Vices cachés dans une maison : motif de rupture de contrat ou non ?

Les signatures sont apposées au bas du contrat : félicitations pour l’achat de votre nouvelle habitation ! Mais au bout de quelques mois, une énorme tache d’humidité apparaît sur le mur du séjour. S’agit-il d’un vice caché de la maison ? Le vendeur peut-il encore être considéré comme responsable ?

Quand parle-t-on d’un vice caché ?

Note importante : tout défaut ou vice n’est pas nécessairement un vice caché. Le vice en question doit répondre à une série de conditions :

• Il faut qu’il mette en péril l’utilisation normale de l’habitation et ait un impact significatif sur la valeur de l’habitation
• Le problème ne pouvait pas être apparent lors de la visite de l’habitation
• Le vice devait déjà exister – ou au minimum être en train de se former – au moment où l’habitation a été officiellement vendue au nouvel acheteur.

Qui doit apporter les preuves et quand ?

Il revient à l’acheteur d’apporter la preuve qu’il est effectivement question d’un vice caché dans la maison. Plus vite ce vice est révélé, plus les chances de succès sont grandes. Si par exemple vous constatez au bout d’une semaine que le système de chauffage de sol refuse de fonctionner, il est en principe plus simple de faire admettre qu’il s’agit d’un vice caché.

Mais si le nouveau propriétaire occupe l’habitation pendant longtemps, il lui sera plus difficile de prouver que l’origine du vice ne lui incombe pas. Même si aucun délai précis n’est fixé. Ne tentez jamais de réparer vous-même le problème. Cela ne fera que donner l’impression que vous avez votre part de responsabilité dans ce vice.

Il en va autrement lorsque le vendeur de l’habitation est un professionnel, comme un agent ou une agence immobilière. Ils sont censés déceler et reconnaître les vices cachés. Dans ce type de ventes, le fardeau de la preuve repose donc sur le vendeur.

Note importante : tout défaut ou vice n’est pas nécessairement un vice caché.

Quand un vice caché est-il grave ?

Certains vices sont graves au point qu’ils couvent pendant des mois voire des années et qu’ils sont potentiellement dangereux pour les occupants de la maison. En voici quelques exemples :

• Problèmes structurels dus à de mauvaises fondations
• Conduites d’eau vétustes avec des fuites pour conséquence
• Pourriture du bois ou amiante
• Sous-sol pollué (par exemple par du mazout ou pollution de sol étendue)

Mais dans ces cas aussi, vous devez pouvoir prouver en tant qu’acheteur qu’au moment de la visite de l’habitation, aucun dommage n’était apparent, comme des fissures dans le mur ou des taches d’humidité. Et que vous vous êtes suffisamment renseigné sur le bien.

Plus vous recueillez des informations sur l’habitation avant la signature du contrat, mieux vous serez armé contre d’éventuelles mauvaises surprises par la suite. Prenez donc bien le temps d’examiner l’habitation lors de la visite et prenez suffisamment de photos.

Le vendeur est-il responsable du vice caché dans la maison ?

S’il est bien question d’un vice caché grave, vous pouvez exiger que le vendeur rembourse la totalité du prix de la vente – y compris les frais occasionnés par l’achat. Même s’il s’avère qu’il n’était pas au courant des vices.

Si vous souhaitez conserver l’habitation en dépit des vices, vous pouvez, avec l’aide d’un expert, tenter de récupérer une partie du montant de la vente, pour que vous puissiez faire effectuer les réparations nécessaires. Attention : vous ne pouvez jamais contraindre le vendeur à effectuer les réparations lui-même.

Le vendeur savait pertinemment que l’habitation présentait des vices et les a volontairement dissimulés ? En tant qu’acheteur, vous pouvez dans ce cas exiger des dommages et intérêts complémentaires.

Le vendeur peut toujours insérer une clause dite d’exonération dans le contrat de vente. Il s’agit d’une sorte de garantie qui limite sa responsabilité en cas de constatation de vices cachés. Mais il ne peut y recourir que s’il est prouvé qu’il n’était effectivement pas au courant des vices cachés dans la maison.

S’il est bien question d’un vice caché grave, vous pouvez exiger que le vendeur rembourse la totalité du prix de la vente. Ou une partie de celle-ci en vue de réparer le dommage.

Signaler le vice caché officiellement : comment s’y prendre ?

La première étape, pour vous en tant qu’acheteur, consiste à mettre le vendeur en demeure. De cette manière, vous informez officiellement l’autre partie du problème. Ensuite, vous devez faire appel à un expert pour déterminer en détail le dommage.

Il est possible que le vendeur reconnaisse le vice caché et tente de trouver de commun accord une solution. Dans le cas contraire, il faudra faire appel au tribunal. Plus vite l’acheteur fait cette démarche et plus il y a de preuves à son avantage, plus l’issue risque de lui être favorable. 

Quid de la responsabilité de l’entrepreneur ou de l’architecte ?

Dernières observations importantes : les habitations de moins de 10 ans tombent encore sous la responsabilité des entrepreneurs et architectes. En font partie les défauts graves de construction qui mettent en péril la stabilité et donc aussi l’utilisation de l’habitation. En tant qu’acheteur d’une habitation de moins de 10 ans, vous pouvez donc invoquer celle-ci pendant la période résiduelle de cette garantie décennale.