Comment vendre un appartement loué en Belgique ?

En Belgique, rien ne vous interdit en principe de vendre un appartement loué. Cependant, certaines obligations légales du vendeur-bailleur peuvent complexifier une transaction. Dans cet article, nous revenons sur divers éléments qui entourent la vente d’un appartement en location.

Les droits du locataire par rapport au propriétaire lors d’une vente

Pour éviter les abus et qu’ils se retrouvent en situation de précarité, les locataires ont évidemment certains droits lors de la vente d’un appartement loué. Mais ils ont également des obligations. Voici une liste de questions que vous pouvez-vous poser lors de la vente de votre bien :

Le locataire peut-il acheter l’appartement en vente ?

Oui, rien n’interdit au locataire de remettre une offre pour acheter l’appartement dans lequel il vit.

Certains contrats de bails comprennent également un droit de préemption. Ils donnent la priorité au locataire actuel de remettre une offre avant d’autres acheteurs. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de notifier cette personne lors de la mise en vente du bien. Si la personne qui détient le droit de préemption refuse l’offre ou ne répond pas dans le délai imparti, le propriétaire est alors libre de vendre le bien à n’importe qui d’autre.

Le propriétaire a-t-il le droit d’organiser des visites pour vendre l’appartement ?

Un bailleur a le droit d’organiser des visites dans l’appartement à condition qu’il prévienne le locataire en amont et qu’il prévoie des horaires qui l’arrangent. Il n’a en aucun cas le droit d’entrer dans le logement sans accord préalable. En revanche, si le locataire refuse les visites ou ne répond pas, le propriétaire est en droit de porter plainte.

Il a également le droit de placer des affiches publicitaires, à condition qu’elles n’affectent pas directement le confort du locataire qui doit pouvoir continuer à profiter de son appartement.

Le nouveau propriétaire peut-il demander au locataire de quitter les lieux ?

Si le contrat de location existant a une date certaine — c’est-à-dire une date à laquelle il a été officiellement reconnu — l’acheteur est tenu de respecter les engagements initiaux. En pratique, cela signifie qu’il doit permettre au locataire d’occuper les lieux loués jusqu’aux termes du contrat de location ou respecter les durées de préavis légales ou mentionnées dans celui-ci (6 mois pour un bail de 9 ans par exemple et 3 mois pour les bails de 3 ans ou moins).

Pour un contrat de bail qui n’aurait pas été enregistré, les règles dépendent de la réglementation régionale. En principe, s’il occupe les lieux depuis moins de 6 mois, le nouveau propriétaire a le droit de demander au locataire de partir. Si en revanche, il habite dans le logement depuis plus de 6 mois, le propriétaire doit vous donner 6 mois de préavis à Bruxelles par exemple. Un accord à l’amiable est également envisageable.

Pour qu’un contrat de bail soit reconnu, il doit soit être enregistré auprès d’un bureau d’enregistrement, soit être marqué par le décès d’un des deux signataires.

La transparence : le secret d’une vente réussie

Que ce soit pour le locataire actuel ou pour l’acheteur, nous vous conseillons d’être transparent à propos de la transaction. En prévenant tous vos interlocuteurs des tenants et des aboutissants qui entourent la vente, vous éviterez tout conflit et vous éviterez de faire peur à l’acheteur qui risquerait de se rétracter par peur de devoir gérer une situation désagréable.

Prévoir cette situation et mentionner vos conditions avant la signature d’un contrat de location est également un moyen de vous protéger par rapport au locataire et de faciliter la transaction. Si vous envisagez de vendre un bien que vous voulez louer dans les années à venir, n’hésitez pas à en parler à un spécialiste du droit immobilier et à compléter votre contrat de bail en fonction de ses conseils.