxelles sur l’évolution des prix

Une tendance notable est le rattrapage de la Flandre sur Bruxelles en termes de croissance des prix. Depuis 2011, Immoweb suit l’évolution des prix des trois régions belges. Alors que Bruxelles était le moteur de la croissance des prix de l’immobilier en Belgique depuis 2016, cette tendance s’est inversée après la pandémie et s’est accentuée par le resserrement monétaire et la montée des taux d’intérêt immobilier à partir de la deuxième moitié de 2022.

Depuis avril 2023 l’indice des prix de Bruxelles est passé sous celui de La Flandre. La Flandre affiche désormais une croissance des prix plus forte que Bruxelles, avec une augmentation de 40,1% depuis 2011, contre 38,9% à Bruxelles.

Contrastes marqués : la croissance des prix en zones
urbaines et en zones rurales

La province du Luxembourg est celle qui a connu la plus grande croissance des prix depuis le début de cette année (+4,4%). Les provinces de la Flandre occidentale (+4,2%), du Brabant flamand (+3,8%) et du Hainaut (+3,4%) sont elles aussi parmi les plus dynamiques en termes de croissance des prix cette année.

À l’échelle des grandes villes*, Bruges (+5,6%), Louvain (+4,8%), Charleroi (+4,5%) et Namur (+4,1%) enregistrent les plus fortes augmentations, tandis que Liège (+1,2%), Bruxelles (+1,5%), Anvers (+1,8%) et Gand (+2%) affichent des hausses plus modérées.

La différence entre les régions est exacerbée par l’hésitation des banques à prendre des risques et donc à accorder des prêts ou des prêts à hauts montants ce qui accroît la pression sur le marché.

Piet Derriks explique : “À Bruxelles, nous observons une situation unique sur le marché immobilier. Étant déjà une région caractérisée par des prix élevés et un pouvoir d’achat relativement faible, les acheteurs à Bruxelles sont confrontés à des contraintes importantes liées à leur capacité d’emprunt. Dans ce contexte, les variations des taux d’intérêt ont un impact encore plus contraignant sur les personnes désireuses d’acheter dans notre capitale. Cette réalité contribue largement à l’observation d’un ralentissement plus marqué des prix dans les villes plus onéreuses comme Bruxelles et Anvers. En somme, la moindre fluctuation des conditions d’emprunt se reflète significativement sur le marché immobilier de ces villes.”

En revanche, les zones rurales, telles que le Luxembourg, connaissent la plus forte augmentation des prix. Cette tendance est alimentée par la persistance de taux d’intérêt élevés, ce qui rend les prêts plus coûteux et pousse de nombreux acheteurs à chercher des biens dans des zones plus abordables.

“Le Brabant wallon et le Brabant flamand ont connu une croissance plus importante cette année. Cela peut s’expliquer par le fait que les prix élevés à Bruxelles incitent de nombreux acheteurs à se tourner vers les provinces périphériques, où les coûts immobiliers sont plus attractifs”, conclut Piet Derriks.

* Les grandes villes correspondent aux arrondissements administratifs reprenant villes et périphérie.

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Méthodologie

Le Pouvoir d’achat immobilier désigne le nombre de mètres carrés que peut acquérir un ménage belge (2 personnes mariées ou cohabitants légaux) disposant d’un revenu médian par le biais du crédit immobilier. Le calcul repose sur l’hypothèse qu’un apport personnel de 10 % sur la valeur du bien, ainsi que les coûts de transaction (droits d’enregistrement, frais de notaire) doivent être payés en fonds propres. La capacité d’endettement a été calculée avec un taux d’effort de 35 % du revenu net imposable après impôt (Statbel 2020**) sur une durée de 20 ans à un taux d’emprunt moyen selon Immotheker Finotheker (Quotité 81-100). Le pouvoir d’achat est calculé à l’aide des prix de l’immobilier du marché d’Immoweb au 1er juillet 2023.

L’indice des prix d’Immoweb apporte une grille de lecture objective permettant de comprendre les dynamiques du marché, anticiper ses évolutions et prendre des décisions éclairées. Il sera actualisé tous les trois mois à partir des dernières données collectées sur les mois écoulés. Il reflète donc au plus près la réalité de l’évolution du marché de l’immobilier.

Les sources d’informations

Immoweb s’appuie sur les annonces publiées sur la plateforme par les agences, les propriétaires et les notaires. Les annonces immobilières de la plateforme font référence au prix de commercialisation et non au prix de vente.

Les indicateurs Immobiliers d’Immoweb

Ce sont des indicateurs d’évolution des prix de l’immobilier pour l’ensemble des segments du marché belge: Belgique, Bruxelles, Flandre et Wallonie, avec une déclinaison urbaine et rurale pour les deux derniers. La classification des communes comme urbaines et rurales est celle produite par Eurostat et se base sur la densité : une commune est urbaine si elle fait partie d’un territoire présentant une densité supérieure à 1 500 hab/km² et regroupant au moins 50 000 habitants, une commune est rurale si elle ne fait pas partie d’un territoire ayant une densité d’au moins 300 hab/km². Pour refléter au plus près la réalité de chacun de ces marchés, les indices ciblent les maisons et appartements ensemble.

**Les revenus de 2020 ont été ajustés par l’inflation annuelle (sur la base de l’indice santé) afin d’estimer les revenus en 2023.

À propos d’Immoweb

Depuis plus de 25 ans, Immoweb est le plus grand site immobilier en ligne de Belgique où acheteurs et vendeurs, locataires et propriétaires peuvent se rencontrer. Immoweb est un passage incontournable pour tout Belge qui rêve d’immobilier : chaque jour, vous y trouverez près de 150 000 propriétés à vendre ou à louer. Immoweb propose la gamme la plus complète de biens immobiliers : maisons, appartements, terrains à bâtir, garages, bureaux, commerces et locaux industriels, allant des constructions neuves aux bâtiments historiques exceptionnels. Grâce à notre outil d’estimation gratuit, les propriétaires peuvent rapidement connaître la valeur de leur bien. De plus, les acheteurs peuvent obtenir une simulation de prêt hypothécaire en un clic grâce à notre offre de prêt intégrée et autant les locataires que les propriétaires peuvent s’assurer via Immoweb Protect.

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À propos du groupe AVIV

Le groupe AVIV, filiale d’Axel Springer, est l’une des plus grandes entreprises de services immobiliers numériques au monde. Le portefeuille unique de marques de renom d’AVIV comprend certains des sites web d’annonces immobilières les plus connus : le Groupe SeLoger, Meilleurs Agents (France), Immowelt Group (Allemagne), Immoweb (Belgique) et Yad2 (Israël) qui comptent ensemble plus de 1 500 employés. Le Groupe AVIV détient également des parts dans des sociétés telles que Homeday ou Zumper.